写字楼降租抢客只是基操，各大CBD在免租期卷起来了？
啊这（不是我能决定的哇），粗暴估算，3年起码能省200万租金！
楼市君摸查发现，这还是广州写字楼头一次推出这么长的免租期，这里头有什么门道？马上来扒一扒。
｜琶洲西区写字楼航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
琶洲环球梦免租3年
交半年押金，指定装修公司
中介指出，免租3年的写字楼，是在琶洲西区的环球梦大厦，距离8号线磨碟沙站大约1.2公里。
楼市君了解到，目前该栋写字楼从分租到整层出租都有选择，租金普遍在100元/平/月。（来源：贝壳找房）
最近，有部分单位推出了长达3年的免租期。以普通企业500平的规模来看，少说能省接近200万租金！
重点来了，当楼市君问起，咱是提桶就能搬进去打工？？
中介表示，那还是得先简单装个修的，他们有指定的装修公司。这一顿聊下去，我似乎发现了“新套路”...
｜琶洲写字楼航拍
｜广州楼市发布 摄
中介告诉我，环球梦大厦免租3年的单位，是由机构不久前从一手业主租下来再出租的，通俗可理解为“二房东”。
其签约租期至少3年起，面积100平起租，甚至一整层都有得选。
对于入驻企业的前期装修、管理费、银行开户、甚至员工餐厅，都需要按照指定的条件：
1、免租单位是交标，企业需要先付一笔装修费。
中介透露，“二房东”是以10平/人给入驻企业使用，假设企业规模有50人，租用面积则为500平。
免租3年的单位是交标交付，企业需要先找他们指定的装修公司装修，装修价为800元/平。
如果企业租500平的办公室，装修成本约40万。
｜琶洲写字楼实拍
｜广州楼市发布 摄
2、入驻前需以150元/平/月的标准，交6个月押金；管理费按40元/平/月收。
楼市君还了解到，企业方在这3年不用交租，需要付出比市场价更高的押金和管理费。
当前，琶洲多数写字楼是以“押三付一”的形式，这类单位需要交半年押金，而且标准比市场租金贵约50元/平/月。
另外，管理费是按40元/平/月标准，比起琶洲写字楼25-35元/平/月的幅度，也略高一档。
同样以500平折算下来，企业方这3年的押金及管理费，预计要多交20万。
｜琶洲西区实拍
｜广州楼市发布 摄
3、需在指定的银行开账户，发放员工工资，连员工餐厅也“承包”了。
值得一提的是，环球梦大厦的“二房东”，对于企业发工资的银行也是指定的。
当楼市君进一步打探有哪些合作银行时，对方则表示：等确定来租再细聊。
除此之外，就连员工餐厅、办公用品、饮用水采购等大小事，都由“二房东”一力承包，企业只需出钱即可。
｜环球梦大厦免租3年条件
｜广州楼市发布 制图
那么，加上这堆捆绑条件，企业免租3年划不划得过来呢？
我们不妨对比一下，企业在省下3年租金的同时，需要支付的费用。
租一间500平的办公室，装修、多付的押金及管理费加起来预计在60万，能顶这栋大厦正常一年的租金了。
其次，企业还相当于在租期间，在日常采购等事务与“二房东”达成合作。
多位业内人士指出，这也是市场上第一次出现这类“长期免租模式”。
说到这，不知屏幕前的各位怎么看？
贰
租金回落至100元/平
琶洲多栋写字楼推出免租期
楼市君注意到，目前琶洲写字楼的出租压力还是比较大的，催生了“二房东”长达3年的“免租”新模式。
楼市君盘点了琶洲CBD正常出租的写字楼，各栋大厦的租金明显回落。
例如，欧派国际广场、华新中心、环球梦等空置率偏高的写字楼，租金范围在100元/平/月左右。
中介还透露，大多数报价在120-150元/平/月的写字楼，租金都可以谈到100元/平/月以内。
在这之前，琶洲新租写字楼的成交价在130-140元/平/月。（统计来源：贝壳找房）
｜广州楼市发布 制图
据了解，目前琶洲写字楼带装修的单位，基本都可以谈1-2个月的免租期；
像赫基大厦、国美大厦等部分交标交付的单位，也有机会做到免租4-6个月，且没有附带捆绑条件。
如果按市场价100元/平/月，租下500平办公3年来看，也能通过协商免租省下约10万租金。
还能少交近20万的押金和管理费，以及办公采购、就餐自由。换做是你，会选择哪种模式呢？
叁
写字楼租金持续走低
广州市场空置率“企稳”
从目前行情来看，琶洲写字楼的租金成本，性价比还是很突出的。
来到今年，全市写字楼的平均租金持续走低，二季度全市平均租金在142.5元/平/月，环比下降2.5%。
在上半年，约45%的新租户，选择了琶洲、金融城两大租金更优惠的CBD。（统计来源：仲量联行）
其中琶洲在二季度，为广州贡献了超过7成的净吸纳量。
｜广州楼市发布 制图
从行业来看，以软件、信息技术服务业为主的互联网相关企业，贡献了大部分的成交，这类新兴产业正在向琶洲聚焦。
值得一提的是，在业主方灵活的租赁模式，以及租金方面的让利之下，全市写字楼空置率企稳，二季度空置率在18.1%。
｜琶洲CBD航拍
｜广州楼市发布 摄
据戴德梁行研究部统计，在未来4年，广州将有367万平的甲级写字楼陆续投入使用。
届时，全市甲级写字楼存量将突破1000万平规模。
我们可以见到，从今年起直到2028年，供应主力将会集中在琶洲、金融城两大CBD。
｜广州楼市发布 制图
琶洲已经有超20座总部投用，进驻企业超3.5万家，企业密度达1068家/平方公里。
在接下来，腾讯总部 、广商中心、三七互娱和树根互联等写字楼将陆续竣工交付。
在租金让利、供应量持续增长的情况下，企业主将会有更多优质的选择。
面对未来的写字楼租赁市场，或会诞生更多灵活的出租和服务模式。
最后，你对于琶洲环球梦大厦3年免租，又是怎么看的？
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