今年广州楼市虽然还是不温不火，但是豪宅卖得不差，越贵的卖得越好。
排名前三的是琶洲南、保利天瑞、中海大境，组成了一个金三角。
这年头值得买的太少了，刚需暂时还拉不上来，珠金琶又涨过了头，也只有靠户型、楼龄取胜的高端改善还未波及到，处于一个供不应求的状态，这也是这几个盘卖得好的原因之一。
这三个盘各自占山为王，中海大境卖的是海珠西的客群，保利天瑞卖的是天河的客群，琶洲南是哪里的客群都卖。
还有一个卖江景的白鹅潭悦府和卖湖景的越秀观樾，这两个盘从区位上比较弱势，但单价上和前三名差不多，整体溢价率较高，周边供应还是比较多，待会也会一并对比。
他们不同的风格面对不同的客群，比如保利天瑞主要还是还是来自天河置换的中产，注重教育的群体，中海大境没有学校，卖的是周边批发市场老板或者越秀海珠老城区的置换群体，而琶洲南的客群就更多样化了。
他们最好卖的是不超豪宅的142的面积，琶洲南基本卖完了，中海大境6/7栋也差不多了，保利天瑞还剩11/12栋。
今天我们要说的不是142这种不超豪宅的，而是探讨更大面积的。
琶洲南一期最大面积是325，二期因为地块差一些又近高速，最大面积也就232。
中海大境大最面积是270，保利天瑞最大面积是268，观樾最大面积是250，白鹅潭悦府最大面积是243。
从总价上来看，琶洲南的232单价在13-14万，总价是超过3000万的，其他的都是在2000-3000万之间。
在这些大面积之下会有些过渡产品，琶洲南是196、中海大境是163/190，保利天瑞是188，观樾是190，悦府是178/185，琶洲南的总价在2200万以上，其他总价大概是1500-1800万之间。
这里均衡性做得最好的是琶洲南，其次是观樾，两个都是越秀的产品，不愧是深懂消费者心里。
面积段的拉差不大，业主圈层水平差不了太多，未来在二手市场也不会有分化出现，但缺点是缺少了内部置换的空间，有是有，但可能性很低。
除了中海大境有163的面积之外，其他基本是在190左右，163的这个户型是比较鸡劝的，一是做的超高层塔楼，没有豪宅的板楼优势，二是142就能满足需求了，换到163的意义不大，所以它的占比也不多，也就是6个梯腿，这个户型我是不建议的，就连天河序都知道要做190。
虽然142的很好卖，但是这几个小区里，142也只是入门级，超豪宅的占比却更高，预计下一个周期来了，当价格越来越贵的时候，拼的还是面积、景观和稀缺性了，面积越大的优势就会体现出来。
你发现没有，目前广州核心区的新盘最大面积总价都控制在2000-3000万之间是主流。
开发商也很清楚，超过这个总价的对地段、江景、稀缺性的要求非常高。
敢做300方以上的一定是珠江新城到金融城沿江一带的，总价也会更高，也只有保利冼村旧改、员村地块、琶洲东才敢打造更高总价的。
金融城的珠光金融城壹号和鹏瑞壹号这种商业大平层不在我们的讨论范围，不在同一个市场竞争，我们就不放在这里讨论了。
另外，2000-3000万的总价，实际上是珠江新城中区最热门的成交区间，比如中海花城湾、嘉裕公馆之类的，作为珠江新城以外的板块，做这部分产品，只能通过户型、得房率、面积来取胜，同样的总价你可以买到更大的面积，更好的户型，在珠江新城也只能三房。
而目前珠江新城的这些三房单价还是在15万以上，哪怕回调了，价格也还是很贵，开发商也是戳中了买家的痛点，单价更低的优势体现出来了，珠江新城涨得太多去接盘肯定不划算。
如果让你去选你也会三思，同在核心区，各个优势不同，也不是只有珠江新城才有得选，如果未来房地产没有机会了，是不是挑个更大面积的更稀缺更抗跌呢，我觉得这个是有可能的。
我们从3000万以上的珠江新城三房以及保利天悦197的四房今年的走势来看，是往下走的，要么就是不抗跌了，要么就是涨过头了要回调一点，当然我更相信是后者。
既然超过3000万的购买力不行了，也会被北上深港分流，那做3000万以下的就相对安全，事实也是如此，如果单价低，总价低，货量少，稀缺性足够，甚至还有越卖越贵的底气。
琶洲南232的卖到13万多，我个人觉得这价格不值得，包括观樾的超过9万以上又跟对面的臻颐府一个套路了，还有保利天瑞都超过10万了，真的是溢价太高。
没办法，他们就是命好，现在放开了限价，有人买就行，你嫌贵也没用。
这些大面积产品凭借户数少、稀缺性强还是有市场的，当前的这个价格入手，一定是对未来有更高预期的，绝不仅仅是自住，买得起的人也不差这一套房子。
但是置换这条路并非刚需的专利，豪宅买家也需要调仓整合资产，珠江新城一些快20年楼龄的或者才三房的就是它们要置换的对象，能选择3000万以内一步到位的，就没必要去买4000万起步的东区四房。
当然，不是不想买东区或4000万以上的，是因为这部分放盘也少，选择也不多，价格高企，真心下不了手。
最后我们再看看接下来广州楼市还有什么豪宅可卖吗？今年也就出让了四块地，核心地段一块也没有，下半年依然要靠这些老盘加推，如果政策还会继续放松，也会加快他们去化的节奏，这也是他们一直傲娇的理由。
当然，我也相信这完全是在领导的掌控范围之内，地价绝对不降，等他们卖得差不多了，再来个地王，面积又更大了，你不买又没得选，这就是当下1000-3000万买家的痛点。
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