作者：kangins
态度反映一切。万科All in万科！
7月15日，万科公告，公司核心人员增持公司A股计划已实施完毕！
当康哥看到公告的那一刻，也是惊呆了：
7月9日晚，万科才公布增持计划，1862名核心人员增持4亿，仅4日便光速完成。
这一速度也是创下A股“前无古人”的增持效率，是否“后无古人”？至少在地产板块短期内尚难以看到，从万科高科决绝的态度来看，众将士与万科共进退的决心可见一斑！
万科核心人员的集体增持，作为地产的老大哥和带头人，出现这一幕的即有曾经TOP3序列的中国恒大、融创中国，也有央企顶级带头大哥保利地产，与中国恒大、融创中国在暴雷初期的高层增持不同，万科的增持时机与保利地产的回购时机几乎有异曲同工之妙！
01 老大哥的精准抄底
2023年4月，有“私募魔女”之称的半夏投资创始人李蓓总公开全面唱多地产股，并称：
地产有10年一遇的机会，后续大涨只是时间问题。
如果按事后诸葛亮的角度看，虽然此预言时间提前了一年，也交了不少学费，但是在地产界有一个定海神针般的存在：
“抄底王”保利。
从历史来看，包括2023年12月份回购在内共5次大手笔回购：
几乎一回不落在了深V处精准阻击。
回顾历史，每一次“抄底王”保利出手回购的时点：
1、2008.9.9保利地产公告实控人增持计划（不超2%），此后12个月股价最高涨幅150%；
2、2014.2.25保利地产公告实控人增持计划（不超2%），此后12个月股价最高涨幅200%；
3、2015.8.27保利地产公告实控人增持计划（不超2%），此后24个月股价最高涨幅240%；
4、2021.8.4保利地产公告实控人增持计划（不超2%）以及高管增持计划，此后6个月股价最高涨幅100%；
5、2023.12.11保利地产公告实控人增持计划（不超过2%），这次出手效果如何，确实是值得期待的。
康哥认为，作为国内的地产绝对的龙头，又是根正苗红的央企，不管是从实力还是从政策敏感度来说，无出其右者，五次“抄底”均精准压中底部，看似偶然，实则必然：
作为央企，10-20亿的大额现金回购，尽调、论证以及监管层面的支持是必须的基本动作，作为天然行业政策的敏感点最先感知者，其率先做多则有四两拔千金之功效。
02 万科：轻舟已过万重山
本轮房地产行业的困局始自21年9月恒大流动性危机的彻底爆发，其危机的传导链：
房企爆发兑付危机→销售暴跌→流动性危机→债务危机→负反馈形成
这个传导链条里面有两个核心要素：
销售收入/现金流
面对超级三好生的万科，当前情况如何？我们从这两个个核心指标来看：
首先是销售收入，万科2024年1-6月累计销量1273.3亿，月均销量稳定居于200亿以上，而200亿堪称：
万亿负债房企的销售收入生死线！
这里我们来看三组TOP3数据：
1、恒大2021年9月爆发危机，月度销量从380亿暴跌至50亿以下；
2、融创2022年5月爆发危机，爆发危机前均销售稳定在200亿以上，危机爆发后迅速跌至100亿左右，而2024年前6月累计销量262.8亿，月均仅30亿出头，仅为危机爆发前的一个月正常销量；
3、碧桂园2023年8月开始秘不发丧，在此之前月均销售稳定在200亿以上，危机爆发后迅速腰斩至100亿内，2024年前6月累计销量253.4亿，月均仅40亿出头，也仅仅相当危机爆发前的一个月正常销量；
如果危机的核心指标月度销量来看，万科依然保持在月均200亿的安全线之上，显然这是一个信心的指标，亦是实力的保证！
我们再来看一下万科的现金流指标，现金流指标一方面除了与销量密切相关外，也与存量现金流及短期到期债务密切相关：
3月初传言的800亿银团贷款，截止至6月底，据万科公告的数据显示，已到账约600亿！
这几乎打破了所有房企融资的神话，多数头部房企爆发危机前后市场均有传言大额融资计划：
与其它房企大多数融资传言随着时间的流逝最后证伪不同，万科的融资传言从金额上不仅是最大，而且落地效率和融资进度上也刷新了所有房企的进度！
结合万科2024年到期债务仅600亿，仅仅上半年的融资进度即可全部偿还2024年到期债务，加上万科2023年底就手握现金约1000亿来看，当前的万科显然：
轻舟已过万重山！
即便融资+销售双线给力的情况下，万科在聚焦主业的路上，非主业的商业地产方面卖的力度一点不逊色于以果断著称的万达！
03 万达在前，万科在后
万达在前，万科在后！卖资产老王说第二，没有人敢说第一，在经过持续性六年不间断地“卖卖卖”之后，虽然老王已经距离首富太远了，但是毫无疑问，相对现在还在四处救火的各大房企们来说：
老王显然是当之无愧的王者，率先安全着陆！
有了万达示范在先，也有自己6年前的提前“活下去”的预警，万科在卖资产自救方面显然也是毫不含糊的，毕竟：
自助者天助之！
与万达的老王是从最不优质的资产开始卖卖卖模式不同，万科是一出手就将最优质的资产直接甩卖：
除夕当天，万科将自己旗下最挣钱的上海七宝万科广场剩余的50%股权以23.83亿卖给亚洲最大的不动产基金：领展基金，这一价格不仅低于评估的35%，而且还较此前2021年4月当时50%股权的出售价27.7亿低了约两成。
而上海七宝万科广场在万科体系内那挣钱的能力几乎就是一哥级别的存在，长期霸榜。
即使在疫情最严重的2022年，项目收入依然是神一般的存在，远高于第二名深圳印力中心。
都是卖卖卖模式，都是江湖救急，但是从最差的资产开始卖还是从最优质的资产开始卖，显然说明了另一个深层次的问题：
聚焦主业的决心不同！
写在最后
当前对于房地产行业的政策已日趋明朗，房企要活下去，必须要去杠杆，但融资对现在的房企来说，大多数是借新债还旧债，并不能解决债务压力，只是把风险推向未来，期待未来市场好转来化解债务，以时间换空间。
2022年以来，监管机构出台了大量支持房地产企业融资的政策：
1、去年双十一出台的“金融16条”：对房地产企业融资，国有、民企等房地产企业一视同仁；
2、10月31日召开的每五年一次的中央经济工作会议中提到：“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”
3、11月底，“三个不低于”+传说中的“50房企白名单”+“向房企提供无抵押的流动性资金贷款”；
2024年伊始：
1、1月12日住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》；
2、1月26日住建部发布要给房地产融资支持项目“白名单”；
3、截至2月28日，全国有276个城市已建立城市融资协调机制，约6000个项目入围地产“白名单”，审批贷款超2000亿元，总额预计将超万亿；
4、一线城市房地产纷纷“松绑”限购限售，到房贷利率下调；
5、5月17日，央行、国金总局史诗级的四箭齐飞；
政策底已现，市场底或在不远，谁能挺过这黎明前的黑暗？
也许，作为老大哥、标杆的万科已经给出了答案！
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