上周，楼市君报道了超10个旧改村将补发临迁费，引发网友热议。

后台收到不少粉丝留言，自家村已经停发大半年！

其中黄埔巨无霸旧改—贤江村，村民指出已拖欠16个月临迁费。

作为黄埔今年第一个获批的村，村民急切想知旧改还能继续吗？楼市君跑了一趟现场。

｜后台留言截图

壹

停发16个月临迁费

村民重装门窗出租

贤江村地处黄埔长岭居片区，就在万科山景城东侧。自21年防止大拆大建，村里拆迁按下暂停键。

直到今年1月，贤江社区旧村改造实施方案（片区策划）正式得到官方批复，也是今年黄埔首个获批的旧改村。

有村民反映，批复已过去半年多，村里旧改也没有了下文。甚至从去年3月过后，就没有收到过临迁费...

应粉丝要求，今天楼市君实地走访现场。

｜广州楼市发布 制图

从21号线长平站出来，搭有轨电车1号线从贤江公园站下车，就到村口了。

可以见到，村口一小片被拆的位置变成临时停车场，大部分签约房屋还未进行拆除。

｜贤江村实拍

｜广州楼市发布 摄

楼市君注意到，不少喷了拆字的房屋，门前已经积了厚厚一层灰尘，看得出很久没有人打理了。

对比之下，一楼“有房出租”的公告纸，二楼新装的窗户、空调，显得格外醒目。

｜贤江村房屋出租

｜广州楼市发布 摄

楼市君现场致电多位房东，房东表示：目前有房出租，空调、热水器都是新装的。

据屋主透露，他们已经10几个月没有收到临迁费，拆迁也没有动静。

当下之计，部分村民决定安装门窗搬回来，再将房子收拾一下重新出租！

｜贤江村新装门窗、空调

｜广州楼市发布 摄

有房东还表示，现在贤江村的租金很便宜：

最低250元/月就能租单间，部分两房只需600元/月。像附近的黄麻村，起码超过1200元/月。

而且接受短租，你只租1-2个月也可以。

｜贤江村实拍

｜广州楼市发布 摄

现在，村民生活现状如何？随后楼市君在村里走了一圈。

目前村内营业的店铺，基本只有几家士多、快餐店、理发店等，以及村民在楼下开的生鲜市场。

还出现了比较魔幻的一幕，走遍整条村，竟然租不到一个充电宝...

有商户告诉楼市君，从21年拆迁启动起，就迁走了一大批村民和租户。

即便这段时间，村民重新搬回来再招租，现在的贤江村变得冷清不少。

｜贤江村实拍

｜广州楼市发布 摄

甚至在路边为数不多营业的饮食档口，部分已经贴出“转让告示”。

｜贤江村店铺转让

｜广州楼市发布 摄

贰

连吞五大巨无霸

星河湾面临巨额临迁费

那么，让村民感到困扰的临迁费以及旧改进度，最新情况如何了？

楼市君分别走访了贤江社区城市更新指挥部、旧改展示中心，均是大门紧闭状态。

从日前官方答复的消息来看，贤江村旧改仍在推进当中。

｜贤江城市更新指挥部

｜广州楼市发布 摄

一周前，黄埔区政府在领导留言板上回复了2点关键信息：

1、今年以来，街道4次协调各方，督促星河湾集团解决临迁费问题；

2、关于旧改开发商，目前贤江社区并未与星河湾集团解除合作关系。

｜图源：领导留言板

问题来了，贤江村的临迁费，大概是一笔多大的费用呢？

楼市君查阅了此前获批的方案发现，贤江村拆除建筑面积超90万平。

按照此前签约，临迁费按39元/平/月补偿补偿。算下来，一个月总计要发放临迁费就超过3500万。（备注：数据为大致估算，仅供参考）

若根据村民说法，已拖欠临迁费16个月，这笔欠款最多可能超5.4亿。

｜贤江村实拍

｜广州楼市发布 摄

当然，所有数据只能作为参考上限。毕竟，贤江村具体拖欠发放多久，涉及多少村民临迁费未发，外界也无从得知。

需要注意的是，这并非星河湾第一个欠临迁费的项目。

进度最快的萝峰村旧改，最近也被村民爆料“拖欠了8个月”。

｜图源：后台留言截图

资料显示，萝峰村旧改总共拆除的村屋建面约100万平。

楼市君梳理时间线发现，项目2019年9月官宣签约率破8成，临迁费也是从10月开始计发。

以80%签约，按38元/平/月标准补偿来算，保守估计每月支出临迁费3040万。

到2021年8月，最后一栋房屋签约，整村也完成拆迁“清零”。

截至2024年6月，萝峰村首批回迁“摇珠”分房，前后经历的时间已超过56个月了。

｜图源：美丽萝峰公众号

此外，当初补偿方案还明确，若四年期满仍未能回迁安置，从第五年起，临迁费在上一年的基础上每年递增20%计付。

结合以上三点，星河湾光是给萝峰村村民的临迁费保守估计超18亿。（备注：数据为大致估算，仅供参考）

什么概念呢？

中指院数据表明，从2023年年初开盘到现在，星河湾萝峰项目总计销售业绩只有17.2亿。

换言之，项目开卖1年半“赚”到的钱，还不够这四五年补贴村民的临迁费。

好消息是，萝峰村上个月刚举行完“摇珠”分房，共涉及39栋、7225套回迁房，未来还要发放的临迁费也会随之大幅减少。

｜萝峰样板房实拍

｜广州楼市发布 摄

但与此同时，以过去一年多项目的销售表现来看，卖房回款的速度不容乐观。

除了贤江村、萝峰村之外，星河湾在广州参与的旧改不少。

就在刚刚过去的周末，原先由升龙+方圆联手参与改造的番禺沙溪村旧改，官宣引入星河湾作为主导者。

只不过，该项目必须在7月31日前获80%村民表决通过，才能进一步推进。

后续能否继续全面改造，一切尚未可知。

｜沙溪村实拍

｜广州楼市发布 摄

更早之前，星河湾先后拿下番禺小罗村、南村村、塘步东村、西一村等旧改。

但这些项目虽然已签约三四年，目前均未传出最新动态，貌似已经被搁置。

｜广州楼市发布 制图

坦白讲，经历了政策调整，叠加近两年楼市降温，拆迁户“一夜暴富”必然越来越难。

现在广州旧改的分化趋势，其实已经很清晰了。

越是核心地段优质项目，越能实质推进，清拆、回迁、入市销售不断加速。

比如番禺万博里仁洞，第一批村民即将分房。

从2022年11月方案获批到明年7月回迁，只用了不到2年，妥妥的旧改优等生。

还有老黄埔“新三剑客”双沙村、文冲东和珠江村这三大旧改，都是由央企操刀改造，进度条持续刷新。

｜文冲东旧改实拍

｜广州楼市发布 摄

相比之下，新房去化慢，库存量大，地段又欠缺优势的板块，旧改也不得不放缓脚步。

毕竟，房企回款，才是整个旧改的可持续推进的重中之重。

对此你们觉得呢？评论区说说呗。