进入7月，北京新房市场又有一些微妙的变化。

就这两天，央行公布了7月份LPR，5年期的利率下降了10个基点，从3.95%降至3.85%，这也就意味着，你首套房贷利率由原来的3.5%再再再再降至3.4%。

还有一个让人有明确“体感”的是，北京有些板块已经开始出现“扛价乏力”现象。

我们上周分析了《》，怎么说呢，评论区打得那是异常热闹。

昌平部分新房价格分布

今儿，大兴又刚刚成交一组“打包”地块，咱们正好就着这两块地，再来盘一盘大兴的新房市场。

先来说下成交结果：

大兴新城核心区DX00-0101-051、052地块、黄村七街DX00-0201-0248、0255地块R2二类居住用地、S4社会停车场用地、A334托幼用地，最终被兴创以32.17亿底价拿下，期房指导价5.9万/平。

7.23成交地块环线位置

两块宅地，一个在义和庄，一个在黄村火车站，你们认为能扛得动5.9万/平的指导价吗？加包哥微信，咱们“大兴大家帮”群聊里一块聊聊。

虽然卖是一起卖的，买也是一家买的，但今儿这两块地严格意义上说，并不属于一个板块。

两个地块直线距离虽然只有不到1.5公里，但却被铁路隔成“两个世界”。挨着黄村火车站地铁站的0255地块算是属于大兴老城区黄村板块的最南边，而义和庄地铁站出来就能看见的052地块则属于义和庄板块。

两个地块距离地铁站都很近，将来都属于临铁盘。其中，黄村火车站0255地块，距离大兴区政府直线距离不到800米，区域内虽然都是老小区，但好的是老城区医疗、商业、学校、交通配套应有尽有。

0255 地块具体位置

这地儿有个不好的一点是，离铁路线太近了，最近的直线距离也就160米左右，高铁一经过的噪音影响还是蛮重的。如果按照供地文件中的楼栋设计，那有两栋楼肯定会受到噪音影响。

0255 地块绿色空间体系示意图

关于0255宅地，周边的城市界面没有很破，目前来看地块周边的车站中里小区外立面已经进行过更新，还算比较新。

车站中里小区

义和庄052宅地，就在区域内在售新盘颐和公馆的西边，一路之隔。

这边的城市界面整体很新，除了公园就是一些写字楼，整体居住氛围没有那么浓厚。而且目前义和庄这些商业写字楼的招商情况并不理想，空置率很高。

052地块实拍

从地块信息来看，052地块的容积率是2.5，隔壁颐和公馆是2.0，从居住舒适度来看颐和公馆会高一些。

而且052地块西侧051地块还要建设一个社会停车场。

052地块形状

关于地块详细分析，我们不占用更多的篇幅，想要具体地铁文件的铁子，加包哥微信，我发你。

今天兴创拿下的大兴这两块地，指导价都定在5.9万/平，你觉得值吗？

目前大兴区的新房市场，有几个热门板块，当红炸子鸡西红门，老牌成熟区黄村，近期崛起的义和庄，新晋“富人区”新城西。

大兴部分新房板块分布（价格为7月网签价）

如今的市场环境，我们再看一个项目能不能卖到指导价，就像是个天大的笑话。尤其是南城，感觉都像是在无所顾忌的瞎卖。

尤其是南城丰台一发疯，丰台南边的大兴也开始变得不知所措。

先看指导价6.6万/平的西红门东，依靠地铁和名校规划，一直卖得不错，而且6W+的价格一直坚挺，但包哥看了看这个区域7月份到现在的网签数据，橡树湾三期文园的网签价已经跌破6万，中建玖玥府的价格也处在危险边缘的6.09万，稍微一降，稍有不慎西红门6万+的地位怕就不保了。

西红门东片区现 状

而这时候，在西红门东位置比较一般的御璟星城元启，依然带着6.6万/平的指导价，包哥听说，开盘可能直接干到6万以下。

西红门南边的黄村，算是大兴老城核心区，各项配套都很齐全，这地方也一直顶着5W+的帽子卖了好久，可大兴星光城的特价房一出来，算是彻底把黄村新房价格体系搅乱了。

7月到现在，大兴星光城的网签均价已经降到4.63万/平，而隔壁的晓月和风虽然不疯但也降了，由去年11月份有网签数据的5.4万/平降到了如今的5.2万/平。

而黄村东边的京玺，要在这个月月底开盘，5.9万/平的指导价，开盘价也不带藏着掖着的，直接给足诚意，靠谱的开盘均价大概在5.28万/平，包哥听说已经有很多房源的开盘价能直接干到5万以下了。

京玺如果能降到5万以下的话，那对义和庄的新盘是一个巨大的威胁，目前区域内在售的新房项目，老新盘未来云城、德贤华府，全部降至4W+，主力在售的新盘颐和公馆也没能扛住义和庄5万的大旗，7月最新的网签均价降到4.97万/平。

正在建设的颐和公馆

而距离义和庄板块更近的黄村火车站新地块和义和庄核心的052地块，5.0万的指导价，更像是一个笑话。包哥盲猜，这俩项目相对于指导价，开盘价每平降1万的可能性超过90%。

而新晋“富人区”大兴新城西片区，兴城之星的网签均价4.5万/平，而大兴城建在这个板块的其他两三个新项目，大概率入市价也不会高过兴城之星。

包哥粗算了一下，大兴目前这些新房项目中，不出意外会有将近10个项目单价会在5万以下。

嗯，我们说昌平新房正在进入4W+时代，大兴也将紧随其后。

如果你正在考虑大兴的新房，那加包哥咱们私下先聊一下，选出几个最优选项，再逐个击破，包哥在全北京80%以上新盘都有人真不是唬人，有些独家的消息，我是真能搞到。

加包哥微信，不会吃亏，也不会上当，咱就主打一个真诚。

个人观点 仅供参考