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1，近期媒体吹风，北京300万以下刚需房老破小，成交明显回暖。这事我简单说一下，供大家参考。

第一，因为政策影响，成交回暖是必然，但是整体市场成交量的回暖维持了大概两周，后来就没后劲了，而刚需房，其实是受政策影响最大的一批，低首付，低利率，激发了很多手里有点钱，一直想上车但买不起的人。

200-300万的房子，首付也就四五十万左右，这些钱对于绝大多数刚需来说，还是能拿得出手的，一个毕业生工作个五六年，也能攒个差不多。这部分群体，在政策之前，想买个刚需房，很难，过去北京200多万的房子，各种费用加起来，首付需要100万左右，门槛还是比较高。

第二，由于从去年下半年开始，房价下跌，而且这种刚需盘普跌了20%甚至更多，所以才会有二三百万的刚需老破小出现。我举个栗子，北京北三环附近，安贞里的一套两居室老破小，过去成交价在400多万，现在就300出头……刚需真的买得起了。

如果跑到南三环，过去300多万的老破小，现在也就200多万，总价确实不高。对于刚需来说，几十万首付，买个地段不错的老破小，自住还可以。

第三，刚需盘成交量增加，对于楼市有很大帮助，北京就是靠刚需联动起来的，很多人卖掉200多万的房子，可以去换个四五百万的，四五百万的房子卖掉去换个七八百万的，以此类推。但是，市场能不能被带起来，其实需要看刚需的购买力强不强，这种低总价的房子，一个月成交1万套和一个月成交2000套，结果自然是不一样的。

根据我对市场的了解，只能说，刚需盘的成交回暖，对市场有一定帮助，仅此而已。往后的置换链条能被带动一点点，但是没法完全转起来。（总的市场购买力还是偏低，市场想涨价回暖，很难）

第四，对于这些买房的刚需来说，用20%的首付80%的贷款是否合理，大家一定要结合自己的收入情况来综合考虑。别总想着，我要在北京买个房子，不管杠杆有多高，先买了再说……如果你收入没那么高，加太高的杠杆，对你来说就是一种大的负担，短期不觉得有什么，时间长了就会被拖累。再有，先别指望买个二三百万的小房子能赚钱。

北京买房杠杆最高的一批人就是总价四五百万以下的刚需，我再提醒一下，大家一定要平衡好自己的资产，不要让资产进入不健康的状态。如果暂时钱不够，需要加太多杠杆，那就等一等再攒攒钱买也不迟。

2，我再简单聊下消费观念的问题。我觉得绝大多数人都清楚，买东西的时候，原则上只买自己能消费得起的，手有余钱心不慌。当然也会有一些小年轻，喜欢在学生时代撸点信用卡去买苹果手机，超前消费，这部分人里有很大一部分能慢慢明白，买自己买不起的东西，其实就是在给自己增加负担，别人用苹果手机是享受，自己用苹果手机，一半是装逼一半是痛苦。

时间长了，自己的消费观念也能改变过来。从消费观念上讲，留有余裕其实是人生智慧。你在每月工资只有3000块钱的时候，就不要用苹果手机，等到你每月收入达到1万以上的时候，再去买苹果手机，就很轻松。

买车同样如此，自己消费不起的车，就不要硬扛着去买，很多人买车，首付花个几万块钱，贷款二三十万，每个月还要还大几千的车贷，自己每月负担车的开销（加油、停车费）都有压力，这种情况下为了买车而买车，就是非常不健康的消费观念。这只会给自己平添痛苦。

回到买房的问题上也是类似的，只不过这些年中国人都把买房当成了投资。我觉得从观念上，大家要分清楚，买房有消费的一面，也有投资的一面。消费的一面指的是，你买房是为了自住，是为了生活更美好，是给生活投资；投资的一面指的是我要靠这个房子实现资产增值，赌的成分更大。

房子也是中国人杠杆最高的一个商品，之所以大家愿意加几百万的杠杆去赌，就是觉得能赌赢，靠买房能赚钱。这就脱离了房子最本质的一面——自住改善生活，大家买房的目的发生了变化，从消费角度来说，就是在消费自己远远买不起的东西。这是不健康的消费观。

当楼市进入了下行周期，大家把投资的想法都慢慢打消掉之后，很多人会逐渐意识到买房子的本质是什么，只有清楚了这个，才知道我到底要不要买房（消费），我到底能不能消费得起。

留有余裕是人生智慧。希望大家能慢慢转变消费观念，尤其是在买房的问题上，一旦观念有问题，你的消费动作就会变形，久而久之，就会让自己的生活徒增痛苦。

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