北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

所谓“适格贷款人缺失”，指的是日本崩盘之后哪怕是零首付零利率，那都没多少人贷款买房。为什么？

其实很简单，就是因为有资格的人没欲望，而有欲望想买房的都不够格儿，适格借款人就成为稀缺物种。

所谓适格就是适配资格的意思，指征信良好，且有稳定的工作和收入的人群，这才能确保按期还月供。

这种人在日本多是公务员或大公司的，工作稳定还能按部就班的升职加薪。毕竟他们是终身雇佣制+年功序列制，只要是正式员工，那就基本没有失业的风险。

然后日本还有个特殊的有钱群体，那就是老年人。他们吃到了日本经济腾飞的全部红利，老了之后不仅有积蓄，还有丰厚的退休金，更能享受日本的各种福利。

那这些人需要贷款买房吗？也不能说不需要，但让他们贷款是很难的。首先是有稳定工作的中年人，买了房的都已经被套住了，毕竟《广场协议》之后仅仅5年，日本房价就暴涨了5倍左右，而崩盘导致大多数都被套了，至少也是资产受损。

那没买房或没被套的呢，也不太敢贷款买房呗。他们倒不过分担心房价再下跌，但担心的是日本经济，因为谁都知道楼市和股市是整体经济的标杆，既然都倒了，那还能立的起来吗？如果立不起来，那谁敢确定自己的工作和收入能稳定？

因为东亚各国的房贷和欧美的不一样。欧美是以有限追偿为主，也就是只要不还款了，那银行就把房子收走拍卖，之后谁也不欠谁的。这好处就是双方都能及时止损，借款人可以随时不还钱，银行如果觉得你还不上的话也有可能提前拍卖。

而东亚各国执行的都是“无限追惩制”，也就是虽然你抵押的是房子，但银行更重视你借走的钱。只要你还不上，那不仅房子要收走拍卖，如果不够的话，你一辈子还得继续还债。这模式的优势是能多拖一段时间，但劣势就是有可能终身背债，所以让很多人不敢多贷款。

老年人就甭说了，虽然他们最有钱，但是胆儿小啊，最怕的就是各种风险。而且谁老了都欲望降低，房子住惯了大多数也就凑合着，就算是换房子也尽量不贷款，所以这种适格人群在银行眼中都不是人，产生不了业务，连100块钱都不让银行赚到。

以上说的只是一部分适格借款人消失，其实最大的人群是哪些“不适格”的，因为他们才是买房的主力人群，也是银行的希望。但是这些年轻人是无论如何都适不了格儿，他们和银行都着急，但屁用没有。

在日本楼市股市崩盘之后的几年里，各家企业都很自然的收缩产能，那带来的就是用工减少，年轻人或是找不到工作，或者是不好找到正式工作，只能是成为“派遣制”的临时工。

派遣工其实也没什么不好，收入和正式工差不多。但在福利、晋升和稳定性上就差多了呗。可既然如此就不能算是“适格借款人”，就算是想买房也不好多贷款。

别轻信日本的什么极简低欲望，至少在年轻人中是不可能的。什么岁数说什么话，欲望是与年龄高度适配的，不是想克制就能减少的。否则日本的爱情动作片怎么那么发达啊，你以为是给老头儿们挤牙膏时配音的吗？

所以日本年轻人不是扯淡的欲望降低，或者说这是欲望无法实现后的无奈，是被迫的躺平成为SI肥宅。而他们躺下了，那就更不能成为适格贷款人了。

我第一次去日本是1995年，阪神大地震之后。当时感觉日本人对经济还是挺有信心的，认为虽然自己很倒霉，但用不了几年就会恢复繁荣。

但之后是活该他们倒霉吧，1997年东亚金融风暴严重暴击，活该，这事儿既是日本财阀先挖的坑，也是他们美国爹造的孽。

都说日本点错了科技树，其实也不是，至少互联网大潮是谁都看的见的。但日本还是跟美国的关系太近呗，结果是2000年的纳斯达克崩盘让他们的网络错过了最佳时机。

小泉上台后日本也有一阵子恢复了活力，或者说2003年之后东亚国家都开始大发展。但日本还是倒霉在跟美国太近了，以至于次贷危机对他们几乎是致命打击。当然，次贷危机对于所有跟美国挂钩的国家都很严重，否则也不至于爆发欧债危机和欧洲经济停滞。

反正日本就是倒霉吧，每次经济开始好转的时候准出大事儿，只能归结为“国运”，没别的解释。否则咱们也经历了一次次的重大危机，但怎么都熬过去了还持续向上啊？国运来了挡不住。

话说回来，判断国运是否结束的一个指标就是“适格借款人”是否缺失，包括个人与企业，也就是要看经济的底层基础是否动摇。那问题来了，你认为中国的适格贷款人多吗？

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