你敢信？曾经6万/㎡出头，如今坂田的房价被打到了3字头。

近日，位于坂田的次新小区——华晖瑞禧17套住宅房源被上架到法拍平台，建面约85.85-102.2㎡，起拍单价在3.74-3.93万/㎡，起拍总价在333.6-388.3万之间。

▲图源阿里拍卖平台

早在今年7月，这17套房曾经上架，平均单价约4.8万/㎡，全部流拍。

这次低至3字头，会有人买吗？

单价3字头买坂田！

这个次新小区上架17套法拍房

从华晖瑞禧法拍房源的资料来看，这17套房源属于群达行精密模具有限公司（下称“群达行公司”），是通过旧改回迁所得。

根据法院的裁定书，群达行公司由于8699.5万债务被债权人起诉，名下华晖瑞禧31套房产被拍卖，17套住宅房源将于8月19日开拍。

根据房源不动产登记信息查询，这批房源登记价在6万/㎡左右，如今二拍的起拍单价却跌到了3字头。

▲其中一套房源的不动产登记信息查询结果告知单 | 阿里拍卖

“这批房源虽然属于公司产权，但买家只需要付契税，其他税费先垫付，后续法院会退税。”涉猎法拍业务的中介李杰说。

据他透露，这批房源虽是回迁房，但和商品房混在一起，并不是单独楼栋，所以质量上跟商品房无异，买房人如果有兴趣，相当于以6折的价格买新房。

他还帮买家算了一笔成本账，以100.61㎡的房源为例，假设成交价为400万，契税6万、贷款担保费差不多3万，个税和增值税买家先垫付后会退，在不委托机构做尽调、参拍的情况下，各种税费成本大概9万。

那么，这批低价房源，会引来买房人争抢吗？

在李杰看来，大概率按起拍价成交。“房源数量多、选择也多，可能还会出现流拍。”

另一位法拍中介陈峰持同样的观点。他表示，华晖瑞禧周边的二手房成交价在4万/㎡出头，有的甚至跌破4万/㎡，买家对这批法拍房的价格预期只会低不会高。

法拍房砸盘

6万/㎡进场的业主，如今欲哭无泪

资料显示，2019年12月底，华晖瑞禧634套住宅房源获批预售，均价5.8万/㎡，单价区间在5.4-6.7万/㎡之间。

▲图源阿里拍卖平台

到2021年，这个项目还有现房在售。

华晖瑞禧的业主告诉@深圳买房计划，当时开发商还捂了一批房源，单价差不多6万/㎡，2021年楼市太火，有人还给了几十万的喝茶费才买到。

据了解，这个小区目前刚过限售期，综合各中介app来看，有20多套房源挂牌，挂牌价在5.4-7万/㎡之间，但暂未见成交。

有了解这个小区的中介说，业主挂牌的价格很难卖出去，再加上房源未满五，增值税高，很多业主都是先挂着观望。

参考旁边小区，今年的成交价大致在3.7-4.5万/㎡之间。

要是华晖瑞禧业主诚心急卖，因为是次新小区，成交价可能还可以往上添一点，但价格大概率会低于业主当初的买入价，还要算上这些年的利息，可以说业主血亏。

更糟糕的是，除了市场下行的影响外，还有来自法拍房的冲击。

中国国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席、重庆市原市长黄奇帆曾指出，法拍房数量只要超过交易量的20%，法拍成交价就会成为一个区域的价格新锚点。

放在一个小区里看，应该也是这样。

华晖瑞禧目前还没有成交量，我们可以先用挂牌量来估算。

据一线市场人士透露，一般来说，一个小区的挂牌量是总户数的10%左右，高峰期时可以达到15%。

深圳房地产信息网显示，华晖瑞禧的总户数为720户（商品房+回迁房），理论上，小区后续稳定的挂牌量可能在72-108套之间，而上述17套法拍房，已经占到理论挂牌量的15%-24%之间。

也就是说，如果这批房源最终按起拍价成交，对于业主来说，是砸盘式的暴击。“单价3字头”，可能会成为未来这个小区新的成交参考价。