编辑：福贵
恒隆地产于近日发布了2024年上半年运营数据：
总收入61.14亿港元，同比增长17%；物业租赁收入48.86亿港元，同比下跌7%；
营业溢利34.3亿港元，同比下降10%；股东应占基本纯利17.35亿港元，同比下跌22%；
净债项股权比率32.9%；现金及银行存款结余总额65.73亿港元。
从这些关键数据中能够看出：
（1）除开上半年12.28亿港元物业销售收入，恒隆地产物业组合租赁收入出现下滑，总体盈利下跌。这反映出高端商业项目在市场大环境影响下，也要开始渡劫。
（2）债权比维持在较低水平，同时现金结余也较2023年底的53.52亿港元增长22.81%，恒隆地产债务水平稳健。
（3）结合现阶段高端消费市场情况，接下来一段时间恒隆地产旗下高端商场租金增长可能还会出现停滞乃至下滑。
截至8月1日收盘，恒隆地产股价5.6港元/股，总市值263.9亿港元。而就在一周前，瑞银将恒隆地产目标价从14港元削半至7港元。
恒隆内地十座商场
五座高端场出现收入下滑
按照恒隆地产发布的半年报显示，集团内地物业组合整体租金收入和营业溢利按人民币计值分别下跌3%和8%，受人民币于报告期内贬值影响，跌幅换算成港币后分别扩大至6%和10%。
业态分类来看，商场收入下跌3%，办公楼收入下跌4%，酒店收入上升3%。
具体到商场上，高端商场租金收入下滑4%至20.92亿元，次高端商场增长5%至3.22亿元，但整体仍下降3%至24.14亿元。
高端商场
上海恒隆广场：收入和租户销售额分别下降8%和23%，出租率100%。
上海港汇恒隆广场：收入和租户销售额分别下降4%和14%，出租率97%。
沈阳市府恒隆广场：收入和租户销售额分别下降14%和20%，出租率82%。
无锡恒隆广场：收入和租户销售额维持稳定，出租率100%。
大连恒隆广场：收入和租户销售额分别增长8%和2%，出租率93%。增长原因是转型为地区性高端零售地标后，商场陆续引进更多高端品牌，特别是美妆品牌。
昆明恒隆广场：收入和租户销售额分别下降1%和6%，出租率98%。
武汉恒隆广场：收入和租户销售额分别下降2%和15%，出租率83%。
次高端商场
沈阳皇城恒隆广场：收入和租户销售额分别增长3%和2%，出租率92%。项目计划翻新美食广场，进一步加强商场的餐饮选择。
济南恒隆广场：收入微升1%，出租率92%。商场首阶段资产优化计划完成后，引进多家品牌。资产优化计划的剩余阶段完成后，或进一步增强商场吸引力。
天津恒隆广场：收入和租户销售额分别上升15%和9%，出租率94%。
从内地十座已开业的项目上半年运营数据来看，高端商场普遍出现租金收入和租户销售额双降的情况，尤其是恒隆旗下的旗舰商场上海恒隆广场，租户销售额下滑23%，是十座项目中跌幅最高的。
反而偏大众消费的次高端商场都出现不同程度的增长，并且商场还在通过优化品牌组合、活动营销等方式吸引更多消费者。
这是否说明有钱人也开始捂紧口袋，对高端消费保持谨慎态度？
不过，当前来看，这些商场的出租率仍然维持着较高水平，甚至比2023年的出租率更高，说明恒隆核心竞争力依然强劲，保持着强大的品牌号召力。
至于香港市场情况，财报显示香港零售物业组合收入下降7%至9.4亿港元，整体租出率维持97%的高位。受市况疲弱影响，租户销售额微跌3%。
高端消费市场疲软
高端商场
日子也不好过了？
对比近几年奢侈品消费市场情况，能够很明显感知到消费的变化。
疫情期间，受地域流通影响，高端消费回流，中国国内市场一跃成为全球最大的奢侈品市场。《中国高质量消费报告》数据显示，2022年中国奢侈品消费总额达1465亿美元，占比全球奢侈品市场的46%。
奢侈品牌开设的新店总是传出卖断货的消息，各地奢侈品门店前排队场景更是平常。奢侈品牌涨价也更加频繁。
然而，受市场大环境影响，消费者对未来预期的谨慎态度，让财力稍弱的消费者对奢侈品消费更加慎重，或者通过海外旅游寻找更优惠的商品。
如日本，因汇率变动，大大增加了日本作为购物目的地的吸引力。这在近期三大奢侈品巨头发布的财报中亦有显现。
LVMH：上半年营收同比下降1%至416.77亿欧元，实现2%的有机增长；净利润同比下降14%至72.67亿欧元。按区域划分（在有机基础上），日本市场收入同比增长44%；亚洲（除日本）收入同比下降10%；美国、欧洲收入分别同比增长2%和3%。
开云集团：集团上半年收入为90.18亿欧元，同比下降11%；经常性营业利润15.82亿欧元，同比下降42%；归母净利润8.78亿欧元，同比下降51%。按区域划分，日本市场上半年营收7.37亿欧元，同比增长8%；日本以外亚太地区、西欧地区、北美地区营收均同比下降。
历峰集团：2025财年第一季度销售额同比增长1%至52.68亿欧元。按区域划分，欧洲、美洲地区销售额分别增长4%和11%，中东及非洲地区销售额增长9%；亚太地区销售额下降19%，其中日本地区销售额猛涨42%，但大中华区大跌27%。
三大奢侈品巨头的运营数据，反映了国内高端消费市场发展趋势。若是接下来国内大环境没有什么转变，那么高端消费市场还可能会继续收缩。
同时据瑞银发布的报告显示，今年以来国内奢侈品销售额下跌约10%，当中5月至6月跌幅加大，预期今年下半年至2026年间奢侈品牌可能会放缓在中国开设门店的步伐。并且将恒隆地产的评级由“买入”降至“中性”，目标价从14港元削半至7港元。
这一预测，预示着未来两年高端消费市场可能难以出现较快增长。而对于走高端市场的恒隆来说，未来几年，高端消费放缓，将影响场内已开品牌的销售额，进而影响商场租金收入，甚至商场还要通过降租金等方式保住奢侈品牌。
此外，最新消息显示，杭州恒隆广场综合体项目中的购物中心及甲级写字楼预计2025年起分阶段落成，杭州文华东方酒店预计于2026年下半年开业。上海恒隆广场扩容的3000㎡零售区域，预计2026年完工。
杭州恒隆广场与上海恒隆广场新增商业空间开出时间与奢侈品牌放缓开店时间基本一致，这也可能影响到商场的招商情况，而商场租金收入想要达到一定水平，可能还要更长时间。
至于更准确的推测，可能还要看接下来几个月市场消费情况。
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