文/十一弟
久违的日光盘，千人抢房的盛况，又在深圳重出江湖了。
这两天，位于深圳光明区的中建·观玥入市，总共192套房，吸引了2047组客户争抢。
这样算下来，平均超过十个人在抢一套房。
据说，开盘当天，只用了一个半小时，这192套房就被抢购一空了。
楼市一片火热的气氛，算是烘托起来了。
中建·观玥背后的开发商，是大央企中建八局旗下的地产业务平台——中建东孚。
去年八月份，中建东孚拍下了观玥地块，总价超过了16亿。
这是中建东孚进入深圳楼市拿到的第一张入场券。
把地价全部分摊到纯商品住宅部分，折算下来的平均楼面价，大约2.5万/平米。
在地块挂牌出让时，政府就设定了新房销售限价，允许卖到5万/平米。
从去年拿地拖到最近才开盘，已经整整过去了一年多时间，中建东孚没等到房价上涨。
现在的楼市行情下，它的底气不足，根本不敢把开盘价定在5万/平米。
无奈，只能选择降价入市——
这192套房拿到的预售证，备案均价仅为3.8万/平米。
即便如此，中建东孚还是进一步放低了市场预期。
在预售备案价的基础上，中建东孚给到了套娃式的折扣优惠——
诚意登记优惠3%；
VIP升级优惠3%；
认购优惠4%；
按时签约优惠1%；
五成及以上首付优惠1%或一次性付款优惠2%。
观玥的降价入市，属于悄悄地进村，打枪的不要。
中建东孚把折扣优惠拆开、揉碎，看起来力度不大，叠加起来非常诱人。
这种定价上的小伎俩，死死地拿捏住了买家心理。
层层嵌套的折扣优惠之后，观玥的开盘价，最低已经降到了3.3万/平米。
相当于给3.8万/平米的预售备案价，又打了87折。
若以最初地块挂牌出让时设定的5万/平米的销售限价计算，最后的开盘价，实际上打了66折。
观玥的拿地楼面价超过2.5万/平米，而最低开盘价仅卖到了3.3万/平米。
地价与房价之间，每平米只有八千块钱的差价。
更何况，观玥的交房标准，还是精装修。
十一弟查了下，观玥项目的总投资将近27亿。
如果全部分摊到纯商品住宅部分，每平米开发成本需要4.1万/平米以上。
也就是说，观玥最低卖到3.3万/平米的开盘价，根本覆盖不了开发成本。
这大概率是亏本卖房了，难怪观玥一入市，就引来了千人抢房——
开盘价击穿了成本价，还要啥自行车。
市场承压，就连大央企也失去了足够的底气，只能割肉出货了。
靠着套娃式地打折降价，中建东孚硬生生地人造出了一个日光盘。
中建东孚是中建八局旗下地产业务的核心平台。
在中建集团下设的八个局公司中，无论是资产规模，还是营业收入，或是净利润，中建八局都已经是当之无愧的带头大哥。
中建八局有三大业务板块——
房屋建筑、基础设施建设、房地产投资与开发。
去年高达5012亿营收规模里，房屋建筑业务收入占比三分之二，基础设施建设业务收入贡献了三成。
而地产业务收入194亿，占比不到4%。
在中建体系里，尽管中建八局的净利润排名第一，但地产业务的盈利水平，并不高。
去年，它的地产业务毛利率，已经跌到了10%左右。
在房地产行业里，这属于很低的毛利率水平了。
中建八局的地产业务，主要来自中建东孚。
去年，中建东孚的营收超过204亿，最后赚到手的净利润，还不到3000万。
如果像观玥这样定价开盘，中建东孚的利润，当然就很稀薄了。
作为中建体系内的带头大哥，这些年，几个局公司大举扩张地产业务，中建八局的步子，也迈得最大。
中建东孚在去年的销售规模，已经滚到了509亿。
在百强房企榜单上，能够排进前四十。
对于地产业务，中建八局的野心和胃口很大。
目前，地产业务占中建八局的营收比重，还不到4%。
中建八局的目标，是把地产业务的营收贡献，拉高到20%以上。
去年，中建八局的营收规模，已经突破了5000亿。
按照20%的营收比重计算，地产业务的收入，需要增长到1000亿左右。
而中建东孚在去年的营收，只有200亿出头。
地产业务的增长空间，还在等着打开。
但当务之急，是赶紧把开发项目的利润搞上去。
靠着套娃式大降价，人造出来的日光盘，只不过卖了个热热闹闹。
总不能一直赔本赚吆喝，甘当气氛组。
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