深圳楼市，现在有实际换房需求的人，遍布各个区域。

另外还囊括了东莞、惠州和中山的一些临深板块。

对于置换群体来说，一般需要把房子卖掉之后，才能到市场上换房。

由于涉及到了“一卖一买”两个动作，因此想打通置换链条并不容易。想卖的房子卖不掉，就没办法正常换房。

而对于那些换房成功的案例，有一个很有意思的现象：

一方面，在处理旧房子的时候，价格往往越卖越便宜；另一方面，对于想买的房子，预算往往越看越高，最后拿下的房子可能完全超出预期。

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看到一个换房案例。

某深圳业主，因为孩子明年上学，想在核心区置换个学区房。

年初他降价卖掉了坪山14号线地铁口的房子，扣除掉一些杂七杂八的费用后，加上存款能支配的现金700多万。

和当下大部分买家一样，原来他是想买个低于1000万的房子，月供压力轻松些。

结果遇到一套俩夫妻都非常满意的房子，比原有预算多了几百万，直接1450万拿下了。

生活中类似的案例并不少见。

对于优质资产，千金难买心头好，一眼就看中的房子，预算高出预期也值得。

此外，当下买房人的心态，多多少少对杠杆比较敏感，有点“一朝被蛇咬十年怕井绳”的感觉。

市场火热期，买家总是趋向于高估自己的能力；

市场冷淡期，买家又会趋向于低估自己的能力。

认真观察你会发现，杠杆其实并不可怕，可怕的是盲目乱用杠杆，把杠杆用到极致。

合理运用杠杆，适当的贷款，从来都是做空货币的终极武器。纵观全球，几乎没有富人在早期是不通过负债来做空货币的。

至于当下买房，你适合几成首付？适合什么样的房子？这个就需要结合自身家庭情况去评估了。

02

反推到卖房这件事上，其实也是一样的。

为什么那么多置换群体，常抱怨自己的房子迟迟卖不掉？

很核心的一个原因，就是不能客观合理地评估自己的房子，惦念着买入价是多少、历史最高成交价是多少，以至于在利好政策出台时，一次次错失最佳卖房时间点。

全国来看，现在没有几个业主卖房是不降价的，包括一线城市的核心资产，着急用钱的，心态差点的，也都在降价卖房。

如果你只看到这些业主仓皇出逃，就简单粗暴的认为房地产没有未来了，那么说明楼市不适合你。

如果你是以中国经济接下来必定会复苏的视觉去看待这些业主仓皇出逃，那么这时候，你会发现当下的市场有很多机会。

所以，对于向上置换，一定要拎得清，别总是紧盯旧房子亏了多少钱，而是要看综合收益率。

没有拿得出手的好资产，数量再多，也是中看不中用。

在政策面大力鼓励改善性住房的当下，把差房子换成深圳的优质房产，占据更多的稀缺资源，就是普通人穿越周期的最佳手段。

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买房无小事，随便的一念之间，很可能就会影响整个家庭资产的未来走向。

那么，到底什么样的房子，才算得上是好房子？

最关键的，就是要看一个家庭的资产、负债、收入、支出和现金流，以及能够承受月供压力是多少。

然后，根据自身的情况去匹配最适合自己的资产，让家庭资产变得更良性，更有前途，更有保值增值的潜力。

不管是自己居住、孩子上学、周边配套，还是保值增值属性，以及地段潜力方面都要进行理性思考。带着这样的思维去买房，才能买到好房子，而不是去了一趟新房营销中心就匆忙决定。

透过他人的买卖案例，可以反思一下自己的房产，你的家庭财富状况如何？你的房子是否已经逐渐被淘汰？是否需要重新评估和置换？

现在的房地产市场，已经从增量时代转向存量市场，意味着房子不在于多而在于精，所以要定期升级置换自己的老房子才能让家庭资产在最优状态，盘活资产这件事正在变得越来越重要。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。