执行问答|设定了居住权的房屋能否对抗执行？|对抗执行|居住权|执行问答|抵押权|案外人|物权

「问题的提出」

设定了居住权的房屋能否对抗执行？

「法律解答」

先来看两则案例。

案例一

基本事实经查，2022年11月，王某为取得贷款为某银行在该房屋上设定了抵押权。2023年7月，王某又为前妻在房屋上设定大额抵押权，同月，王某还在房屋上为其母亲李某设定终身居住权。不久，王某数十件案件进行人民法院审判执行程序，而被执行人名下账户已无其他可供执行的财产。执行法官通过实地调查发现，居住权人李某从始至终均未实际入住并占有该房屋。法院认为执行人王某在本市某房屋上为案外人李某设立的居住权，晚于某银行在上述房屋设立的抵押权。该居住权存在于上述房屋，已经影响房屋的评估价格，进而影响了某银行在先设立的抵押权的实现。据此，依照法律规定，宝山区人民法院作出执行裁定，涤除案外人李某在房屋上的居住权。

案例来源：上海高院微信公众号

案例二

基本事实 2004年，谭某将自己名下的唯一房产过户给女儿刘某，并签订协议约定：谭某有终身在此房产居住的权利。此后，谭某一直在该房产居住。2015年，刘某将房产以签订买卖合同的形式过户至母亲谭某。法院认为谭某将唯一住房赠与女儿刘某，且双方有协议约定谭某对涉案房产有永久居住权，在赠与合同附有终身居住的条件下，刘某有保障谭某居住需要和安享晚年的义务，刘某对涉案房屋的所有权也因赠与人享有居住权而受到限制。因此，涉案房产暂未达到可执行的条件。

案例来源：深圳罗湖区人民法院，羊城晚报

从上述两个案例可以看出，房屋设定了居住权并非一概不能对抗执行。

第一，需要判断设定居住权是否在设定抵押权、债权确认之前。换而言之，倘若居住权设定在后，那么法院会认为被执行人存在恶意对抗执行的行为。

第二，居住权是否影响债权实现。实践中，房屋上倘若有居住权对房屋价值会产生一定负面影响，不利于债权人权益得以实现。而案例二中被执行人已有十多起案件进入执行程序，已使得债权人的利益受到一定损害。

第三，设立后是否实际履行，且设立居住权是否有必要。涤除居住权之前法院仍需要考虑相应法律后果，即是否会对居住权人生存权产生负面消极影响，譬如居住权人他处是否有房、居住权人生存是否受到根本影响。

另外，案例二中法院依法排除执行在实践中仍有争议，因此需要结合个案综合予以把握。

甲说：凡没有登记的居住权法律不予保护。

在案例二中，谭某赠与刘某的协议中约定了居住权，但并没有进行登记。而《民法典》第三百六十八条规定，应当向登记机构申请居住权登记。换而言之，只有居住权经过登记才能对抗第三人。故法院仍可以涤除后强制执行。

笔者认为，在执行程序中不能机械地认定不符合法定条件而否认居住权的效力，应当充分考虑当事人真实意思表示、居住权人是否已经合法占有涉案房屋等因素综合判断。

鉴于该案中谭某年事已高，该房屋原为谭某所有，而其将房屋赠与刘某并设定居住权是为了保障自己生存的需要，希望年老后有住所，子女以该房产供父母居住，并赡养父母安享晚年，是接受赠与的应有之义。因此法院据以排除强执行体现了中华传统美德并不违反法律规定。

乙说：物权作为财产权具有可转让性，即权利人可自主处分其物权，此乃物权的应有之意。对无效或者尚未生效的居住权应予涤除，对处于生效状态的居住权，若未达成一致意见，应当依法分情形予以涤除。

换而言之，倘若居住权人有意愿转让居住权或变价出售的，双方可以在法院的主持之下达成一致，在房屋处置后将该部分款项预留从而分配给居住权人，以使得在房屋拍卖过程时能够完全实现其应有的价值。