大家好，我是八卦侣团队的庆哥。最近很明显，一线城市的成交量出现了短期的回暖，不少人又开始问我要不要换房，什么时候应该置换。关于买房换房的逻辑和实操，我整理了一份《买房城市价值名单》，大家可以添加下面微信链接到我。
01
广州，四个一线城市里最弱一档。起码过去5年，已经不断有人在质疑，广州是否还是一线城市。
如今这种质疑，最起码在两个方向上，质疑情绪是最强的：
第一个方向是GDP、产业和经济。
▲可以看到，广州今年的GDP，足以用大惊失色来形容。其总量为为1.43万亿，同比增速仅为2.5%，无论是总量还是同比增速都被重庆碾压（重庆上半年同比增速6.1%）。
对此有人声称，“北上广深”已成过去，“北上深渝”的时代已经到来 。
据了解，今年广州GDP之所以脱力，主要是源于汽车产业的拉胯，其次才是房地产行业的弱势。
广州原本拥有5个千亿产业，其中汽车产业总产值位居第一，是广州的当家产业，多年来占全市工业总产值超过25%，也就是说广州每4块钱GDP，就有1块与汽车有关。
▲可以说，过去二三十年，是汽车产业，撑起了广州“一线城市”的名头。
然而，随着电动化、智能化浪潮的到来，广州汽车城的位置岌岌可危。不管是G汽还是D风，广州日系车销量暴跌，无望重振。
而曾寄予厚望的新生力量A安、X鹏，又发展缓慢，处于二三梯队，难以扛起日系车的大旗。
▲今年上半年，广汽传统车型销量大幅下滑。本田甚至于7月25日宣布，将把在中国的汽油车年产能由149万辆缩减至100万辆，位于广州的本田工厂将于10月起关闭或停产！
反观重庆，新能源汽车产业已经发展到了一个新阶段，从拼续航到拼智驾，重庆长安和赛力斯两家品牌与华为结盟，让重庆新能源产销量大增。尤其是赛力斯问界，上半年销量同比增长了609%，增速全国第一。
至此，广州的当家产业，目前看是输给重庆了。而汽车产业，又是除房地产外的第二大产业，它的存在，足以让城市改命换运。
一个非常典型的案例是，美国底特律在破产前，是辉煌的“汽车之城”，在汽车工业衰落后，蜕变为空置率高企，深陷财务危机的“昨日之城”。
因此，广州在汽车产业上的成败，对于广州GDP增长、争夺“一线城市”的都至关重要。
如果这种情况迟迟得不到改观的话 ， 未来几年，广州都会很麻烦！
02
刚刚我们说，大家质疑最重的第一个方向是GDP和汽车产业，那么第二个方向，就是房地产。
其实跟汽车产业一样，回首二三十年前，广州不仅是“汽车第一城”，也是“房企第一城”！
这里曾诞生过一批全国知名房企，如恒大、保利、富力、雅居乐、合景泰富、合生创展、星河湾.....可以说，广州城市在起步之初，就跟房地产有着莫大关系。
尽管房地产行业在现在多数人看来，已经是夕阳产业，房价下行的局面，也严重拖累广州的经济。
但我们不得不承认，房地产仍然是中国的第一大产业，而且具有类金融行业的特征。广州“商贸之都”的建设，房地产也是出了很大力气，广州不可能不管房地产。
比如就在上一周，广州花都区开始买房送户口。尽管现在普通人在广深落户并不难，但把户口和买房绑在一起，在近十年来一线城市尚属首次。
▲在这之前，所有城市放开落户，大都打着“人才引进”的名义。
直接提买房就享“准户口”待遇，这是广州的首创，亦足见广州的心急。
▲广州楼市究竟有多低迷？1800万人口的城市，今年上半年仅仅出让了4宗土地，卖地收入不及去年的一个零头。
广州的郊区房价，如南沙万顷沙、番禺莲花湾、白云钟落潭、花都、从化等，堪比十八线小县城，像增城部分地方如朱村，以前能摸到2万，现在七八千都清不了盘。就连中心区的珠江新城，成交价破十万的亦屈指可数......
在这种局面下，广州成了名副其实的房产政策先行区，每一轮限购放松，广州都是率先出台，以至于最后，北上广深的限购分层，是越来越明显了：
北上一档的限购坚不可摧，仍是5年社保；深圳独一档比上不足，比下有余；广州则直接躺平，基本上要和杭州、苏州平起平坐了。
但广州最大的问题，在于广州还是放不下一线城市的身段和面子。
既然都“购房送准户口”了，为什么只在花都区推广？直接全广州推广行不行？
既然 非广州户籍在中心城区购房只需6个月社保，那全面取消社保限制又有何不可？
说到底，广州还是缺了点“一竿子捅到底”的魄力。
03
广州，原本是中国的“千年商都”。在其最辉煌的90年代，两耳只闻“北上广”，深圳完全排不上号。
然而时代使然，沉浸在旧时光影的人们，到了需要翻到下一页的时候了。
▲如今，在人口虹吸势力图上，广州的辐射范围，已经基本收缩到广东省内和海南，以及江西、湖南等小部分区域（黄色为深圳辐射范围）。
如果说，广州只是产业竞赛没有跟上新能源的时代，导致传统燃油汽车和商贸物流日渐衰落，高科技企业和创新式公司少，那还情有可原，其情可悯。
但另一方面，广州发展这么多年，迟迟不做产业升级，也确实有缺少相关财政政策支持的原因。
▲广州是副省级城市，深圳是副省级城市兼计划单列市。广州需要同时向中央、省上缴财政，而深圳理论上只需上缴中央即可。资料来源：粤开证券研究所
▲也因为这些原因，如今的广州与深圳相比，除了交通、教育、医疗优势外，其他都被深圳甩开了，确实越来越像一个二线城市。
至此，随着广州汽车行业下行，也难怪广州一直冲在楼市和旧改的第一线上，毕竟除了楼市，也没有什么行业可以跑出来顶上，只能寄希望楼市能稳定下来，不要拖后腿。
可惜广州楼市几年销售仍然紧绷，相比去年，今年7月份广州新房销量为61.29万㎡，环比下跌26.6%，同比下跌20.8%，不容易啊。
最后值得一提的是，粤港澳大湾区，其实是一个面积非常狭小的地方，这么小的面积，不可能一直并存深圳广州香港三大一线城市，最后总有一个城市脱颖而出，而另外两个城市成为二线。
从目前的趋势看，深圳已经逐渐成为大湾区的绝对龙头了，而广州，则会逐渐回到了它原来的位置上。
其实如果能作为一个区域龙头，广州能同时守住“千年商都”和“广东省会”这两顶帽子，已经很不错了。
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