都喜欢低总价的房子，这次面积只有10平米。

最近，一套堪称总价全越秀区最低，可落户读书的“迷你老破小”引起了楼市君的注意。

房子虽小，但功能齐全，不过硬伤也是真的多，洗手间在外面，隔层睡觉坐不直...

总价35万还要一次性付款，真的有人买吗？ 楼市君决定去看看。

｜越秀区航拍图

| 广州楼市发布 摄

壹

实地探访“迷你老破小”

“惊吓”比惊喜还多

其实10平米的房子，楼市君并不是第一次听说。

2018年，越秀白云路就曾卖出过一套相同面积的，8楼，成交总价30万。

｜图源：贝壳找房

楼市君这次要去看的，是同栋楼、同楼层、同面积的房子。

业主去年4月挂牌60万，期间经过8次降价，现在放盘总价35万，比6年前的成交价只高了5万。

｜图源：贝壳找房

房子的具体位置，地铁团一大广场站出来走路大概7分钟就到了，交通挺方便。

周边的相关配套设施较为完善，有餐厅和便利店，日常生活基本可以满足。

｜白云路附近的餐厅

| 广州楼市发布 摄

这套房子， 开门进去后可以看见房子被分成了三户。

这是打算一户三卖或三租？ 产权问题是怎么解决？

中介说，这种房改房是以前在单位买的公房，只要购买了一定面积，都可以获得相应的产权。

不过，像这样面积那么小，总价那么低的房，在越秀区倒是很罕见。

｜“迷你老破小”里面房改房的布局

| 广州楼市发布 摄

打开门，第一印象还是不错的，干净整洁，布置得很“网红风 ”。

散发着装修完的味道。 可以推断出，在装修之后就没有人住过了。

｜“迷你老破小”内部装修

| 广州楼市发布 摄

房子室内只有7平，3米的顶距被分成两半，下面的部分是1.9米的楼顶距的客厅，上面的部分用来当卧室。

实在是让人感觉有点压抑了。

｜“迷你老破小”内部装修

| 广州楼市发布 摄

从户型图上看，这套房子的洗手间和厨房都“消失了”。

｜售35万的越秀区秀区“迷你老破小”户型图

| 来源：贝壳找房

这时，中介穿过屋外面的另一条走廊，用钥匙打开了一扇门，告诉我这是这户专用的洗手间。

这种情况， 在楼龄长的房子里很常见，但 这种设计极其不方便。

毕竟谁也不想每天一早起来，蓬头垢面地出门洗漱，还可能碰见邻居，想想都尴尬。

还有晚上起夜要出门解决，尤其是冬天的时候，真的很挑战人的意志力。

｜“迷你老破小”在屋外的洗手间

| 广州楼市发布 摄

据了解，这套房对口的学位是 市一级的永曜北小学，房子转过两手，主要是买来给孩子上户口和挂学位

值得一提的是，政策规定了越秀区低于30平的房子需要满足家庭唯一住宅，且人户一致的条件才能享受对口入学 。

| 图源：越秀区教育局

另外，这间房的放租情况也不尽人意。业主原计划装修之后放租，租金每月1000元，但是至今无人问津。

所以综合来看，这套房子在市场上并不吃香，不然业主也不会一降再降了。

｜房子所在楼栋采光

| 广州楼市发布 摄

贰

这样的房子什么人会买？

买来读书/自住划不划算？

虽然有诸多硬伤，但中介表示转手过，说明还是有一定的市场需求的。

不过贝壳显示，这位房东从去年4月挂到现在都没卖出去。

只能说有需求，但不多。

  • 什么人会买这里？值吗？

中介表示主要是图总价低买来挂靠户口和给孩子读书的，即广州无房但注重孩子读书的家庭。

不过大家想想，租房住的家庭，有多少愿意一次拿出35万给孩子买一个市一级的学位的老破小？

孩子读完书也怕砸在手里，毕竟不知道还有没有接盘侠，楼龄越久就越难卖。

还不如干脆买一套既能住，又能读名校的30平左右的二手学位房。

比如省一级文德路小学的文德路小区，总价100万左右，30万差不多够首付，以后想卖也更容易出手。

｜广州楼市发布 制图

如果孩子不着急读书，甚至踮踮脚总价300万左右你都能上车核心区优质学区房了。

花地湾、白云湖、莲花湾、国际创新城以及老黄埔板块，都有更好的选择。

现在遍地名校，加上新规后新房使用率超100%，配套齐全，对比之下这样的学位壳真的毫无竞争力。

｜广州楼市发布 制图

普通的家庭觉得不划算，愿意花大价钱鸡娃的有钱人，也不太可能买这里，因为学位不够突出。

如果对口的是东风东，那估计很抢手。

有钱人花大几百万买东风东、培正小学等省一级学位不心疼，但不见得会花35万买个永曜北小学学位，因为看不上。

普通家庭觉得性价不高，有钱人名下有房的也不缺这样的学位，所以这套房子有点青黄不接，很鸡肋。

｜广州楼市发布 制图

  • 租来读书/自住划算吗？

其实也很尴尬。先说租来读书的。

一来租金贵，10平的房子1000元/月，还不包水电，相当100元/平/月。

这个水平比珠江新城保利心语在租的一套82平房源单平租金还贵了18元/平/月，而且没有居住体验感可言。

｜图源：贝壳找房

二来房子太小，家长陪读也不方便，相当花了35万买个学位壳还得再租一套房。

三来租房读书，学位由官方统筹入读，而且周边的学校基本都是市一级，也比较一般。

如果是你，你会租这样的房子给小孩读书吗？

｜广州楼市发布 制图

打工族单纯租来住也不理想。

虽说地段核心，近地铁，但房子小租金也贵呐。

下班后很少有牛马愿意爬8层楼回个窝；平时拿快递、外卖都要爬8层楼，想想就累。

｜房子楼道

|广州楼市发布 摄

睡觉的时候还要爬一层。

白天上了一天班，晚上回家躺在伸手就能碰到天花板的狭小空间里，感觉这辈子都完了。

｜房子二层空间

|广州楼市发布 摄

  • 名校遍地开花，越秀学位神坛地位在弱化。

以往，很多人愿意高价买越秀的学位壳，是看重越秀拥有其他区不可比拟的教育资源，曾经的老东山撑起了老破小的溢价。

但近几年，随着新盘开发，各区开启了“名校批发”模式，越秀的学位房光环也在减弱。

比如番禺国际创新城、万博、莲花湾、番禺广场等板块，陆续引入东风东、番中、广外附等教育集团办学。

多个强教育板块崛起，正在削弱越秀教育一家独大的优势。

｜广州楼市发布 制图

以前凭着不可撼动的第一梯队的学位，越秀学位房基本吊着卖，差一点的也能高价卖。

但今时不同往日了，当其他区出现了平替或有了更好的选择后，这种没有自住和投资价值、学位又不够拔尖的老破小就不吃香了。

除了认清现实降价这条路，不然很难卖出去或租出去。

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