摘要：发挥市场配置功能，同时引导高品质建设。
上海市土地出让交易规则宣布新的变化。记者从今天（8月15日）举办的媒体通气会上了解到，自今年第五批次起，上海商品住房用地出让将对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，即施行两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。其中，第二轮竞价将不再设置溢价率上限，以“价高者得”确定最终竞得人。
同时，上海市土地交易市场发布上海第五批次商品住房用地出让公告，具体出让静安区2幅地块，出让总用地面积约5.01公顷，起始总价106.79亿元。
这意味着在下一批次的土地出让中，两宗静安的“王炸”地块就将完全交由市场定价。
二轮竞价，取消上限
此次宣布的“双高双竞”，拆开来看可以分为两轮竞价、两轮竞高品质建设标准，竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措。具体步骤如下：
“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。因此这一轮“竞高”也可以理解为进入现场土拍流程前的起始条件。
符合前一轮条件的竞拍者，将在土拍现场进行“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间。这一环节基本延续了此前土拍的竞价模式。
当上一轮竞价触到地块的溢价中止价时，将进行“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买。
通过“第二轮竞高品质”的竞买者，将进入“第二轮竞价”，通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
值得注意的是，此次新规针对的是市场热门地块。上海在2021年时为抑制房地产市场过热，曾实行限价竞价政策。今年5月，上海楼市“沪九条”出台，取消溢价率10%上限。但在之后的实际操作过程中，限价并未完全消失。上海规划和自然资源局6月7日发布的公告中就明确表示，“对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价”。
在8月7日上海第四批次的土地出让中，最热门的徐汇斜土街道地块就在竞价环节触及30%溢价率上限，转而进入摇号环节，并最终通过摇号决出了最终的“幸运儿”。
因此，本次新规中的“第二轮竞高品质”与“第二轮竞价”相当于替代了此前土拍中的摇号环节。尤其是在“第二轮竞价”中，将不再设置溢价率上限，这也意味着，热门地块的土拍成交地价将完全由市场化竞价确定。
新增指标，引导高品质建设
此次规则的改变，可以看到两个方向：一是释放市场活力，加强市场资源配置功能；二是吸引优质投资者，引导建设高品质住宅项目。
本次新规的另一个重要改变就是增加了“第二轮竞高品质”，且放在了最终竞价轮的前面。上海市规划和自然资源局的相关负责人表示，这一改变针对的是房地产市场供求关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待，引导住宅建设高质量发展。
因此，除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外，本次出让增设了“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3项全新指标，鼓励市场主体建设优质住房，提升居住配套的公共服务功能和高品质公共空间环境，吸引各类人才落户发展，营造宜居宜业、安居乐业的环境品质。
其中，地块的高品质建设导向和具体竞争指标，均在出让条件确定阶段，由市相关部门会同相关区政府（出让人）通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、产品定位、市场情况等差异化确定。
地块成交后，高品质建设各项要求将全部纳入土地出让合同，实现建设、竣工验收、运营等全生命周期合同监管，确保高品质建设要求落地。
静安地块出让，楼面价值得期待
伴随土拍规则的不断调整，上海土地供应也保持着高频节奏，且地块质量维持高标准。截至目前，上海今年共出让四个批次住宅用地，24宗土地无一流拍，并且在供应结构上，中心城区土地占比明显提高。
今天在宣布土拍新规的同时，上海市土地交易市场发布第五批次商品住房用地出让公告，具体出让静安区2幅地块。尽管该批次只有2块地，是批次土地供应以来的最低值，但两宗地块全部属于最核心的中心城区静安，这在批次土地供应中十分罕见，因此引发了市场的强烈关注。
静安将出让的两宗地块。
其中最受市场关注的，是静安区曹家渡社区地块。该地块地理位置优越，交通便利，距地铁13、14号线武宁路地铁站直接距离约400米。周边商业、教育等配套设施也成熟优质，旁边就是悦达889广场、绿地静安柒彩里，不远处还有久光百货、静安嘉里中心、恒隆广场等 。教育方面则配套有余姚路第二幼儿园、上海市第一师范学校附属小学等。
静安区曹家渡社区地块。来源：同策研究院
另一个出让的是静安区灵石社区地块。该地块距离轨道交通1号线上海马戏城站约500米，周边也有大宁久光中心、大宁国际商业广场、上海市静安区闸北第二中心小学、市北初级中学（北校）等成熟的生活配套设施。
静安区灵石社区地块。来源：同策研究院
优质的地块显然将吸引更激烈的市场竞争。上一轮土拍中，徐汇斜土地块便受到业内的广泛关注，并吸引保利、招商与徐汇城投联合体、中海与西岸集团联合体、越秀与象屿联合体、华润、绿城、宸嘉等7家竞买人参拍，经历了72轮极限拉扯的竞价后，溢价率30%触顶并进入摇号环节。最终，绿城脱颖而出，成交楼面价格破每平方米13万元，刷新全国最高楼面价。
如今新规出台，第二轮竞价没有溢价率的上限，静安出让的这两宗“王炸”地块极有可能吸引有实力、有能力的开发商积极参与竞拍。根据公告，两宗地块出让总用地面积约5.01公顷，起始总价已达106.79亿元。作为对比，上一轮批次出让的地块，包含徐汇、浦东、虹口、青浦、奉贤五宗地块，成交总额加在一起为109.5亿元。
因此，两宗静安地块将花落谁家，地价在竞价后将达到多少，留有悬念。第五批次土拍预计将于9月上中旬组织交易活动，答案届时将揭晓。
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