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中国经济会出现通缩吗?
理论上不会,通缩首先是货币在收紧,相反,我们的M2一直在增加;不过,中国的事还真不好说,堂堂的市一级监督管理局的局长大人,都能看走眼,指鼠为鸭,何况错综复杂的经济现象?至少我们的楼市的销量是在收缩,而且势不可挡。
按说市场上不差钱,房价应该涨;实际的情况却是房子卖不动了,销售在刹车,存量在奔跑。即使北京、上海这样的一线城市,也是卖出去一套,又挂牌了二套,如此下去,地方财政很生气,后果有点严重。
如果是一个有效市场,这事很简单。
通过价格工具自动调节供求关系,一平方米二万元卖不出去,就一万五,一万五还卖不出去,就八千,不用到马云说的大葱价,就会找到新的供求平衡点;但是,中国的楼市不是完全市场化的,政策可以直接干预市场价格,限这限那,办公室精英的有形之手,自信满满,根本闲不住,那一切就乱套了。去年昆山两处楼盘打七折出售,地方立即叫停;早在2018年,恒大还没有出现负资产时,要求降价销售,也是立即禁止。
这又是什么节奏?
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不允许降价是为了证明我们没有出现通缩吗?
当然不是,不允许降价是怕引起普遍的降价潮。如果全国的房子全面降价,降到鹤岗的水平,对谁来说是致命的?
不会是老百姓。
有房子的老百姓,本来房子就是用来住的,价格并不影响房子的使用功能;至于没房子又想拥有房子的刚需,反而成了天大的好事,岂不是落实了“房住不炒”的精神。受影响的当然是开发商、银行、房产中介,但是,有很多人并不知道,房地产背后真正的大佬不是开发商,是地方财政;更不知道,在房地产中获利最多的也不是那些万恶的开发商,而是地方财政。
也就是说,对楼市大降深怀恐惧的是地方财政。
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这一点可以用两个方向来说明。
首先是土地出让金在地方财政收入中的占比。要盖房,先要有地,地不是白给的;中国是土地全民所有制国家,所以,任何“人民”中的某一位个人,都不可以拥有土地权,地方是土地资源唯一的提供者。地方通过土拍,收取巨额的土地出让金,出让后的土地只有使用权,没有所有权,形式上就是通过七十年的租期,地还是国家的,还是全民所有。一般地说来,只要是全民所有,多半与官家分不开,与老百姓没太大关系。
这笔土地出让金有多大?
各城市情况不同,杭州这样的城市,地方差不多所有的支出都指着土地出让金了,如果年度内没人拿地,立即停止运转。全国各地方平均下来,对土地出让金的依赖高达50%以上,这样,相信大家明白了,为什么地方不允许房价大幅下跌,因为一旦引起恐慌抛售,全国所有城市的财政都将入不敷出。
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再从另一个角度看,地方财政的土地出让金对房价的影响有多大?
太大了,这事王建林已经说的很清楚,开发商的建设成本加利润,约占房价40%,其中毛利润率20%多,那么,房价中的另外60%又是什么费用?这60%就属于政府性收入,其中,主要是土地出让金。
楼市的价格为什么不能大跌?是因为触动了地方财政的根本利益。
但是,这就有了另一个问题:政策的干预是有限的,最终决定房地产走势的还是市场,还是供求关系;如果有形之手干预价格,当然会改变走势的斜率,但是,最终不会改变下行的趋势。
干预了价格,干预不了销量。
价格限跌,市场的无形之手就会用销量反噬。2022年全国房地产销售面积已经大幅下滑,为十三亿平方米,比之2021年的十八亿平方米,少了五亿平方米;2023年同比继续向下,降至11多亿平方米,今年上半年的销售面积为47916平方米,同比又下降了19%,说明政策的干预失灵了。
于是,我们要问,既然房子是用来住的,为什么对房价下跌深怀恐惧,因为,房子不仅仅是用来住的,也是地方财政用来收租子的。
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