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最近看到一个新闻,说是复旦大学王德峰教授说:“大家现在千万不要买房,因为房价将会断崖式下跌。复旦大学王德峰教授的观点引发了广泛的关注和讨论,其背后究竟蕴含着怎样的原因呢?
一、人口数据瓶颈与房地产需求的关联
人口是房地产市场的基石,然而我国的人口数据现状却令人担忧。目前我国总人口已达14亿的高位,近几年更是呈现出负增长的态势,这14亿仿佛成了难以逾越的天花板。未来人口大概率只会逐渐减少,这对房地产市场的影响是根本性的。
随着人口增长的停滞,房地产的需求也失去了持续扩张的动力。没有了不断增加的人口作为支撑,房产的购买需求必然会逐渐萎缩。想象一下,当人口不再增长时,新的住房需求从何而来?尤其是那些原本计划为新增人口准备的住房,将面临无人问津的尴尬局面。
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二、城市化率见顶对楼市的冲击
经过20多年的高速发展,我国的城镇化率已经达到了65%。虽然仍有35%的人口生活在农村,但其中多以老人和孩子为主。这些孩子长大后或许会迁往城市,但数量有限,而农村的老年人却不太可能成为城市房产的购买者。
不仅如此,城市中的一部分老年人,尤其是那些没有稳定工作和养老金的,受传统落叶归根思想的影响,未来很可能会选择回到农村生活。这使得城镇化率的增长空间极为有限,仅剩下约5%左右,基本已经到顶。在这样的情况下,城市房产的需求增量将大幅减少。
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三、老龄化加剧引发的房地产供需变化
我国的老龄化问题日益严重,数据清晰地显示了这一趋势。从2021年到2023年,60岁及以上老年人口数量不断增加,占总人口的比例也在持续攀升。预计到2035年,这一比例甚至可能超过30%。
老年人对房地产的需求极为有限,他们更多的是需要养老服务和医疗保障,而不是购买房产。这就导致了房地产市场的供给远远大于需求,住房需求的拐点已经悄然来临。
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四、房屋库存量的巨大压力
国家统计局的数据揭示了一个严峻的现实:2024年2月末,全国商品房库存待售面积高达7.59亿平方米,同时还有大量正在施工的住宅。按照每套房子平均100平米计算,相当于有759万套建成待售的新房和4666万套在建造的住宅。
以开发商2年建好住宅楼的效率来看,即使未来不再开发新楼盘,未来两年市场仍将新增大量新房。如此庞大的库存量,足以容纳3亿人居住。这无疑给房地产市场带来了巨大的销售压力。
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五、人均居住面积的饱和状态
中国城市人均居住面积已经达到了50平方米,这一数字是40年前的10倍,甚至与发达国家相当。这意味着在人均住房面积方面,我们已经到达了天花板,几乎没有了继续增长的空间。
人们对于改善性住房的需求虽然存在,但在人均居住面积已经如此高的情况下,这种需求的增长也变得极为有限。而且,随着其他因素的影响,如房价的不稳定和经济形势的不确定性,人们对于改善住房的决策也会更加谨慎。
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六、建设量的疯狂增长与停滞
回顾过去27年,中国房地产建设量呈现出惊人的增长态势,猛增了170倍。从1990年的1000万平方米到2017年的17亿平方米,中国的房产建设规模已经占据了全世界的一半。然而,自2017年之后,建设量基本没有再增长。
这种疯狂的建设速度不可能一直持续下去,市场已经逐渐饱和。如此大规模的建设量,在当前的市场环境下,已经远远超过了实际需求,必然会导致房产的过剩。
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七、土地和房屋价格的困境
过去20年,我国土地价格和房产价格翻了四倍,房价收入比已经高得离谱。一方面,有钱的人手里拥有多套房产,比如中国城镇有41.5%的家庭拥有两套甚至更多房产;另一方面,国内仍有超6亿人每月收入不足一千,根本无力购买房产。
这种贫富差距使得房地产市场的供需关系更加失衡。未来的房产市场,面对如此巨大的贫富差距,销售难度可想而知。那些原本就买不起房的人,在高房价的压力下,更加难以实现购房的愿望。
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八、房企负债率高企的风险
地产商的负债率普遍过高,大部分房企负债率都在90%以上,甚至有些超过了100%。这意味着房企面临着巨大的债务压力,资金链随时可能断裂。
以一些头部房企为例,如中国恒大和奥园集团负债率已超过100%,远超“三道红线”的规定。而阳光城更是因为经营困境被深交所终止上市。这些案例都充分说明了房企所面临的巨大风险,这也给整个房地产市场带来了极大的不确定性。
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综上所述,从人口、城市化率、老龄化、库存量、人均居住面积、建设量、价格以及房企负债率等8个关键数据来看,房地产市场已经面临着前所未有的挑战。在这样的情况下,房价面临“断崖式下跌”并非危言耸听。
因此,我们必须清醒地认识到当前房地产市场的现状,谨慎对待购房决策。不要被一些短期的刺激措施所迷惑,要从长远的角度和自身的实际需求出发,做出明智的选择。
毕竟,在这个充满变数的时代,我们需要更加理性地看待房产这个重要的资产。未来的房地产市场走势如何,我们将拭目以待,但目前来看,谨慎购房,无疑是一个明智之举。
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