万科,曾经是地产圈中的信仰象征,稳健的战略、高尚的文化以及强大的业绩,令无数地产人心生倾慕。
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然而,在如今地产行业的风暴中,万科正面临内忧外患,曾经信仰已在崩塌前夕。
01
首先是外部的困境。上月,万科发布了2024年上半年业绩预告,净利润亏损70亿至90亿,同比下降171%至191%,这也是万科上市33年来首次出现亏损。
资本是冷血的,三大评级机构嗅到了利空消息后,纷纷下调了万科评级为垃圾级,市场情绪空前悲观。
更为糟糕的是,万科内部的军心开始不稳。
许多万科人主动或被动地选择离开,尤其是万科培养已久、曾
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在各区域战功赫赫的各区营销总,纷纷被财大气粗的央国企挖走。
据悉,近期有3位万科营销总去了华润置地。
万科嘉兴公司营销合伙人罗赟喆,上任华润置地担任华东大区苏州片区营销总;
万科南京公司营销合伙人刘振勇,担任华润置地南京片区助理总经理兼营销总;
万科宁波公司营销合伙人朱锐,履新华润置地华东大区合肥片区公司营销总。
这波人员出走反映了两点:一是他们在万科区域公司曾取得优异成绩,具有丰富的一线项目作战经验,比如罗赟喆就做出过万科嘉兴销售额超130亿年度第一,如此含金量十足的履历是央国企尤其看重。
二是,华润直接将万科人才空降区域总,并且安排在苏州、南京、合肥这样销售指标重、竞争异常激烈的华东市场,足以说明强如央国企,同样也是求贤若渴,在僧多肉少的销售端,央国企对项目去化速率要求越来越高。
02
不仅是营销人才的出走,万科的高管层也开始出现变动。
据悉,万科首席组织官滕樱君已于6月离职。2021年,郁亮亲自将滕樱君从麦肯锡挖过来,开出了千万的副总裁级别的工资。
他主导了公司史上最大的一次组织架构变动,将五大区域“南方、上海、北方、中西部、西北区”变成了七大区域,并推动了公司集团化和“去地产化”战略。
然而,随着今年万科战略收缩、回归地产主业,商业物业等业务逐渐边缘化,滕樱君的离开似乎成了不可避免的结果。
值得一提的是,还有不少呆了10年以上的老万科选择了另谋高就。
7月,第八任万科周刊主编缪川离任,加入绿城中国担任集团营销服务中心助理总经理。
这位北大才子在万科的22年经历堪称传奇,为王石写过书,一路任职过苏南万科、宁波万科、合肥万科、南京万科等,执掌万科集团总营销负责人,为万科奠定了“重品牌,重用户”的营销基调。
另外,在万科干了17年的许沈波,于4月份突然请辞,作为郑州万科的掌舵人,2023年做出了95.9亿元业绩成为河南销售金额榜冠军。
这些老万科的黯然退场,标志着万科的一个时代落幕。
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03
上到万科高管,下到营销总,他们选择今年离开,根本原因在于大环境的巨变。
过去,民企、混合制房企是地产行业的主角,尤其是在高周转、规模至上的年代,他们手中握有众多优质项目,人才也因此汇聚。
然而,随着央企主导地位的确立,只有他们有资金拿地,拥有优质项目可供操盘,营销人才自然跟随优质项目流动。
同时,万科手上的存量项目大多是22、23年高价购入,成本高导致净利润锐减,一旦项目去化不佳,整个区域的业绩将陷入困境,相比之下,操盘央企的项目显然更安全、更稳妥。
不仅是房地产玩家的顺位变化,市场风向也大变了。
2021年之前,新房市场需求旺盛,再差的项目也能被摇号疯抢,如今,行情下行,再好的项目也要愁去化难题,这种根本性的转变,已非几位营销总所能左右。
大潮褪去,信仰也无用。
04
万科人曾是万科最引以为傲的护城河。
他们去过2019年的千亿巅峰,也到了近5年内股价狂跌77%的低谷,如今有人走,有人留,还有人在观望,走一步看一步,万科已经悄然发生变化。
在种种变化中,万科仍屹立不倒,不断拿到银行贷款还债,坚持品质立命,打磨产品,销量稳居前三。
拭目以待吧,看看下半场万科如何逆天改命。
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