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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
段哥，之前吊胃口的华润82亩，户型出来一些了，请问如何评价，到底是好还是坏？我看有人喜欢得很，也有人一直吐槽，我都不知道该不该下手了？
房段子解答
想必很多人也看到了二八的华润82亩，也就是中环天宸的三大迭代户型了。
3T3的110、123平以及2T2的143平。
结论有三点，一是综合性价比确实背刺二八90%的楼盘，二是户型确实迭代升级到了4.0，三是也没有那么绝对的完美。➕：djzsihai2007，了解项目最新进展/选房规则/优惠福利，备注“华润82亩”。
先简单评价下户型的优缺点。
1、110平户型，乍一看就是标准的套三双卫竖厅嘛？但有几点是做到升级了的，①、主卧可以双面采光，②、客厅可以双面采光，也就是之前说了很久的全成都最小面积的全景舱，③、南向阳台能达到3*3米的空间感，④整体得房率唰的上去了，每个功能区的尺度都不错。
但是也有一些槽点，比如大家常说的，因为主卧、客厅分别在东西侧开有采光窗，因此它会和123户型客厅形成对视问题，从而影响隐私。南侧卧室外面是一个大阳台，打通的话进深很长，卧室虽大，但有点不伦不类，不打通的话，对这个卧室而言隐私性又一般，整体更适合当做儿童房或者书房。
110户型虽然是T3，但是3部电梯，带独立采光厅，作为鼻子户型，最大楼间距近100米，3*3米的阳台，拿来休闲喝茶办公会客是很惬意的。
2、T3端户的123户型，这个没啥好说的，就是经典的套四双卫格局，电梯入户+横厅+南北通透，基本上相当于此前市面上132-143平的产品。
得房率还是大大提升上来了，但和隔壁的110户型对视也是一个小问题，看大家怎么消化理解？总的来说，瑕不掩瑜吧。
123户型，后期封窗后可以当做方厅来看待，还有个缺点就是没生活阳台？
3、143户型是个采光怪，阳台怪，南侧拉通采光面能达到15.5米之多，客厅是一大亮点，在L型360度采光的基础上，还新加了一个类似生活阳台的空间与之联通，单单这阳台的拉通采光面就达到了惊人的14.3米。
不过依然有些瑕疵，比如客厅硬生生加了一个次卧进来，使得原来的标准横厅，现在变成了面宽5米的竖厅，再加上西厨，我都不知道怎么形容这叫啥厅了。
143户型的客厅转角没有柱子遮挡，丝滑得很。搭配东侧的大阳台，视野采光非常好。
在这个基础上，还有其他户型。这里户型没有提及的还有128以及175户型，128+143是拼的T2产品，175是单独的一栋楼王T2。最后110+123就是3T3了，110是鼻子户型。
会员提问
你好，我中铁的房子刚好卖掉，打算看看bt的106户型洋房，目前是优惠8个点，买房是以后自己住，但肯定要考虑房子本身的价值以后会是怎么走向，本身我预算260左右，在孵化园上班，大多开车，但老婆可能要自驾。现在这样置换到底值不值得？106和114户型差不多，只剩4套了，还是洋房，所以看起了。
房段子解答
是是
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你们从中铁置换出来，核心目的我觉得有两个，第一是改善性（刚需高密楼盘你们是有过自住经验的），第二是保值性（二手房，即便在**也担心下滑）。
然后对应到上班地点以及预算来说，环视整个高新周围，基本看不到产品刚改，预算达标的新房，现在最最差的新房，在高新锦江都要300多万，而二手房又回到了最开始的原点（改善性不好满足，保值性还是担忧，不是说没有很好的能抄底的，而是这类非常少而且普通人不长期关注，打个信息差，很难接触到）。
再远一些的武侯，不到300万的新房有复地昆玉锦城（簇桥，偏僻，没有人气）和机投的中铁建领樾（基本上也要逼近300，而且距离地铁稍远，界面差有航噪）。所以新房的话，还真的只能往南边看看。至于二手房，还是我前面说的，预算能买的，就是重回以前的状态，兜兜转转又回到了原点，这不是你们想看到的。
南门的话，**太贵，**偏荒凉，**人气好一些，定位匹配度和你来说高一些，但也谈不上很完美。
bt的优点在于开发商近年口碑不错，交付和设计理念都很好，包括产品和户型，还有就是价格真的能比较降到位，能满足我们的总价。然后板块本身也是众望所归的，人口稠密，未来可期。
缺点我觉得有2个，第一是交通暂时不方便，但你依托自驾居多，后面有地铁需求的话，可以等待**号线，我觉得这条线路是比较稳的，如果被砍了，那才是跌破眼镜。未来长期自住的话，地铁和自驾都满足你们需求。第二个是**舆论复杂，二手房跌跌不休，早几年是供货大户，未来刚需盘或有继续踩踏的可能性，还有有拖累新房的趋势。
要破解这种拖累的趋势，有两个办法，一是用时间来冲抵和证明板块价值（长期持有，大概10年周期），第二是买入一个相对的低价，你看的106户型，优惠8个点的话，总价260多点，单价2.48万，这个价格对应当前生态带的二手房来说，考虑到地段和产品差别，我认为是开发商精算过的，符合市场行情的时机价格。
我不说这个单价非常低，但的确也不贵，***短期承压下1-2年内这类产品可以支撑得起来2.5万的单价，没问题的。但理论上还有下降的可能性，就是真的房源不多了的话，你们可能也等不起？
从实用性匹配度，从产品价格来说，我支持你买入，就是看具体的房源了，你画圈的是3、5楼，只剩很少的4套房源了？
尽量选择楼层高一些，106的洋房只有7、10栋，尽量选择不靠马路干道的单元，当两者楼层相差不大的时候，更建议选择中庭方向一些的单元，比如10栋的1单元，301我觉得比502稍微好一点，因为对面也没啥楼栋遮挡了，视野是没问题的，绿植问题也不大。
会员提问
为什么之前那么多人敢盲目上杠杆贷款呢？是收入太高了吗？
房段子解答
前段时间热议的中金女员工事件，就折射出了国人高杠杆的蜜汁自信。
贷款比例要看家庭收入，贷款额度要看市场行情，贷款能力要看收入稳定性，三个雷区她全部踩中。
即便是成都圈子里的房产大佬，实际杠杆力度都并不高，好些都是接近全款状态，或者房贷确实占其稳定收入的很小部分，房产的价格波动，不应该影响到其家庭生活。
前几天说过很多人买房，还是在赌国运，赌周期，赌救市。
国人习惯于高杠杆的原因，发散来说——
1、老一辈的经验传承
2、跃阶的迫切希望
3、未来生活的美好预期
4、对通胀的恐慌
你中了几条？
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