美国房子告诉你，中国什么房子能保值
今天的文章，会通过介绍美国楼市，来告诉大家什么房子能买
，什么房子不能买。
建筑形态（别墅、公寓）
1、单层别墅好于双层，没有三层
美国人更喜欢单层别墅，但这种说法不准确，毕竟美国房价主要源于土地，房子只是附属，那么在同一块土地上，建一个200平的单层，与一个400平双层，自然是双层更贵，谁会嫌房子大呢？
但当我们足够富有，土地广阔的时候，单层的价值就开始凸显，有的超级富豪只盖一层，而更多的富豪们盖2层则是希望空间更大一点，或者造型更美观一些，但用是用不上的。
究其原因，还是不想爬楼，能在一层解决的没必要弄到二楼去，至于三层别墅，我是真没看到过，除了个别刚需别墅会做3层外，但凡家里有条件的都不会做3层。
那这给中国豪宅带来什么学习价值呢？
那就是大平层依然有大平层的价值，别墅的逼仄空间是无法回避的缺陷，即便未来中国走向别墅化了，核心地段的大平层依然有价值。
这点其实在美国也是成立的，比如曼哈顿超级公寓，占据了最
好的地段与景观，售价2.5亿美金，吊打一切别墅。
2、顶级公寓没人住
美国有不少这样的超级公寓，面积几百平起步，售价几千万美金起步，但很少有人拿来作为长期居所（中华润人除外）。
我和美国朋友聊过，他们的很多老板都有游艇、有别墅也有这种天际公寓，但这些公寓都是拿来开party的，而不是用来住的。
换句话说，如果你买了这个房子自住的话，楼上下左右全是开会所、开公司、开party的，乱的要死（国外隔音也差），居住环境之糟糕和国内公寓没有区别。
3、公寓不保值
我们经常能看到某某名人甩卖顶级公寓的新闻，无一例外都亏
的一塌糊涂，实际上不止顶级公寓，即便是普通的apartment，无论美国、加拿大、澳大利亚都难谈保值，这些年亏的很厉害。
国外apartment，100平左右的多层公寓
原因我也说过了，没有居住价值的东西就是不值钱，在有别墅可以选的前提下，老外是不会拿高层住宅做第一居所的，而只会用来出租、开pa
rty，那它自然不值钱，哪怕产品再好。
总之，美国、加拿大、澳大利亚，独栋别墅升值一直在升值，而多层住宅一直在贬值。
那这能告诉我们什么呢？
那就是住宅价值源于居住，没有居住价值就是不值钱，而有了居住价值就是值钱。
这2年，很多人会担心，未来一旦自动驾驶出现，别墅普及，中国的高层豪宅们会不会崩盘，甚至价格归0？
我觉得不至于，一方面发展到全民别墅还需要很长时间；另一方面中国的高层住宅就是用来居住的，邻居也不是乱七八糟的人，所以中国高层住宅有居住价值，这点与美国不同。
故而文章至此，我并非想说大平层会淘汰，反而是希望大家理性看待，明白密度只是房价的一方面，最终还是要看居住价值，别墅与大平层不能简单比较。
在中国，大平层应该还有较长的生命力。
位置选择
1、私密性越好越贵
下图是一个常规的美国别墅社区，请问是篮圈22、24这里最贵，还是红圈12、13这里最贵呢？
篮圈是这样的：
这种在社区最内部，谁也不会路过的房子是最贵的，因为它的私密性最好，也是美国人最喜欢的房子，一般人也买不起。
而红圈是这样的：
这种房子直接对着马路，谁都会路过，不仅噪音大，私密性也一塌糊涂，所以这种房子是最不值钱的，又名“路冲”。
所以私密性在国外非常重要。
2、顶楼最贵
同样，当我们来到美国顶级公寓，实际上不只是美国，还有欧
洲、新加坡、日本、中国香港甚至中国台湾省，会发现他们的豪宅都是顶楼最贵。
比如下图台湾明星大S家， 台北信义顶楼，面积700多平，电费一个月2万人民币，当年为了电费账单还和汪小菲撕的一塌糊涂。
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顶楼最贵，视野只是一个原因（其实欧洲、日本很多顶级公寓只有10层左右，没啥视野），更重要的在于私密性，顶楼没有邻居干扰，隔壁楼栋也看不到自己家，是高层建筑中私密性最好的房子，老外把私密性看得比任何东西都重要。
故而有了扎克伯格“五合院”的美谈，扎克伯格直接把周围4个邻居家给买走了，就为了保证中间自己家的隐私不被侵犯。。。
这一切的一切，都告诉我们一个极其重要的事情，那就是住宅私密性主导者着欧美发达国家，将会在中国的未来变得无比无比无比重要！
这点，在国内已经越来越明显了。
曾经的国内住宅是不考虑私密性的，以3梯8户，2梯4户为主。
大约在2015年附近，开始出现了2梯2户的豪宅，但私密性依然不足，以2梯2户门对门为主，共享一个公共空间，比如河西的江湾城、海玥名都。
到了今天，新房已经做到了“准1梯1户”，如下图所示，可依然有缺陷，2家人依然可以碰面，互相影响。
更好的则是那种真1梯1户，要么存在于洋房、小高层，要么就是海玥万物、中国府的外连廊设计，把2户人家完全隔开。
而到了超大平层，则开始出现了一层一户的房子，每层只有一
户人家，得房率虽低，但私密性无敌，广受好评。
同时我们一线豪宅的顶楼，也都学起西方做成带露台的特色大平层，无论单价还是总价，均为全小区最高。
这就是私密性的提高，它将会在未来主导豪宅的房价，其价值会比外立面、小区环境、装修标准更重要。
除此之外，还有隔壁楼栋对私密性的影响。
比如现在房子普遍窗户太大，楼间距太小，在家很容易被对面看的清清楚楚，这些都会严重影响私密性和未来的房价。
故而，当我们重新审视今天高层住宅的时候，会发现真正的私密性属于南面最外一排（前提是前方没有其他建筑遮挡），而不再是小区内部，这样的房子可以做到对外100%的私密性，晚上光屁股在家跑都行。
我们的选房标准，需要根据社会发展情况而及时改变。
海玥万物前排视野图
以及“对视问题”。
所谓“对视”，是指同一幢楼里，你可以看到邻居家，通常是阳
台可以看到别人卧室，这属于设计上的失误，设计师过于注重房子内部设计而忽视了外部的隐私性，比如下面这种。
所以中国住宅的私密性还有很大的提升空间，目前很多豪宅都是不合格的，各位选房的时候一定不要看售楼处，不要看样板间，不要看销售小姐姐，也不要看装修标准，而要看私！密！性！它在中国房价里的权重会越来越高，对房价的影响会越来越大。
今天就这样吧，未完待续，明天发下篇。
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