以往来说，市区房价“固若金汤”，是个不争的事实。
随着楼市下行，信仰崩塌，核心区的价格也不“保准”了。
今年更甚，认知不断被刷新。
最明显的无疑是河北区。
去年，首创天阅海河、蓝光雍锦府、际华园绿道丹庭已经给市场打了个样。
早降价、早退场。
同区域的项目还想挣扎一下，试图扛住价格或者小幅度降价。
但发现，如果不大刀阔斧，根本维持不住成交量。
于是，大伙儿都不矜持了，开始组团降价。
首先是中铁建花语津郡。
有点像去年的首创天阅海河，降价的消息是一个接着一个。
从3月开始，项目单价就一路走低。
至7月份，推出5套顶层特惠房源，单价降至1万6起。
要知道，当年楼面价才1万5，顶峰时期也是一个3万+的盘，价格已经接近腰斩了。
现在均价稳定在1万9左右，122平米户型还送两个车位。
3月份降价的时候，项目月度成交并没有太大起色。
工抵房出现后，成交量才有所提升。
证明价格降到位了。
看看周边次新房的价格，都和它差不多了。
毕竟是二代高层现房，与次新房的差别并不大。
不仅如此，一街之隔的城投时代之城对它的挤压也很严重。
小高1万5起，洋房1万8起，产品比花语津郡更新。
相当于贴脸开大。
还有两个项目价格扛的很辛苦，现在有点hold不住了。
一个是中冶德贤华府。
2022年下半年，项目刚刚交付不久，精装高层的单价在3万8左右。
之后，项目推出了一部分特惠房，单价降到了3万1。
不过，成交量并没有明显变化，月均个位数是常态。
客观说，中冶德贤华府的规格并不低。
从大门到内部装修，用料都很实在。
主要是“邻居们”都太猛烈了。
拼价格，旁边就是首创天阅海河；拼产品，紧挨着当时的销冠十里观澜。
多少有点生不逢时。
上个月，价格终于松动了，推出5套工抵房。
109平米288万起；134平米358万起；143平米375万起。
单价2万6起，相比之前直降5000元/平米。
最关键的是，涉及房源均为标准层，没有顶底。
降价之后，项目的到访量上来了，据说价格还有商议空间。
另一个是中铁建西派国印。
其实，西派国印不论是价格还是成交量一直都比较稳定。
算是河北区的主力盘。
不过，也没能逃脱降价的厄运。
单价从3万3降到2万6，顶层2万3。
从某种程度上，西派国印受市场大环境的影响较大。
单个项目还好，多数项目降价就会产生连锁反应，很难独善其身。
看7月份成交就知道了，河北区TOP5中，几乎全员特惠。
肉眼可见，河北区正在经历贬值的危机，而且还会持续一段时间。
为什么？
首先，河北区是市区“新产品”的荒漠。
当下是买房市场，产品力至上。
从去年开始，河北区就全员现房销售了。
二代产品“技术贬值”愈发激烈，这些现房交付就已经过时。
能替代他们的产品太多了。
别说市区，周边东丽、北辰的房子又好又便宜，买房人很容易被分流。
一旦后期河北区出现更新一代的产品，二代产品还会受到更大的冲击。
其次，出现在土地供应上。
并不是不想做新产品，实在是卖不出地。
三十五中地块难产，城市更新项目也不多。
相比于红桥、河东，河北区的土地储备量很少。
房子不好卖，地就不好出，不卖地就没有新产品。
而且，河北区所谓的A类地段基本没有供应了。
相比其他五区，河北的地段和产品都相对薄弱，很难吸引增量，地缘的购买力也有限。
虽然，河北区也在极力推动城市界面的升级，同时引入一些重点校。
但，楼市根本上还是要解决供应端的问题。
首要面对的就是产品迭代。
如果新房和二手房不能有所区隔，房价只能向低看齐。
市区大部分面对的是改善，不能提升居住的水准，就很难撬动需求。
做出好的产品，提振买房人的预期，修复房价水到渠成。
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