没等来救市大招儿，倒等来了新名词——房屋养老金。
这几天刷屏了，给大家整懵了，到底啥意思？
又要交钱？利好还是利空？
会不会引发抛售？养房成本越来越高了？
本来指望用房子养老，没想到不但自己的养老金没着落，还要给房子交养老金？
8月23日，住建部对房地产再次重磅发声。
意外的是，并未提及大家预期中的限购、补贴等刺激政策。
而是给出“新信号”，似乎房地产已经走进“新世界”：
“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，上海等22个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。”
房屋体检、房屋养老金、房屋保险，这三项制度将是接下来要推行的。
“房屋养老金”速度最快。
上海率先宣布在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划明年在全市推广。
今年广州和四川都已经发布了关于房屋养老金的实施方案。
22个试点城市，肯定要覆盖一二线城市。
天津是没跑了，估计很快也会出台房屋养老金实施方案。
最迷糊的在于，什么是房屋养老金？怎么征收？
房屋养老金，是专为老旧住宅的维修与改造设立的专项资金。
你肯定会问，买房时不是交过1%的公共维修基金吗？老小区不也有自己的维修基金吗？
没错，但房屋养老金是在原有维修基金之上，把管理模式和资金分配进行重大革新。
老小区的维修基金面临很大困境：
监管不透明、使用不透明、业主意见难以协调。
而且20年前交的那1%，有的小区早用完了，根本没有公维基金了。
房屋养老金，将实行统一管理，统筹使用。
打破原有的专款专用机制，实现资金的跨小区流动。
可以把它理解为咱们交的养老保险，社会统筹。
很明显，现在的房屋养老金是有缺口的，那钱从哪来？
住建部明确说了，房屋养老金分个人账户和公共账户，将采用政府与业主共同出资的模式。
个人账户：通过缴纳维修金，已经建立。
公共账户：下一步22个试点城市的推行重点。
宁波提供了一个样本。
2023年4月1日，宁波新版“房屋养老金”管理办法出台。对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法为：
按新建项目的60%交，剩下40%为政府补贴。
目前大家最大的担心是“我有一套老破小，每年要交多少钱？”
这些具体细则还没有定论。
网传的1.8-2.7元/平米/月、50元/平米/年……这都是各地维修基金的标准，并非房屋养老金。
多少年房龄的房子需要交？是不是越老的房子，缴费越高？
个人账户与公共账户的比例是多少？谁来统一管理？如何拨款使用？
很多问题还需要进一步出台细则规范。
距离让每套老房子都缴纳养老金，还有很长的路要走。
为什么要推行房屋养老金？
一个大原因：旧改常态化；
两个小原因：带动就业、拆旧建新。
❶ 旧改常态化。
人口老龄化，住房也开始老龄化。
相关数据显示，我国已成为世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的国家。
截至2022年底，城镇既有房屋中，超过30年房龄的接近20%，将近75亿平米。
都面临各种问题，需要定期检查，大修小修。
天津的存量房大约5.5亿平米。
超过20年房龄的，大约2.5亿平米。
中国的城镇化率已达66%，天津更是高达85%。
棚改时代已结束，接下来进入旧改时代。
旧改资金以前可以靠土地财政弥补。
现在卖地收入逐年减少（全国土地出让金，2021年8.7万亿，2022年6.7万亿，2023年5.7万亿，2024年预计4万亿+），资金缺口怎么办？
天津的城市更新模式是个办法，引发各城学习。
新建住宅，用销售利润来反哺老小区改造，以及公共配套升级。
但不可能所有老小区都被纳入城市更新项目。
一分钱难倒英雄好汉。
卖地少、卖房少，增量减少之下，只能对存量收钱。
房屋养老金，顺势而生。
到这一步，明眼人都能看出来，房产税是必然要出的。
房屋养老金：负责住宅小区的维护；
房产税：负责城市公共配套的维护，公交、地铁、环卫……
❷ 带动就业。
住建部提出的三项制度：房屋体检、房屋维修、房屋保险，基本都是过去没有或者不成气候的职业。
房屋老龄化后，对这些需求越来越高。
新建住宅减少，在建筑行业失业的人可以转型，也算解决就业。
❸ 拆旧建新。
有一点是确定的：大部分老破小，未来的命运就是缴纳房屋养老金，维持下去。
所以，老破小的持有成本，可能越来越高。
就像买车一样，买完得养，每年要上保险。
彻底沦为消费品，越旧越贬值。
最终政府低价拆迁，拆出土地建新住宅，完成核心地段的翻新。
长期来看，持有房产的成本，只高不低。
房贷利息、物业费、房屋养老金、房产税、或许还包括房屋保险。
再算上每年1-2%的折旧率，以目前的租金回报率，大概率覆盖不了这些费用。
如果房价不涨，可能真会出现“买得起，不见得养得起”的局面。
中国房地产狂飙20年，漏掉了很多基础规则和长效机制。
现在开始各种补功课。
“双轨制”参考新加坡；“房屋体检”参考美国、日本。
发达国家走过的路，咱们早晚都要走一遭。
我们不妨看看美国房产的持有成本。
房屋保险费每年1500-3000美元；物业费每年0.5-2%；房产税每年1-3%……
美国房价普遍不高（新房收入比只有6.92，不吃不喝7年买套房），但房屋自持比例只有65%，因为买房容易养房难。
咱们正好相反，中国房屋自持比例高达95%。
房价高，但持有成本低。
能做到这一点，基于前几年的高速城镇化。
大量人口进城买房，给城市提供了巨量资金，足够支撑住房维护以及城市建设。
你可以理解为，之前高价买房的人为城市做了贡献，后面的人是蹭了红利的。
当高速城镇化结束、人口负增长，所有城市都要转向存量收费。
中国的房地产变革箭在弦上，一步步越来越清晰。
此次住建部也直言：
深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。
此时再谈救市、刺激，似乎有些南辕北辙。
刷新你的思维。
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