《投资者网》葛凡梅
“本来想着买房是给自己养老的，现在养老金还没拿到，却还要给自己的房子先养老。”近期，房屋养老金制度引发了广泛的热议。
8月23日上午，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部表示正研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。
在二级市场，或是此消息影响，8月26日，国检集团、建科股份、上海建科等房屋检测概念股股价大涨。除此之外，房屋养老金制度，将对房租持有者和行业有哪些影响？
房屋养老金制度是什么？
近年来，我国房地产业务的持续发展，我国正从增量房市场进入到存量房市场。数据披露，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。
存量住房的持续增长，人均住房面积也在提升。住建部近日披露数据显示，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，1994年我国城市人均居住面积仅为18.7平方米，相比之下，我国城镇人均住房建筑面积大幅得到改善。
房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。
目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。
“房屋养老金”主要包括个人账户和公共账户两部分。个人账户即现行的、已经运转二十年的住房专项维修资金，这部分款项业主在购买商品房或房改房时已经预缴过，无需另行缴存维修资金，主要用于保修期满后的住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。
公共账户是房屋养老金制度的重点，其资金主要来源于公共资金，包括国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金等，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
公共账户的首要用途是为房屋公共体检提供资金。随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出。为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，为房屋提供全生命周期安全保障，保障业主的人身财产安全以及公共安全。
中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示，“从出发点来说，房屋养老金的核心是通过设立公共账户，使用公共资金来解决涉及公共安全的问题。”
举例而言，小区电梯等共有部分坏了就使用个人账户即住宅专项维修资金；但如地震之后需要对相关区域里的房屋进行检测，或者某楼盘出现涉及人民群众生命财产安全的重大隐患或者说涉及公共安全，这部分资金就需要公共账户来支出。
为什么建立房屋养老金制度？
已经有了专项维修基金，为什么还要房屋养老金？
中国社科院保险与经济发展研究中心副主任阎建军表示，城镇多层多业主住宅是既有房屋安全治理体系的薄弱环节，在现有制度体系下，对于多层多业主住宅的共有部分（包括房屋主体结构、电梯、外墙面等），业主安全责任无法落实，业主委员会“有权无责”。动用住宅专项维修资金要求三分之二以上业主参加、过半数同意，门槛过高，程序漫长。
业主大会决策难、决策慢，常常导致房屋共用部位和共用设施设备不能得到及时维修和保养，更不可能做到对房屋公共安全进行风险预警和隐患排除。
更为严重的是，由于住宅专项维修资金的续缴制度难以落实，部分老旧住宅维修资金严重不足。2004年，住宅专项维修资金成为办理房屋产权证时必须缴纳的费用，之前的“房改房”和部分商品房没有缴存住宅专项维修资金。此外，2004年左右的商品房和经济适用房的价格较低，以北京为例，当时的经济适用房价格在1500元/平米左右，商品房的价格集中在4000元至8000元/平米范围内，住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区余额已不足三分之一，资金续筹困难。
有何影响？
房屋养老金制度的提出，对中国的房地产行业意义重大。
一、促进存量房市场的稳定：通过为房屋维修和保养提供资金支持，住房养老金可以延长老旧房屋的使用寿命，提升市场价值，促进二手房市场的活跃度和稳定性。
二、推动老旧小区的更新改造：住房养老金制度为老旧小区的改造计划提供资金保障，改善居民的居住环境，为房地产开发商提供新的商业机会，促进城市更新。
三、利好老旧房屋的业主：住房养老金制度的最大受益者是居住在老旧房屋中的业主，他们可以享受到更安全、舒适的居住环境，且无需过多担心维修资金的筹措问题。
四、引发房屋保险市场的增长：随着房屋体检制度的落实，房屋的安全评估和维修计划将更加透明和系统化，为保险公司提供了更多数据支持，推动保险公司开发针对性更强的保险产品，增强业主对房屋资产的保障能力，拓展保险公司的业务范围。
五、房地产开发商与物业管理行业受益：住房养老金制度的实施意味着更多的市场机会，老旧小区的改造、房屋体检和保险业务的拓展，都将为这些企业带来新的增长点。
六、政府和社会整体受益：住房养老金制度有助于提升城市房屋管理的效率和安全性，推动老旧小区改造，改善城市面貌，实现社会的整体稳定和可持续发展。
值得注意的是，房屋养老金制度也可能面临一些潜在的挑战。对于一些财政状况不佳的地方政府而言，推动住房养老金制度可能会带来额外的财政负担。此外，在一些住宅专项维修资金管理不善、资金使用率低的地区，新增的公共资金可能会面临同样的低效使用问题，仍需加强房屋养老金制度资金的归集、使用、管理与监督工作。（思维财经出品）■
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