房产律师——父母出资购房登记子女名下是否属于借名买房如何判断|借名买房|原告|夫妻|房产律师|法院|约定

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求：判令王雨涵配合二原告办理北京市朝阳区一号房屋（以下称一号房屋）的过户手续，将该房屋所有权变更至二原告名下。

事实和理由：林伟良、苏悦芬系夫妻，2009 年 2 月，林伟良夫妇为避免名下房产过多，借用其子林宇浩之名，购买了一号房屋。林伟良夫妇支付了全部的购房款、土地出让金、契税、物业管理费、取暖费等费用，并与林宇浩达成口头借名买房协议，约定一号房屋经原告同意可以借给林宇浩及其妻子王雨涵婚后居住，但不得影响原告对该房屋的处分。

一号房屋系于林宇浩与王雨涵婚前购买，且属于原告借用林宇浩之名购买，现林宇浩因病去世，原告多次找王雨涵协商解决房屋的归还事宜，王雨涵均以各种理由推脱并长期占用房屋。

被告辩称

王雨涵辩称：首先，二原告所称的一号房屋为借名买房不是事实，该房屋是林宇浩以结婚为目的购买，双方不存在借名买房。其次，一号房屋所有房屋资料均由王雨涵持有，房屋一直由王雨涵居住，房屋自交房起一直由王雨涵管理该房屋的各项费用，不存在借名买房的情况。

法院查明

林伟良、苏悦芬系夫妻，林宇浩系二人之子。2009 年 9 月 9 日，林宇浩与王雨涵登记结婚，婚后未生育子女。林宇浩于 2012 年 4 月 5 日因病去世。

2009 年 2 月 27 日，林宇浩作为购房人签署《北京市商品房预售合同》，购买了一号房屋，房屋为精装修，合同约定购房款 1829562 元，分 2 次于 2009 年 3 月 19 日前支付完毕。林宇浩于 2010 年 7 月 16 日登记为一号房屋所有权人，建筑面积 89.52 平方米。一号房屋于 2009 年 10 月底交房，之后由林宇浩、王雨涵作为婚房居住。

王雨涵认可一号房屋购房款均系二原告支付，但认为二原告的出资属于对林宇浩和王雨涵双方结婚的赠与，该房屋系为林宇浩和王雨涵结婚购买，王雨涵参与了选房，应按夫妻共同财产对一号房屋进行分割。

王雨涵持有一号房屋的购房合同及补充协议、前期物业服务合同等购房资料。一号房屋所有权证原在王雨涵处，后交给二原告。

因二原告申请，林宇浩的弟弟林宇杰到庭作证称，开发商说找名下没有房产的人购买能把税点从3％降低到 1%，所以父母就借我和我哥的名字买了一号房屋和二号房屋。我父母选完房之后带我去看，王雨涵有没有参与选房我不清楚。父母跟林宇浩和我说过是借我们的名字买房，当时王雨涵不在场。

因二原告申请，其外甥赵晨到庭作证称，原告2008 年底向我借款 20 万，说要买两套房，因为税费的原因要借两个儿子的名字买。

裁判结果

驳回原告林伟良、苏悦芬的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一号房屋从2009 年购买至今已大幅增值，属大额财产，二原告主张登记在林宇浩名下的一号房屋系其借林宇浩名义购买，对此应提交直接证据证明其与林宇浩之间存在关于借名买房的明确约定。

但本案中二原告未能提交其与林宇浩之间的书面约定，亦未能提交其与林宇浩之间的音视频资料证明其主张，二原告申请出庭作证的证人均系二原告的近亲属，与其存在利害关系，且证人的陈述亦无相关证据作证，仅凭该证人证言不足以证明二原告的主张。

二原告以一号房屋系其借林宇浩之名购买为由要求将该房屋过户至二原告名下的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。对于二原告为购买一号房屋出资一节，一号房屋的购房人和登记产权人均系林宇浩，二原告的出资应属借款或赠与，具体属性可在林宇浩的遗产继承人分割一号房屋时再行确认一并解决。

办案心得

一、借名买房需明确约定并保留证据

在本案中，二原告主张一号房屋系借名买房，但因未能提供与林宇浩之间关于借名买房的明确书面约定或音视频资料，且证人系二原告近亲属，法院未支持其诉讼请求。

这提醒我们，在借名买房的情况下，必须要有明确的约定，并尽可能以书面形式固定下来。书面约定应详细说明借名买房的原因、房屋的出资情况、产权归属、过户时间、违约责任等关键内容。同时，还应保留好相关的证据，如出资凭证、银行转账记录、聊天记录等，以证明实际出资人对房屋的出资情况和双方的约定内容。

二、证人选择的客观性与证据效力

本案中二原告申请出庭作证的证人均为其近亲属，与二原告存在利害关系，法院对证人证言未予采纳。这表明在诉讼中，证人的选择应具有客观性，尽量避免选择与当事人存在利害关系的证人。

如果可能，应选择无利害关系的第三方作为证人，如邻居、朋友、同事等，他们的证言更具有可信度。同时，证人的陈述应与其他证据相互印证，形成完整的证据链，以增强证据的效力。

三、大额财产交易应谨慎处理

一号房屋作为大额财产，其归属对各方当事人的利益产生重大影响。在涉及大额财产的交易中，如房屋买卖、借名买房等，当事人应格外谨慎。

对于借名买房，不仅要考虑实际出资情况，还要考虑法律风险和后续可能出现的纠纷。在交易过程中，应咨询专业律师，了解相关法律法规，制定合理的交易方案，以确保自己的合法权益。