近期，有媒体称政策方正在考虑进一步下调存量房贷利率，同时称存量房贷允许转按揭，即将现有的按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同。
9月2日，招商银行在线上举行2024年中期业绩交流会。对上述涉及房贷的消息，招商银行行长王良在会上表示，招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行意见。王良表示，这方面政策推出的话，对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。
这是上周五市场传闻监管部门将放开转按揭业务消息以来，首次有银行高管正式回应这一消息。
01
存量房贷利率，这次真要降了？
8月30日，有市场传闻称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达37.8万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。
根据相关方案，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到明年1月（通常的利率调整时间）。
此外，居民也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，这将是房地产步入困境以来，首次允许这种被称为“转按揭”的操作。
受此消息影响，周五A股交易时候，地产股大涨，大名城，滨江集团等涨停，而港股地产股更是涨飞了，万科、旭辉的股票涨超一度超过16%。而相反，银行股却走低，尤其是国有大行跌幅比较大，交通银行跌超5%，建设银行跌逾4%。毕竟如果真的要调整存量房贷利率，对国有大行（房贷份额更高）的影响会更大些。
当然，这个消息对于有存量房贷的业主简直就是天大的利好。
02
存量房贷利率调整预期走强
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“新一轮存量房贷利率下调的窗口已经打开。”
在其看来，近期存款利率大幅度下调，5年期存款利率降幅更大。据融360数字科技研究院监测数据，2024年7月，银行整存整取存款3个月期平均利率为1.481%，6个月期平均利率为1.689%，1年期平均利率为1.817%，2年期平均利率为1.94%，3年期平均利率为2.339%，5年期平均利率为2.295%。
“利率调整极大降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度更大。另外，央行公开市场操作利率也在下调，商业银行资金端成本快速下降，为再次下调房贷利率打开了窗口。”李宇嘉称。
事实上，去年存量房贷利率已进行过调降，并惠及众多购房者。
据中国人民银行、国家金融监督管理总局于2023年8月31日发布的关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，其中提到，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
截至当年11月6日，中国人民银行货币政策司发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿—1700亿元，户均每年减少3200元。
而今年以来，随着各地陆续取消房贷利率下限以及央行两度降息，新发放房贷利率降至历史低点。
中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%；一线城市中，目前5年期以上首套房贷利率最高的北京、上海是3.4%，广州低至2.9%，而二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。
随着新发放房贷利率和存量房贷利率的差距逐步拉大，今年以来提前还贷现象成为市场关注的一个热点。
58安居客研究院院长张波表示，一旦降低存量房贷利率，贷款人提前还款的意愿度就有可能大大降低，这也将有效压制违规使用经营贷、消费贷来置换存量住房贷款的行为，净化房贷市场。
“去年存量房贷利率调整是针对首套房房贷，如果市场传闻属实，本次调整是否会惠及二套房房贷，值得关注。”张波认为，随着近两年房价不断回落，作为抵押物的房产其本身价值也大打折扣，而银行对于贷款人是否能稳定偿本付息，表现出更高的关注度。
03
超30城房贷能办“商转公”
“近期关于存量房贷降低的呼声较高，尤其是关于‘商转公’的操作较多，说明当前存量房贷下降有较大的市场基础。至于如何降，即通过重新协商房贷利率或转按揭来实现。”上海易居房地产研究院副院长严跃进此前向《每日经济新闻》记者分析，类似操作并不陌生，若要推进，本身从操作模式来说也不困难。
根据上市银行披露的半年报来看，住房按揭依旧延续去年的收缩之势。综合各家银行的财报来看，上市银行普遍加大了对住房按揭的投放力度和提升服务体验度，但由于房地产销售低迷、提前还款等因素，导致增量萎缩。
根据上市银行2024年半年报，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元，而2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。
另外，据21世纪经济报道记者不完全统计，目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份均有县市支持“商转公”政策，涉及城市超过30个。
分析人士表示，当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于商贷平均利率。“商转公”后，此前利率较高的存量房贷便能够转为利率较低的公积金贷款，可节省家庭利息开支。
“多地开展房贷商转公业务的背景之一是，存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大。 除深圳，开展商转公业务的城市，体量基本较小，北上广等大城市未来是否会跟进落实，还有待观察。”中原地产首席分析师张大伟称。
严跃进认为，近期优化商贷转公积金贷款的城市中，一些公积金额度比较高的城市主动性较强，但是其他城市的主动性较弱。个贷数据变化方面，8月30日，央行发布的二季度金融机构贷款投向统计报告显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。2024年二季度末，人民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下降1%，增速比上年末高0.04个百分点；上半年增加1976亿元，同比多增427亿元。
来源：财联社、每日经济新闻、澎湃新闻、第一财经
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