央行有关负责人昨天表示，“着手推出一些增量政策举措，进一步降低企业融资和居民信贷成本”。眼下，购房者都在等待存量房贷利率调降消息的落地，在此之前，他们在今年上半年已经提前偿还了近3万亿元的住房贷款。新旧房贷利差扩大到历史高位，而投资端陷入“资产荒”，是推动这股居民资产负债表大收缩的直接因素。
回应居民减负的需求，既要调低存量房贷利率、放松转按揭限制，更要面对居民和企业缩表背后全社会投资收益率预期下滑的严峻现实，以更显性的态度和有力的财政政策配合，尽快阻断这一螺旋式下降过程，恢复投资者消费者信心。
利差最高达150bp
调低存量房贷利率、放开转按揭的呼声再起，源于多种现实因素，最显眼的便是存量与新增房贷的利差。
在近两年中国国内基准利率缓步下行过程中，房地产政策及金融政策的放松相对房价的加速下跌反应仍是迟缓。今年5月，中国央行推出取消房贷利率全国下限等多项房地产金融优化政策，各地随之取消或大幅下调房贷利率下限，加上此前5年期及以上贷款市场报价利率（LPR）已累计下调35bp（基点），存量与新增房贷利差迅速扩大。
据中金公司研究人员测算，存量和新增房贷利率的利差现已回升到约60-70BP的高位。专业研究机构克而瑞对30个重点城市的调研则显示，首套房平均商业贷款利率现为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，较年初下调约0.6-0.7个百分点。其中，广州、苏州首套房贷款已经跌破3%。而目前存量房贷利率集中在4.1%-4.2%，在过去三五年，北京、上海、深圳等重点城市的房贷利率更达4.8%，甚至超过5%。
资料来源：Wind，中金公司研究部
这样，笔者推算重点城市新旧利差达到90bp，个别城市达150bp。
对此，早期贷款者的应激反应就是提前还贷。官方统计显示，到今年6末，中国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。2023年其规模已经同比下降了1.6%。对比前后数据可以得到，今年上半年房贷余额净减少约3800亿元。
上月底公布完毕的上市银行中期报告也证实了这一趋向。截至6月末，42家A股上市银行个人房贷余额合计34.04万亿元，比2023年末减少3190.63亿元。其中，工行、农行净减少规模都在千亿以上。
如果将上半年新发放房贷因素纳入考虑（前7月新发放额为3.1万亿元），则可推算出上半年提前偿还按揭贷款额近3万亿元。
根据国泰君安证券的研究，今年2月份以来，居民早偿率（指贷款人在规定的借款期限内提前还款的比率）指数加速上行，4月指数达到37%的历史高位，6月为23.4%；中金公司分析师的测算也显示，按揭贷款提前偿还率在今年4月达到16%以上，6月仍位于14%左右的高位。这都反映出居民提前还贷行为明显增多。
资料来源：国泰君安证券研究
居民收入与支出的不匹配
不久前彭博社的消息说，中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。
通常，在基准利率或银行贷款利率调降后，存量房贷的贷款人往往要等到第二年1月才能享受新利率。促使购房者在此之前提前还贷的原因，除了利差，还有收入与支出的不匹配，以及资产端投资理财产品收益率的普遍不理想。
在收入端，人们最直接的微观感受是周围裁员降薪增多，收入预期不确定性增加；宏观数据也显示，上半年中国个人所得税收入同比下降5.5%，而较多不够纳入个税统计的灵活就业人员，其收入状况也不乐观；支出方面，以社会消费品零售为例，北上广深四大一线城市上半年消费品零售为负增长或低增长，为近年来罕见。一线城市消费走弱、有效需求不足，与经济下行压力增大、居民收入增速下滑、财富效应暗淡有关。
2022年以来中国沪深股市持续低迷、房地产价格连续下跌，普通居民很难找到回报率令人满意的投资标的来覆盖房贷利率，于是，他们不仅压缩消费支出、增加储蓄，而且尽可能减少负债，家庭资产负债表的收缩成为必然。
给购房者更多选择
历史上，中国商业银行的存款与贷款利率保持一定距离，即利差受到某种程度的保护，利息收入成为银行坚不可摧的稳定收入来源，即使工商企业在激烈竞争中利润日渐稀薄，且时常经受外部冲击和行业周期波动。
这样，较长时间以来，银行盈利在各行业都鹤立鸡群。典型的一例是，某大行行长2011年曾在一企业家论坛上公开称，“企业经营压力很大，中国银行业一枝独秀、利润很高、不良率很低，大家有一点为富不仁的感觉。”“我们有时候利润太高了，有时候自己都不好意思公布……”
最近五年的上市公司年报统计也显示，三四十家上市银行的净利润通常占到全部A股上市公司（目前5300多家）净利润的四成左右，某些年份银行等金融机构占据了年度利润榜的前十位。所以，在房贷利差超出合理范围时，银行向工商企业和贷款者让利既可行也必要。
不少人期待存量房贷降息能起到改善居民收支状况，提升信心，增加消费的作用，笔者认为仅有此举并不足够，应当放松转按揭限制，增加购房者与银行的协商机会，给购房者更灵活的选择，也让银行共同分担当前的市场下行风险。
除了存量按揭客户与银行重新协商房贷利率这一简单方式，转按揭的其它方式也值得研究和试行，比如，按揭客户与原贷款银行商议延长贷款期限；将现有按揭贷款转移至其它银行，并按最新利率重签合同；按揭客户同时将房屋及未偿按揭转售给第三方，等等。
无论采用哪些方式，较大幅度地降低存量房贷利率、转按揭灵活化，都会有利于某些特定个体，让他们减轻财务负担、轻装而行，而要在宏观层观上提振中国消费者的信心，终究离不开稳定房地产市场预期、稳定居民收入预期。这并非降点息就能奏效。
面对企业和居民缩表形成螺旋式下滑的现实，除了应考虑彻底取消各城市限购限贷限价等管制措施，加快市场出清，还需加大中央财政特别国债等的发行和支出力度，着力保障“保交楼”，中央银行则需扩张资产负债表，采取类似美联储解救硅谷银行时原价回购跌价债券那样的大胆行动，向金融体系和特定领域输血，阻断流动性危机。更为重要、更具长远意义的是，财政政策此时当开足马力，使支出尽快灌溉到“缺水”的居民收入端和消费端。#
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