文｜邓浩志
存量房贷利率下调传闻再起
上周五，地产板块因为这个消息，出现一轮大范围、大幅度反弹，有几件事你得知道：
1、去年也差不多这个时候，存量房贷利率也降了一次。把一批在房价和贷款利率上双双站岗的朋友们的压力缓解了一下。不少5%甚至6%的利率回到了4.5%附近。但由于过去一年全国利率市场大幅、快速走低。部分城市已经出现2.x%的商贷利率。目前市场降低存量房贷的呼声很高。这次再出传闻，而且过了两三天也没见辟谣，感觉最终有可能落地。不过消息出来后，有人问过银行，说暂时还没收到消息。
2、如果这次存量房贷利率下调能落地，是和上次下调有巨大差异。上一次覆盖的人群较少，大致是2021年前后贷款的全体。而最近房贷利率创了历史新低，也就是往前的所有贷款者的利息大概率都比当下的利率要高，所以这次如果降，范围极大。规模可能高达38万亿。这一降，大幅背负房贷的家庭压力都会降低，于民生是重大利好。另外对低迷的消费力的释放与刺激，也将会有一定的帮助。
3、对房地产行业和房地产股不会有什么影响。因为降的是存量，对计划贷款买房的客户一点影响都没有。所以大A借势把地产股推高，实在有点无厘头。当然，本周一开始，大A就出现了大幅下挫，房地产板块也回归了它应有的表现。中国经济的表现让大家对楼市和消费复苏并不抱乐观预期。
广州暂未纳入房屋养老金试点范围
市住建局已经确认，广州暂未纳入房屋养老金试点范围。好像是好消息，但关于房屋养老金这事，有些问题大家可以思考一下：
住建部表态：不需要居民额外缴费，重点是政府把公共账户建立起来。表面看没有问题，但实际上，是政府兜底，帮没出钱的人买单。
因为物业维修基金账户分两个部分，一个是个人账户，另一个是公共账户。公共账户是政府筹集的，也是当下要试点的。而个人账户，有部分有钱，这是业主缴纳的物业维修基金组成。有一部分没钱没账户，都是早年没有缴纳的物业维修基金的商品房、房改房等物业。还有部分缴纳额度极低，不足够使用的，比如早年价格非常便宜的商品房和经济适用房，其缴存基数都非常低。
没钱没账户和资金不足的物业要维修，谁出钱呢？只能是公共账户。公共账户的钱是谁的？政府的。政府买单不就是全民买单吗？
经济失速，广州办公市场表现萎靡
上半年，广州GDP增速仅为2.5%。经济失速，广州办公物业市场也表现萎靡，上半年办公供应19.91万㎡，同比增加125%，成交11.92万㎡，同比减少53%，成交均价31094元/㎡，同比上升21%。
租赁市场方面：全市二季度新增供应7.54万㎡，净吸纳量1.96万㎡，甲级写字楼空置率大幅上升到19.88%，租金水平则节节后退，至126元/㎡/月。
核心商务区方面：2024二季度广州核心商务区平均租金为136元/㎡/月，租金水平环比下降1%。另外，核心片区供应量放缓，空置率由升转降，整体空置率约20%，环比下降5%。同时由于金融城板块的限高要求放宽，多个项目加大供货力度，金融城板块的空置率继续拉升。
土地市场方面：二季度广州供应商办用地共14宗，合计45万㎡环比大幅上升；成交8幅涉办用地，合计34万㎡，楼面地价为7077元/㎡。
总的看来，如果经济不复苏，企业扩张积极性难有提升，则办公物业无论销售还是租赁需求都将难有复苏的机会。
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