2006-2024，金山区张堰镇R小区的回迁户，终于拿到了属于自己的房产证。开发商的破产，一度让他们陷入了绝望。破产法官、管理人和政府的共同努力，又让他们收获了意外的惊喜！
回迁房“被预售”，回迁户走上漫漫维权路
第一次到金山区张堰镇参加信访矛盾化解协调会的场景，上海市第三中级人民法院（以下简称三中院）的陈法官至今印象深刻。“如果开发商破产注销了，这二十几户业主的房产证更加不好办了，新一轮的群访又要发生了。”“区里很重视，但一直找不到解决方案，这里面牵涉的利益太多，法院和管理人能不能帮我们想想办法？”…… 一连串问题不断抛向陈法官和管理人负责人马律师。
金山区张堰镇某旧城改造项目——R小区2006年启动，有20余户动迁户选择回迁。然而，开发商上海伟鹏房地产有限公司（以下简称伟鹏公司）资金链断裂，法定代表人贾某犯诈骗罪被判刑，项目被迫停工。张堰镇为保护民生，委托第三方复工续建，2013年2月回迁户终于迁入新居。
可让回迁户始料未及的是，新的难题接踵而至，回迁户在办理房产证时，发现伟鹏公司已经就回迁房与其他人签订了预售合同并办理了网签备案，矛盾升级。多年来，镇政府曾尝试各种方式协助回迁户办理房产证，但因贾某被判刑、伟鹏公司停业、预售合同“购房人”拒绝撤销网签备案等原因而告失败。也有一些回迁户向法院起诉，希望通过诉讼、执行途径解决，但因回迁房被公安机关、其他法院查封而未能如愿。为此，回迁户不断上访，成了远近闻名的信访老户。
2022年初，三中院裁定受理了债权人对伟鹏公司进行破产清算的申请并指定了管理人。属地党委政府得知后，立即联系法院和管理人，希望在破产程序中解决回迁户房产证办理的老大难问题。
生存性权利优先于财产性权利，依法确认回迁户享有优先权
合议庭指导管理人迅速开展接管、调查、债权申报等工作。因伟鹏公司早已人去楼空，法定代表人贾某出狱后下落不明，经府院联动协调，管理人向相关职能部门调取贾某刑事案件的卷宗材料，并接管了被扣押的财务资料。
管理人通过细致缜密的调查发现，和伟鹏公司签订预售合同的“购房人”都是借钱给贾某的债权人。原来，贾某为了借钱，擅自以伟鹏公司的名义和债权人签订预售合同，将回迁房“抵押”给债权人，这一行为既让自己身陷囹圄，又造成了债权人和回迁户的权利冲突。一方面，债权人讨债无门，将预售合同当做最后的“救命稻草”，坚决不肯撤销网签备案；另一方面，网签备案不撤销，回迁户始终无法办理房产证。
针对这一僵局，合议庭充分发挥破产制度一揽子终局性清理债权债务的功能，根据不同权利主体的债权性质确定清偿顺位，为理清杂糅的法律关系找到“出口”。一是明确R小区虽已办理大产证，但回迁房还没有办理个人产证，仍然属于伟鹏公司的破产财产。二是明确贾某以伟鹏公司名义与债权人签订的预售合同，实质是以订立买卖合同作为民间借贷的担保，应按民间借贷法律关系处理。
开发商破产后，回迁户是不是享有优先权，虽然民法典没有规定，但2003年3月出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条明确规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此，回迁房是回迁户安身立命的根本，回迁户办理房产证的诉求，与债权人要求还款的权利相比，事关其基本的生存权利，应当得到优先保护。合议庭对管理人具体指导后，管理人全面调查梳理了解决回迁户办证存在的四大障碍：
1.大多数预售合同的相对方下落不明；
2.预售合同的相对方拒绝撤销备案登记；
3.回迁房已被公安机关和其他法院查封；
4.资料缺失无法符合登记部门的审核要求。
多方沟通协调，府院联动顺利为回迁户办理产权证
“在破产程序中，管理人应当成为负责任的问题解决专家，合议庭的指导已经明确了工作的目标方向，我们一定全力以赴、攻坚克难。”面对上述办证的重重障碍，管理人制定了周密的工作方案和计划。
第一步：寻找债权人。管理人在预售合同的备案材料、贾某刑事案件的卷宗等资料中寻找蛛丝马迹，通过电话、上门等各种方式，找到了当初借钱给贾某的债权人。有一位债权人台湾老板，早已回到台湾居住，管理人也设法辗转与他取得了联系。
第二步：法律释明。正如管理人所预料的，大多数债权人都不同意撤销预售合同的网签备案。这些人是贾某的同事、朋友、合作伙伴，借款久拖不还，他们的损失也很大，通过预售合同为自己争取利益是他们最后的希望。其中台湾老板更是坚持认为既然已经签订了预售合同，房屋就应归其所有。管理人一次又一次地与他们反复沟通，解释法律规定，并引导他们通过债权申报、另行起诉责任主体等途径维护合法权益。最终，所有债权人都同意配合管理人办理撤销网签备案。管理人也尽可能为债权人提供便利，主动接送年事已高的债权人到登记部门办理手续，行动不便的则由登记部门上门办理。同时，管理人逐一审查拆迁补偿安置协议，说服回迁户补足差价款，并归入伟鹏公司的破产财产，用于清偿其他普通债权。
第三步：解除查封。《企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。2023年2月上海高院与17个部门联合出台的《上海市加强改革系统集成提升办理破产便利度的若干措施》第二十条明确，破产案件经人民法院裁定受理后，由管理人直接或向人民法院申请通知相关单位进行财产解封。破产程序具有中止执行的法律效力，回迁户通过诉讼无法解决的问题，在破产程序中得到了有效解决，管理人依据上述规定顺利解除了公安机关和其他法院对回迁房的查封。
第四步：府院联动。由于伟鹏公司的资料严重缺失，回迁户的合同、付款凭证等也不齐全，合议庭、管理人与属地政府密切联动，多次召开由政法委、规资、住建、税务、信访等部门参加的协调会，对管理人收集、整理、提交过户申请和材料进行细致指导、协调。
最终，经过法院、管理人和政府部门的共同努力，R小区回迁户终于拿到了梦寐以求的房产证，漫漫维权路终于画上了圆满的句号。“住房问题关系到千家万户的切身利益，关系到人民群众安居乐业和社会和谐稳定。本案将看似一个无解的问题成功‘破局’，充分彰显了破产制度在保障民生、维护社会稳定方面的积极作用。”本案的审判长陈法官表示。
文字：顾鸣香、赵然、沈伟杰
责任编辑：奚晓诗
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