成都新楼市 文|黎小小

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这块地如果自己会走路，你们将看到天府新区的莫妮卡·贝鲁奇。

本月底，天府新区2024年宅地首拍将启。

在沉默了整整三个季度后，天新年内首次供地显示出十足诚意，这次放出的地块是位于麓湖板块的37.14亩宗地，容积率1.5，纯宅地，西面临锦江，起拍楼面价13000元/㎡，将于9月27日开拍。

△地块位置，截自寻圭投资云地图

断供近三个季度+麓湖板块热门地段+江景低密，明眼人一眼就能发现该宗地优势，但实际上，除此外，这宗地还大有文章。

本月底的土拍中，除了锦江金三24亩地块，天府新区麓湖37亩无疑关注度爆棚。有业内人士断言，这可能是今年天府新区最有可能冲击区域楼面价记录的一宗地。

这也是天新年内首次拍卖的宅地。但为什么是这宗地先被摆上土拍席，值得思考。

我们曾经说，市场需要“地王”，是需要“地王”带来的正面情绪刺激和市场预期提振。对于每一个城市板块而言，更是如此。只有区域内优质度和资源匹配度顶层的地块，往往才能成为实现这一目标的榜样。

进入调整期后，天府新区楼市受到的冲击有目共睹，在经历近9个月的断供后，天府新区自然也更需要这样的预期提振。

地块所在的麓湖板块对成都楼市影响力，有目共睹。我们不完全统计发现，板块内近年上市的新盘，出清速度都明显快于天新其他板块。“落座麓湖畔，楼盘成功一半”，并非过分夸张。

购房者对于板块的普遍认可，则反向传导到了房企拿地端口。公开拿地数据显示，2017年-2023年期间，麓湖板块公开拍卖成交共11宗涉宅用地，均溢价成交，最高溢价率达61%，板块当前楼面价记录为17000元/㎡ （该地块位于麓湖板块公园区）。

而地块所在的麓湖板块湖区，当前土地楼面价记录为16900元/㎡，正好就是此次出让宗地南侧相邻的润达丰滨江44亩地块，去年拿地溢价率达61%。

另外，目前板块内 （麓湖板块湖区），在售新房产品供应仅有待上市的滨江麓湖丽世缦华和麓湖生态城，清一色的城市高奢级产品。

出手就是麓湖板块湖区，一次就直接拿出了压舱好货，天府新区和市场对于这宗地寄予的厚望，不言而喻。

加之地块本身区位优越，地块面积不大，拿地总价金额难度相对压力较小，已经有不少房企在开拍前就摩拳擦掌。

成都新楼市去地块现场实探时，正好先后碰上两家房企对该地块进行现场勘察，其中就包含一家本土房企。距离土拍开始还剩20多天，即便高温也拦不住这些房企拿地的热情。

△地块实景，地块内部有红砂岩形成的台地，地势高差明显

地块本身条件方面，也值得关注。

△宗地位置，周边临多所幼儿园、小学等教育配套

宗地位于麓湖湖区板块，西侧临江畔路、临锦江，东侧为待出让的55亩地块，穿过沈阳路直达锦江生态带，往南经绵州路可抵达天府总部商务区。

虽然地块为纯住宅用地，但周边商业场景其实相对丰富，往东不远，过街即是麓坊中心的商业场景，南侧滨江麓湖丽世缦华和远达麓湖云邸等项目的规划配套商业。

△地块东侧不远即是麓坊中心

△麓坊中心，图据麓湖麓坊中心微信公众号

瞰锦江、瞰麓湖，容积率仅有1.5，已经是锁定顶豪改善的基本盘了。

出让要求还显示，该宗地建筑高度不大于60米，西侧临规划绿地50米范围内建筑高度不大于24米，住宅建筑高度不小于18米。这些要求叠加地块内红砂岩台地形成的地势高差、以及锦江临江视野等场地条件，可以猜想，未来产品规划上大概率会形成西低东高的建筑层次变化。

以不低于3米的层高计算，建筑层数预计会在6-20层范围内。

△图据该宗地出让文件

△地块西侧就是锦江，从地块内约60米高度处看到的锦江视野

除了优渥的生态景观基底外，该宗地也是天府新区今年5月正式实施的《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定（2024）》（下文简称《规定》）后的首宗入市地块。

出让文件中也明确要求，需结合该《规定》相关要求进行产品规划。例如，建筑高度超过33米的住宅首层应设置架空层；新建建筑采用空中共享平台、生态阳台、屋顶绿化、底层架空绿化等多类型立体绿化。

简而言之，这宗地将成为新《规定》后，天府新区首个将明确须打造“第四代住宅”的地块。

△图据该宗地出让文件

这里简单展开下《规定》中“生态阳台”相关要点：

对建筑面积超过144㎡的住宅开展生态建筑试点，总体绿容率不低于3.5，并实行容积率奖励政策。生态阳台不计入板户比，不计入容积率，不计入该套住宅产权建筑面积。每户生态阳台的水平投影面积不应大于该住宅户型建筑面积的25%且不超过50平方米。

△图据《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定（2024）》

生态阳台不计入容积率，无疑意味着这样的产品将比传统设计多出不少“赠送面积”。

另外，出让文件还规定，“住宅建筑层高不应低于3米，住宅建筑底部(不小于两层)外立面应选用石材、金属、陶板等高品质外装饰材料”。

透过这些细节，已经可以初步设想未来地块的产品力了。

当然，这对拿地房企而言，也是个挑战。

△北侧靠近天保湾大桥，过江即是锦江生态带

△地块内有明显地势抬高

△地块南侧为滨江麓湖丽世缦华项目，据悉也是高奢定位，大平层+别墅产品，其中大平层为一层一户

△东侧靠近麓坊中心

△地块北侧靠近沈阳路

△地块东侧、南侧的交付项目，已有天际线变化，南侧不远有已建成的坡地小公园

△地块南侧已建成的幼儿园

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