文/谢逸枫

基于第三方机构房价、成交、销售金额、土地成交数据显示,2024年8月、前8月典型城市的一、二手房地产市场量价齐跌,房企销售金额大跌,土地成交萎缩厉害,政策端的政策落地缓慢,影响房地产见底,市场未企稳、复苏。

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笔者认为,一二手房地产市场、一二三四线城市两极分化。其中一线和核心二线城市楼市好转,非核心和三四线城市楼市低迷。二手房市场以价换量效应带动下,销售表现持续好于一手房市场,主要是二手房现房、交房周期短、价格低。

房企业绩报告数据显示,在当下市场境况下,部分房企销售、少部分城市成交能取得如此好的商品房去化业绩,反映出改善需求与刚性购房的韧性。一方面是需求端政策的力度不断加大,效果集中释放。另一方面是市场的预期逐渐好转。

笔者认为,总体来看,目前一二手商品房市场依然在探底、调整、修复中,未完成触底回暖的V型反弹。517、722、730新政效果未显现,以价换量成当下的一二手房地产市场的交易主流,房价与信心及市场预期修复缓慢,需要时间。

尽管政策底已到,考虑到2022年、2023年、2024年前7月房地产出台的一系列利好政策未全面的落实、落地,执行环节出现堵塞、不到位情况,导致政策效果不佳、效力持续性不强、市场探底周期和房价、信心、市场预期修复周期拉长。

笔者认为,楼市能否迎来“金九银十”行情,关键是看政策是否加大。随着传统营销旺季来临,房企无论从推盘强度、还是营销力度都将有所提升,9月整体成交将环比持增,考量到当前的市场行情,若无明显政策性刺激,增幅将十分有限。

当务之急是下降存量首套和二套房贷利率、下降首套和二套房贷首付比例,免减房地产税费、放开第三第四套房贷、取消北上广深天津海南住房限购、取消豪宅税政策,振兴楼市。全面尽快落实2023年、2024年前7月已出台的政策。

其一是从中指100城新房房价数据来看,2024年上半年新建住宅价格累计上涨1.24%、7月16443元/平方米,环比上涨0.13%,涨幅较6月收窄0.02%,同比上涨1.64%。8月16461元/平方米,环比上涨0.11%,涨幅较7月收窄0.02%,同比上涨1.76%。

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其中35城环比上涨,46城环比下跌,较7月增加7个,19城持平。分城市类型来看,8月一线城市新建住宅价格环比上涨0.27%,同比上涨3.41%。二线城市环比上涨0.09%,同比上涨1.50%。三四线城市环比下跌0.09%,同比上涨0.01%。

环比涨幅最高的是合肥上涨1.40%、金华上涨1.06%、上海上涨0.80%,西安上涨0.72%。珠海、包头等19城价格环比持平。环比下跌的城市为东莞、扬州和宁波分别下跌0.71%、0.61%和0.52%。泰州、湘潭等20个城市跌幅在0.1%以内。

同比来看,热点城市持续保持韧性。其中上海、成都、西安和合肥新建住宅价格同比分别上涨5.48%、4.81%、4.62%和3.62%,杭州、金华等13个城市涨幅在1.0%~3.0%之间,呼和浩特、银川等12个城市同比涨幅在0.5%~0.9%之间。

从中指100城二手房房价数据来看,2024年上半年二手住宅价格累计下跌3.61%,7月均价14653元/平方米,环比下跌0.74%,同比下跌6.58%,环比已连续下滑27个月,同比连续下滑19个月。

8月百城二手住宅平均价格为14549元/平方米,环比下跌0.71%,跌幅较7月收窄0.03%,已连跌28个月,同比下跌6.89%。说明业主“以价换量”促交易特征明显,城市分化的价格延续下跌趋势。

其二是从中指100城新房销售成交数据来看,2024年1月-8月全国重点100城新房销售面积同比下降31%。其中,8月环比下降11%,同比下降17%。环比降幅较7月扩大,新房市场调整压力仍然较大。主要是楼市供需两淡,政策持续力弱。

克尔瑞数据显示,8月30个重点城市新增供应797万平方米,环比微增6%,同比下降32%,绝对量仍为年内低位,较二季度月均下降24%,前8月累计同比降幅为31%。总体来看,供应规模小幅回升,目的是冲楼市金九银十。

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分城市区域来看,其中一线城市整体预计供应面积164万平方米,环比增长15%,同比下降36%,较二季度月均水平下降14%。二三线城市供应环比增幅不及一线,环比微增4%,同比下降31%,前8月累计同比降幅为33%。

8月30个重点城市整体成交923万平方米,绝对量规模仅与1月相当,环比下降9%,同比下降20%,与二季度均值相比下降23%,前8月累计同比降34%。说明楼市成交下降超出市场预期,需求低迷。

分城市区域来看,一线环比下降17%,同比下降7%,较二季度月均下降16%,累计同比下降26%。二三线城市成交环比降幅8%不及一线,但是单月同比和累计同比降幅均显著高于一线,二线城市要走出困境,需要时间。

其三是从一线城市新房、二手房销售成交数据来看,随着一线城市纷纷取消或者放松限购,降低首付比,取消或者降低房贷利率下限,核心城市特别是一线城市需求得到提振,带动8月一手房市场跌幅收窄,二手房市场以价换量成交火爆。

北京市住建委官网显示,8月北京新房网签9984套,面积约997268.15㎡,其中住宅网签5802套,同比7月增长约41.8%,面积616016.2㎡。二手房网签15567套,累计面积约1367472.96㎡,其中住宅13866套,面积约1273040.12㎡。

北京市住建委官网数据显示,8月北京市二手住宅网签量为14363套,环比下降7.8%,同比增长31.0%(7月15575套,环比增长3.92%,同比大幅增长了60.27%)。成交量创下了自2023年3月以来16个月的新高后,热度回落。

上海链家研究院数据显示,8月上海新房(含商业)累计成交13709套(日均成交426套),较7月16087套(日均成交519套)下跌14.8%。剔除商业后,纯住宅共成交9130套(日均成交295套),较7月10623套(日均成交343套)下跌约14.1%。

上海中原地产数据显示,8月上海新建商品住宅成交面积59.3万平方米,环比增加9.6%,同比增加1.8%。8月上海二手房(含商业)成交17884套(日均成交577套),较7月成交20380套(日均成交657套)下跌12.2%。

广州阳光家缘网数据显示,8月广州全市新房共网签4745套,7月5211套,前后网签减少466套,环比下跌约9%。和7月超30%的跌幅比,8月跌幅迅速收窄。和前7个月新房网签对比的话,8月数据表现和3、4月持平,在4800套上下浮动。

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除了6月份受政策强刺激效益的7623套,广州新房市场单月网签也就基本就是8月份的数据。广州前8个月新房网签一共38128套,相当于楼市被暴击前的半年水准。6月网签量创造了今年的新高,7月下降后,8月萎缩严重。

广州市房地产中介协会数据显示,8月(统计周期7月26日至8月25日),广州市二手住宅网签8872套和88.28万平方米,环比分别下降11.58%和12.80%(7月分别为10034宗和101.24万平方米,环比分别下降4.04%和4.42%),成交回落。

深圳住建局数据显示,深圳全市新建商品房成交2865套,面积为34.07万平方米,环比下降5.1%。其中新建商品住宅成交为2537套,面积为26.95万平方米,环比下降3%。从区域成交来看,宝安、龙华、光明是本月主要成交区域。

8月深圳全市二手房共网签4564套,环比下降16.9%,其中住宅3804套,环比下降16.8%。不过,住宅网签量与去年同期相比增长57.1%,反映了即使当前处于楼市淡季,今年深圳楼市行情比去年有明显好转。

笔者认为,考虑到高性价比房源逐渐减少,使得部分购房者的观望情绪更加浓厚。按照二手房市场的成交规律,“小阳春”后,成交量会出现周期性下滑,直至9月、10月的“金九银十”期间,市场成交量在利好的带动下,才有可能迎来新一轮上涨。

随着一线城市9月“金九银十”传统旺季来临,暑期出游、高温天气过后,市场看房量有望增加,市场预计将保持一定活跃度。政策优化预期进一步增强,若政策能如期落地,将有助于提振市场信心,提升市场活跃度。

总体来看,市场预期总体保持平稳,短期价格波动影响较为有限,预计到年底全市价格走势将以稳为主。一方面是楼市传统旺季“金九”已经拉开帷幕,市场供应量大增,价格调整方案已经暴露出水平。另外是政策调整加强。

其四是从房企销售业绩的金额来看,克而瑞数据显示,1月-8月百强房企实现销售操盘金额23821亿元,同比降低36.5%(前7月同比降低37.5%、前6月同比增速为下降41.8%、前5月同比下降46.0%),降幅收窄1%,处于近六年最低水平。

8月百强房企实现销售操盘金额2512亿元人民币,环比降低10%(环比下降36.4%、6月环比上涨32.5%、5月下降4.3%),同比降低26.8%(7月同比下降19.7%、6月比下降22%、5月下降35%),降幅较7月进一步扩大7.1%。

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中指研究院数据显示,1月-8月,百强房企销售总额为26832.4亿元,同比下降38.5%(前7月同比下降40.1%、前6月同比下降41.6%),降幅较1月-7月继续收窄1.6%,累计同比降幅连续6个月收窄。

8月百强房企销售额同比下降22.1%,环比降低2.43%(7月同比下滑19.4%,环比下降35.2%)。前8个月,销售额超过2000亿元的仅保利发展一家。规模上千亿元的房企为6家,较去年同期减少6家。百亿房企61家,较去年同期减少29家。

其五是从房企拿地金额、土地成交情况来看,中指研究院数据显示,1月-8月,TOP100房企拿地总额4731.3亿元,同比下降40.0%,相较1-7月降幅继续扩大2.0%。8月上海、北京、杭州、南京等一、二线城市整体成交略显平淡。

1月-8月绿城中国以629亿元新增货值占据榜单第一,建发房产以613亿元新增货值位列第二,华润置地新增货值规模为508亿元,位列第三。1月-8月新增货值总额4506亿元,占TOP100企业的31.1%,新增货值门槛为61亿元。

1月-8月月长三角TOP10企业拿地金额1011亿元,继续居四大城市群之首,增长较快,主要由于8月上海、杭州、南京、无锡等城市进行土拍。京津冀TOP10企业拿地金额810亿元,位列第二。中西部TOP10企业拿地金额389亿元,位列第三。

房企的类型来看,央企、国企是主力,保利发展、中海地产、中建壹品、中国中铁、华润置地等重点城市广泛布局,总体来看,拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势持续,土拍市场和销售市场分化加剧,促使房企拿地短期内保持审慎态势。

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克尔瑞数据显示,截至8月27日,300城8月经营性土地成交规模仅4795万平方米,较上年同期下降三成。热度方面,至截稿时8月平均溢价率3.9%,较上月全月下降0.3%,说明土地市场供地节奏不及去年同期。

分城市类型来看,表现略有差异,一线成交规模环比上涨,二三线同环比均降。一线城市成交规模增145万平方米,环比上涨19%。8月上海徐汇滨江地块高溢价成交,其余地块质量相对一般,成交均价环比下降30%至16089元/平方米。

8月各地土拍热度延续分化,上海、杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%,但更多的城市还是以低溢价成交为主,广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交,平均溢价率均未超过0.5%。