房价跌到现在,基本可以认定是硬着陆了。
这句话是我之前看到某个V说的,不管是硬着陆还是软着陆,但能确认一点:
房价确实跌了,而且还跌得不少。
所以现在不管是买了房的还是没买房的,大家关注的重点都是:
还要跌吗?
还能买吗?
好,我想聊聊当前大家最关注的问题。
也和大家分享一下,整个楼市背后的大布局,到底是什么?
今年,蒙在楼市的整个面纱,开始逐步清晰起来了。
430会议,我们正是提出了去库存,也是从这一刻起,楼市就开始摆好了这盘棋局。
517,我们开始提出降首付、降利率,5月底,一线城市开始执行,北上广深最低首套只要2成首付,房贷利率降到3.5%。
当时很多人认为这是史诗级重磅,但这只是下的第一步棋。
这步棋就是增加需求。
去库存的本质,就是调节供需关系,需求增加,本质也是增加库存消耗的一种方式。
但单纯的需求增加,有用吗?有,但很难持续。
6-7月份北上广深,都有不同程度的成交复苏,但进入8月后,基本都蔫了。
为什么?
这和刺激你消费一样,有钱的早买了,那剩下的自然就是囊中羞涩的了。
所以第二步棋,紧跟着就下了。
8月,加速国家队入场收储的速度。
一二线城市开始出台收储细节,并加快进度,这才是去库存最有利的一招。
因为可以直接就让供应降下来。
现在房价跌了,而且在管理者认为,基本跌到位了,这个时候从利益的角度来计算,与其去建保障房,我还不如低价收购,开发商还得对我感恩戴德。
其次,还有不少城市也落地了以旧换新,不发现金,而是以房票的方式去以旧换新。
今年年初广州就发出第一张房票,8月上海也第一张的房票,也是用于以旧换新。
房票比现金最好的一点,不担心你会转头存银行,而且你必须去买房,这一招可以不仅能把新房库存去一去,还能倒逼你的储蓄流出来,毕竟,房票怎么可能让你不用额外掏钱就能置换呢。
很多人说那我就不接受以旧换新,不可以吗?
可以,但8月还有一招,叫做房屋养老金,当时也是传的沸沸扬扬,后面辟谣说个人不用缴纳。
可是郑州、天津陆续有试点城市开始出台了细则,你就会发现,如果你们家的房子很老,而且一开始买的时候并没有缴纳房屋维修基金的,那你要一次性补缴,如不补缴,也会在你后续想要卖出去的时候去缴纳。
确实,如果你已经交了维修基金了,那就不用再交,但如果你没有交的那些很老的房子,那还是要补缴。
怎么理解这件事呢?
在去库存的大盘下,如果你不想换房,想一辈子一套房,那你要接受房屋老去所带来的成本支出。
关键是,就算你能接受老房子的居住环境,但你也要接受租金和房价的双重暴击。
因为保障房体系的建立,同样会冲击这一批老房子。
租金低、房价低、楼龄新,居住体验感好,老房子怎么和保障房拼呢?
所以我觉得不要去挣扎,如果你们家老小区现在有收房的计划,趁早拿房票去置换吧。
趋势不可逆,现在是给你一个选择的机会。
我们必须要清晰认识到,游戏规则的制定,我们可以在规则之内去实现自我利益最大化,但逆趋势而行,往往就是最亏的。
到这,你是不是以为去库存这盘棋就下完了?当然还没有。
还要减少新建商品房的供应,还少拍地,拍好地。
前段时间,上海、苏州、深圳都有土地出让,上海是拍出了新地王,深圳拍出的地块也不限价了。
而浙江前段时间还修改了建筑设计的标准。
你们会发现,未来的商品房得房率越来越高,阳台越来越大,容积率越来越低。
以前一个地块供应1000套房子,现在一个地块可能也就供应500套房子了。
供应下来了,那库存不就少了吗?
你可以理解为就是:更少的商品,更好的产品。
所以你会发现这一次的房地产拯救计划,最大的招还是去库存计划,而且是一环套一环。
对于卖不出去的新房,国家队来收储用作保障房。
对于老房子,用以旧换新的方式,用房票方式去对冲。
对于未来上新的商品房,用好产品的方式减少供应的套数。
而且对于保障房,未来大家长是要做房东的,是要收租金的,如果租金上不去,房价又低,他们怎么收税,怎么赚钱呢?
大家一定要用商业思维思考这件事,保障房的租金或许会比商品房的低,但也会逐年上涨,至少追平通胀。
同时为了不让保障房租金快速上涨,造成老百姓不满,还有一招就是让未来的商品房更贵,用卖地的收入来弥补。
这就是真正意义上的2条腿走路,以前个人是房东,未来大家长也是房东,用长期的租金收益来弥补部分商品房的卖地收入。
而那些新商品房,未来会越做越好,也用作财政收入的补充。
租金+卖地,两者我都要。
这就是这盘棋的目的。
所以我们普通人一定要看懂这件事背后,到底有什么影响。
如果你不买房,打算一辈子租房住,可以,以后大城市都有这种保障房,你能接受每年租金按照一定比例上涨就行。
但你也要接受一点,保障房体系和财富无关。
如果你已经拥有了房子,你就必须认识到一个趋势,一定要让你的房子流动起来,否则一到某个阶段就容易被淘汰。
因为以后的好房子会出来,会不断刺激大家的置换神经,如果你还一直持有老房子不放,你的财富也一样会被掠夺。
房子只有流动才叫资产,不流动就只能是不动产。
此时此刻,如果你还不清楚,你现在这套房子,要不要继续持有,要不要趁着赶紧卖,或者是有没有机会等到收储,或者是以旧换新。
你可以先扫码加我微信,我在闭门直播课有楼市趋势分析和政策的分享。
关键是,我们团队做了《国家收储城市名单》里面有详细记录有收储计划的城市,你可以先看看有没有你所在的城市,标准是什么,你的房子有没有机会被收储。
要名单的,我会在闭门直播后,一并发给大家。
先清晰判断一下城市的价值,其次再来判断你片区和板块的价值,有些房子在未来注定是要被淘汰的,关键淘汰的不是房子,而是大家辛辛苦苦积累的财富。
所以跟随着趋势,一定要提前做好准备。
不是楼市救不起来,只是不像以前那样只要救,就马上大反弹。
大家纠结的点无非是2个:
1、怎么还不出大招救市。
2、为什么这些招都救不起来。
其实不是没有就是大招,只是没有让房价立马上涨,你就觉得没出招。
也不是救不起来,而是不可能马上大反弹。
我们经历过以前的几次救市,只要救市,最快几个月,最慢半年,房价就会再一次迎来上涨。
但这一次没有,所以你才质疑政策失效。
各位,真的是大家好日子过多了,才觉得现在是苦日子。
前段时间付鹏说了一句话,说中产消费降级了,喝不起40元一杯的咖啡了。
我们国人以前什么时候喝过咖啡啊,还40元一杯的咖啡。
真的,别以为你只是比以前过得差一点了,就认为是苦日子了,我们只是好日子过习惯了。
过去几轮救市,都让房价马上起飞,但现在环境不同,条件不同,产生的结果也肯定不同。
08年大基建,09年全国房价上涨。
15年货币化棚改,16年又是一轮全国房价上涨。
但24年,显然这一轮救市,不再针对全国的楼市,而是只针对部分城市。
国家队收储,基本锚定一二线城市。
大基建项目,也只有大城市,小城市没收益的基建项目直接喊停。
还能继续拍地卖地的,还是大城市。
房屋养老金试点,也只是选择了22个一二线城市。
你发现了吗,这一轮的救市,大家长也发现带活不了所有城市了,所以只能保住大城市的房价。
我之前说过一个观点,这一轮救市,以牺牲小城市为代价,来保住大城市的房价。
所以这个时间线会更长一点,也别忘了,我们还有外患,国际形势的变化,也会影响我们政策出台的效果。
但按照凡事接有利于我的角度去思考,正因为房价不再大起大落,反而是给了很多人理性思考和出逃的机会。
其实楼市格局越来越清晰,不管你愿不愿意相信,小城市的房子会逐渐变成消费品,有需求你就买。大城市的房子才有金融属性,才有就会上涨。
过去,很多买了小城市的人,现在可以在房价上涨之前,做好优化和置换。
因为以前是买不了,或者买不起,但现在你会发现以前买老家的钱,今年也可以去买一二线城市的潜力板块了。
可是房产价值和享受到的资源,肯定是天差地别的。
所以今明两年会是一次优化置换的好机会,你首先还是要判断你所在城市的价值,到底在全国是一个什么位置,如果已经确定是消费品,留一套自住即可。
然后把未来几十年,家庭财富传承的方面考虑上,去更高级别的城市去。
这2年,很多城市的事业单位缩编,还有农村学校的合并,这都是肉眼可看的趋势,大家要提前做好准备。
关于大家最关心的,哪些城市,哪种房子要做置换,房子下跌了怎么办,要置换的话,又该换到什么城市去,这些我都放在了我3天的闭门直播中去和大家做分享。
另外,闭门直播后,我会给到大家2份比较实用的资料,一份是《非常1+6卖房法》按照流程包装你的房子,可以快速提升卖房的效率,另一份是《资产自测表》你可以对照看看你的房子值多少分,也能判断要不要优化掉。
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