大家好，我是堂主。
在房地产市场上，不管是过去，还是现在，小产权房一直是颇具争议的存在。
9月2日，凤凰财经对话了原国家房改课题组组长、原中房集团董事长孟晓苏。
他先抛出了论点：向小产权房开征房产税，或可成为地方政府重要的潜在税源。
然后又给出了论据：
1，小产权房是违法购买的。
2，小产权房总面积约80亿平方米，大约占了城镇居民住房面积的22-25%。如果按照2%和3%的国际标准税率，平均2.5%来征年税，一年能收2万亿的税。
今天我们就来聊聊小产权房，什么是小产权房？存在问题是什么？
小产权的出路，在哪里？以及他的这个建议，到底可不可行？
严谨来说，其实根本没有小产权房这个概念，小产权房只是一个约定俗成的叫法。
我们国家实行的是二元制土地所有权结构，就是国有土地和集体土地所有制。
国有土地就是市场上流通交易的土地，它是要交税的，在国土房管局是有备案的，有国有土地使用权证。
集体土地则是农村宅基地，过去是不能够拿到市场上流通。
只是现在也发生变化了，好多地方允许把农村宅基地拿去市场交易。
当然这是后话了。
集体土地的所有权是集体所有的，也就是属于村里的。
而小产权就是在这集体土地上建立的房子，只能在你们村里交易，所以一般是没有证的。
当然，也有的村是给发了证。
相对于有产权发下来的红本，他们把村里发出来的证，称为绿本。
那么小产权房，到底是不是违法持有的？
正如前面说的，国有土地上办理的商品房，又或者其他属性的房子，都是缴纳了土地出让金等费用，且在国土房管局备案了，具备法律效应。
而小产权房一般都是村集体颁发证件，是一种约定俗成的行为，既没有交税，更没在房管局备案。
严谨来说，小产权房是不受法律认可的。
若你说100%就一定违法，我个人认为也不绝对。
因为有的人是真的拿了绿本的小产权房，不是那种乱来的小产权房。
虽然这个绿本是不能够拿去市场流通交易的，但是当遇到拆迁补偿的时候，这个绿本是被官方承认的。
不妨来看看深圳的例子。
深圳是小产权房的重灾区。
改革开放初期，因为大量人口和资金流入深圳，有些村就自行建房，有些村是与资金一拍即合，搞起了合作建房。
在过去20多年的时间里，深圳一方面整顿村集体的违法建房，一方面又对已有小产权房，做了多次“转正”尝试。
深圳在2013年颁布的《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》中有一条，是关于征收小产权房的：
被征收人为非原村民的，不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换；被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿
这个其实是承认了购买小产权的外地人，哪怕你不是原村民，一样是可以拿到拆迁补偿。
当然，前提是你这小产权房是符合相关规定的，比如深圳通俗意义上的绿本，而不是胡乱建的，那肯定是违法的，肯定不会被承认。
除了征收这一条，对于一些已经建立起的小区，深圳也给出了“转正”机会。
经济观察报说：深圳官方曾出台相关政策，试图为部分小产权房“转正”。由于需要补缴不菲的土地出让金，部分房主不愿将房子“转正”。
那么现在深圳的小产权房有多少呢？
截至2018年底，深圳违法建筑总产量做到37.94万栋，总建筑面积达到4.05亿平方米，是深圳建筑面积的49.27%
我看到不少博主根据这个数据，就给出了一个结论，说深圳有一半人都住在小产权房里。
其实这话是不严谨的。
2014年底的时候，深圳官方披露了一组数据：全市违法建筑37.30万栋，共4.28亿平方米建筑面积，其中工业类、住宅类、商办类的面积大约为4比4比2。
对比这两组数据，我们可以知道两点结论：
1，经过了多次整顿，违法建筑总面积是下降的，从2014年的4.28亿平方米，降到了2018年的4.05亿平方米。
2，虽然违法建筑面积占到了接近一半，但是并不意味着一半深圳人都住在小产权房里，
按照2014年公开的工业类、住宅类、商办类的面积比例来看，我计算出的推测结果是：大约有五分之一的深圳人，住在住宅楼的小产房里。
要想实现小产权房转正，路径其实很清楚了，因为深圳都给你试过了。
要么你所在的村被征收，要么就是补交土地出让金。
二选一，如果是你，你会怎么选？
当然这是站在小产权房人的角度来说。
而原国家房改课题组组长孟晓苏提到补交土地出让金他的出发点，是这80万亿米的小产权房，每年可以产生2万亿的税源。
但是个人觉得，上面两条路在现在都比较难实现。
第一条要征收拆迁，地方得有钱吧。
第二条要补交，那买小产权的人得有钱，且是愿意掏钱。
我有一个远方亲戚，很多年前在广州白云区买了小产权房，价格大概是当时市场价的三分之一。
如果说要补交税费，那么怎么补是一个问题。
是按照当时的市价来计算、还是现在的市价来计算？
如无意外，一般是按照现在的市价。
可现在的市价，你参考新房成交价，广州是没有降的，反而还是涨了的。
根据中指院数据显示，今年上半年，广州新房成交量为28718套，同比下滑33%。
虽然成交量下去了，但是成交均价为40127元/㎡，同比还上涨了8.9%。
咱就是说，对于这些小产权房的人，一平方就是4万，假设是80平，若按照孟晓苏说的2.5%税费，一年就是8万啊，
你说，这谁愿意补交？
真的，你光盯着咱们普通人是真的没用。
试问，有钱谁会买小产权？
基本都经济有限、自住为主，这些人才是真正的刚需——居住属性的刚需：
哪怕没有户口、没有教育资源，也要买小产权房，仅仅就是为了在城市里有一方栖身之处。
客观来说，补交税费让小产权房转正，这个角度是没问题的，毕竟有了光明正大的身份，谁愿意活在阴影之下？
如果说这个税费不高，普通人能接受，那可能还是会有人去补交。
但是若按照孟晓苏说的高税率方案，他们真的交得起吗？
同时，这么多小产权房进入市场，肯定会带来冲击。
这对于现在楼市来说，可不算是一个利好消息。
最后给大家说一个楼市的利好消息，是关于豪宅的。
中指研究院数据显示：2024年上半年，广州2000万以下的房子成交量都是下降的，而2000万以上的房子，成交量从456套飙升至520套，同比上涨了14%。
上海的豪宅更厉害，上半年上海千万级豪宅成交套数占比升至26%。
其中，3000万元总价以上的产品市场份额提速尤为突出，由2020年上半年的占比2%增至6%。
都在喊穷，都说没钱。
可豪宅成交量却是一直在涨，这就很有意思了。
广义货币M2余额，现在都去到303.31万亿元。
明明那么多钱流到了市场上，怎么就会没钱了呢？
前段时间有个业内大佬说现在最好挣的钱，是富人的钱。
还跟我讲千万别去挣穷人的钱，挣穷人的钱就跟在鸡身上、狗身上拔毛一样。
我很好奇的反问了一句：为什么啊?
他笑了笑，说了四个字：鸡飞狗跳。
我是堂主，希望内容对你有所帮助，我们下期再见
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