如今行情下，做地产营销犹如踩钢丝。
尤其是涉及区位的营销宣传，靠“擦边”制造概念也就罢了，有些开发商已经开始赤裸裸“碰瓷”了。
最近有粉丝咨询："上海大宁的大华项目怎么样？"
总爷瞬间懵圈，静安大宁还有大华的楼盘？难道即将土拍的大宁地块已被大华预定了？
然而，当再一细问原来是“大宁的大华公园柏翠“的时候，感到非常的无语。
明明是宝山城中村改造地块，怎么就“变身”静安大宁了？
本着学习的态度，总爷去搜索了一下这个项目的宣传资料，看完只能说——
大华营销有高人，“忽悠”购房者有一套！
大华营销水平真的很高，在这个国央企们严格风控，啥都不敢夸，生怕说错话被后期维权的时代，大华营销风控几乎等于在“裸奔”——
宝山的项目硬是说成是5公里外的静安大宁，连区位地段都能“忽悠”，还有啥是不敢的吗？
不得不说，在当前楼市背景下，房企卖房“套路”真的越来越多，今天我们就来学习大华这个教科书级的案例。
01
“碰瓷”静安，“硬蹭”大宁
在营销打法上，大华公园柏翠主打的就是全方位“碰瓷静安，硬蹭大宁”，弱化自己“宝山”的标签——
发源于宝山，成长于宝山，大华却看不上宝山。
在微信里搜大华公园柏翠，几乎所有文章提的都是“大宁之上”或“大宁之北”，宝山的字眼几乎没有出现。
要知道项目到大宁核心直线距离5公里，开车8公里，压根不是一个地方。
如果说媒体怎么讲反正也不太用负责，那么最让总爷震惊的是：
大华公园柏翠官方微信，也一直在强调静安和大宁。
进入项目官方公众号后，他们官微会直接告诉你，这是“大宁之上·荟萃静安”。
再看他家公众号的内容，也都在强调大宁、静安，结果你真的去现场了解，才发现其实是在八竿子打不着的宝山共康。
大华这个营销操作，我想最该愤怒的应该是静安大宁的居民吧，一个宝山楼盘“万里迢迢”来蹭大宁热度。
如果是对上海区域板块不太熟悉的年轻人，还真有可能会被宣发资料“误导”为在静安大宁。
其实大华作为一家在宝山起家的企业，在宝山当地还是相当有影响力的。
为什么这次放弃宝山的地缘影响力，非要拼尽全力也要让自己跟大宁更加沾边呢？
事出反常必有妖，且听总爷慢慢帮你分析其中的“猫腻”。
02
越级对标，实属无奈
开始分析前，总爷必须夸一下大华的操盘手，是真正懂上海楼市的人，要不然不会出这样的推广策略。
这种宣发方法其实就是营销的经典“套路”，叫做“越级对标”。
具体操作就是把一个处于郊区、资源和配套都很一般的项目，通过捆绑营销上游的高能级板块，进而拔高自己的身价，以此来吸引更多的客户。
随着2020年之后的暴涨，和去年开始的暴跌，上海楼市基本完成了分化，大家的思维方式转为存量视角：
只看眼前不看未来
如今再用原来那套营销方式就没用了，必须只能突出大宁，完全弱化掉宝山的标签，不然就露馅了。
回顾2020年至今的行情，你会发现大宁和共康走出了两条完全不同的价值曲线。
2020年的行情里，大宁成为了上海领涨板块。共康吃到了一波大宁外溢的红利，也跟着暴涨了一波。
潮水退去才知道谁在裸泳，去年以来上海楼市进入了下跌周期。
大宁作为北上海的楼市标杆，房价的跌幅并不算大。标杆次新房静安府等社区平均跌幅仅10-15%，远远低于内中环板块普遍20%的跌幅。
但是作为大宁外溢板块的小弟共康就直接跌到了尘土里。仍然以板块标杆中环国际公寓为例，价格直接从高位的8万跌回了5万多的水平。
大华公园柏翠的前期交付产品大华公园城市，价格也没顶住。
大华公园城市最新一期入市均价5.96万/㎡，如今交房后，二手房入市的挂牌均价仅6万出头。
如果考虑到持有成本以及交易税费，这个价格可以说是实打实的亏损。
一路之隔就是天壤之别，共康在这一轮分化中，已经彻底被中产抛弃，价格体系重回刚需社区。
03
价格正挂，板块乏力
具体来看大华公园柏翠的区位，你会发现不仅是“碰瓷”大宁，小板块内现状和潜力都非常堪忧：
既没有现在，也看不到未来
首先是地铁配套的不足，作为刚需买房的核心要素，大华公园柏翠输在了起跑线上。
其次是周边配套的缺失，从项目往南方向眺望“真大宁”，距离真正的大宁商圈相隔甚远，所谓的静安大宁配套不过是镜花水月。
而项目北侧，则是大华公园城市1-3期已交付房源，上千套的体量意味着挂牌量巨大，未来二手房市场很难溢价。
项目东侧是大华宣传的共康“成熟配套”，一望无际的老破小、凌乱无序的底商配套，短期内没什么改善空间。
南侧紧邻一个物流园区，稍远一点就是多年无法搬迁的大场机场，时不时有噪音影响。
在这样的配套情况下，这次大华公园柏翠的首开均价，达到了惊人的63154元/㎡，与二手房市场形成了“正挂”，大家为什么不买二手现房呢？
04
宝山发迹，毫无建树
宝山居民提到大华，更多是“恨铁不成钢”的无奈。
大华集团，其前身是上海市宝山区住宅开发总公司大场分公司，1998正式转制为大华（集团）有限公司，正式开启了商品房开发之路。
在如今宝山靠近普陀的区域，大华承担了大部分动迁房和商品房的建设，甚至形成了一个以“大华”命名的居住社区：
“一座宝山城，一半大华造”
2002年，上海大华完成了全面股权改制，金惠明实现了对上海大华的绝对控股，村镇企业华丽变身为金氏家族控股企业。
时任上海大华董事长的金惠明，蜕变为身价百亿的《福布斯全球富豪榜》榜上富豪：
这次股改，成就了如今的宝山首富
发迹于宝山的大华，不但享受了股权改制带来的亿万财富，也赚足了宝山旧改带来的红利。
在今年的上海民营企业排行榜上，大华力压圆通、携程等巨头位列前九位。
令人惋惜的是，对于迫切改善居住环境、城市面貌的宝山居民，大华却终究还是辜负了。
一方面，大华在宝山风评较差，近些年口碑更是几乎崩盘。
大华公园柏翠前期的大华公园城市，因为疑似降标或虚假宣传问题，业主怒做了23页维权PPT，一度火爆了整个上海滩。
另一方面，除了大肆拿地造房，大华并没有承担起改善城市面貌的责任。
宝山居民经常吐槽：“宝山苦大华久矣。”配套建设的不足、商业运营的稀烂，都成为宝山腾飞的阻碍。
尤其是近两年，宝山引入大型开发商，通过TOD模式改善板块商业环境，才逐渐摆脱过去以大华为龙头的开发模式。
所以在看到保利、金茂、华润置地等央企，先后在宝山南大拿地后，一位宝山粉丝告诉总爷：
“这一次，终于不再是大华了。”
当大华急于撕下身上宝山的标签，宝山也正在与大华渐行渐远。
如今上海楼市的安全边界全面收缩，大量被严重高估的近郊板势，自身劣势会进一步放大，并体现在下行的房价中。
然而越是在下行市场，越有鱼目混珠的项目，“碰瓷”现象更是屡见不鲜。
尤其是刚需买房人，真的务必要擦亮眼睛了。
关于大华的新项目，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
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