大家好,我是堂主。

苦苦相盼的及时雨——降低存量房贷,终究没能下成。

前段时间小作文传出要转按揭38万亿的存量房贷,闹得动静还是很大的。

不管是市场,还是居民,都在翘首以盼。

不过嘛,最后还是没来,

先是招行行长在2024年中期业绩交流会上,表示没有接到监管部门个人存量房贷转按揭的通知,监管部门更没有向商业银行征求意见。

然后央行在9月5日新闻发布会上直接表态:存贷款利率下行面临约束 .

具体是什么样的约束呢?人说的也很直接:受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响,存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。

给大家概括提炼一下:

1,银行存款向资管产品分流,就是“存款搬家”,流向了银行理财、货币基金等低风险的资管产品。

2,银行净息差收窄,就是银行的营收利润变小了。

整理一下上面的,是啥意思呢?

招行行长说转按揭转你个鬼啊?你不说我压根都不知道还有这事、

央行则更直接,一来怕你们会把钱存到低风险的产品,都不拿去投资消费了,二来银行现在也很难啊,请大家多多体谅一下。

虽然这个转按揭被辟谣了,不过我认为还是可以稍微聊一聊的。

同样被房地产泡沫席卷过的美国和日本,均推出过转按揭的政策。

美国搞过两次。

第一次是在上世纪30年代经济大萧条期间,罗斯福搞了一个《1933房主再融资法案》

打开网易新闻 查看精彩图片

财政部先拿出2亿美元,注入到政府成立的房主贷款公司。

再由房主贷款公司购买家庭部门的存量按揭贷款,然后家庭部门可以选择更优惠、更长期的新按揭贷款。

当然了,2亿美元肯定是不够的。

所以房主贷款公司获准发行了不超过20亿美元的自有债券。

头三年的时间里,房主贷款公司向100多万个家庭提供了近35亿美元的转按揭业务。

然后又经过十多年,到了1950年,房主贷款已经收回公司95%以上的贷款。

等到房主贷款公司完全清算时,财政部全额偿还其资本预付款,同时增加了数百万美元的盈余。

第二次就是2008年金融危机后,美国再度推出转按揭政策。

2009年2月,奥巴马签了《美国复苏与再投资法案》。

联邦住房管理局推出了住房可负担再融资计划(HARP)。

打开网易新闻 查看精彩图片

向家庭部门提供转按揭、或者是再融资,以实现更低利率来降低负担。

到2018年该计划终止之际,有近350万户家庭通过再融资来降低利率或降低抵押贷款的负担。

日本在1991年发生了地产泡沫,日本央行多次下调利率,至1999年时,无担保隔夜拆借利率至零,日本首次进入“零利率”时代。

但是,由于家庭部门与日本财政部注资的住房贷款公司、签订的是固定利率按揭合同。

换句话说,哪怕到了2000年后日本利率已经接近了零了,可之前的房贷利率,还是没有降的

因此地产泡沫破灭后,日本家庭部门的按揭早偿率,一直处于高位。

就是提前还贷的人,一直挺多的。

打开网易新闻 查看精彩图片

直到2007年,日本住房金融厅出面,取代了亏损的住房贷款公司,推出创新性的合同条款。

打开网易新闻 查看精彩图片

比如Flat 35。

家庭可以选择相对灵活的固定利率,又可以选择还款方式,可以每月还,也可以每半年还。

更重要的是,家庭可以在不同银行之间申请转按揭,以获得更优惠更低息的贷款。

从效果来看,日本这个转按揭的药效,远远不及美国,甚至毫无作用。

因为日本住房转按揭的成本较高,涉及到的产权转让、估价、以及按揭保险产生的费用,这对于已经背负房贷的家庭来说,是一笔不小开支,所以实际去搞转按揭的家庭,占比并不多。

所以我们能看到,美国房地产都爬起来两次了,日本一倒下,就失去了二十年。

值得提一下的是,日本住房金融厅搞的这个Flat35,虽然当时转按揭的药效不咋地,不过后来成为了日本房地产的续命符,给一些想买房的年轻人,给足了诱惑条件。

当遇到房地产市场低迷、且居民收入压力增大的时候,通过转按揭,把原本银行存量高的房贷利率,转移到另一个低利率的银行,确实是可以减轻家庭负担,进而提振经济。

但是,这里面涉及的难度还是挺大的。

你看这个转按揭涉及的银行之间的业务交叉、以及产生的费用等等,这些都需要有人站出来去牵头,更需要强大资金去支持。

当然最简单粗暴的方法,就是让原来银行把存量的高房贷利率直接换成新的低利率、

可正如央行说的,当下银行自己也很难啊。

所以现在就卡住了。

要是搞转按揭,那么这转按揭产生的利差,谁来出?

之前高峰的时候,比如2020年和2021年、这两年的LPR在4.65%之上,加上浮动利率,有的大冤种甚至去到了6%左右。

哪怕到了去年,2023年的房贷利率也是在4%之上,现在新的房贷利率在3%左右。

民生证券说,存量房贷和新发房贷利率之间有50bp以上的利差,

打开网易新闻 查看精彩图片

央行数据显示,2024年二季度末个人住房贷款余额为37.79万亿元、

假设转按揭将使得贷款利率下调50至80个基点,那么银行总利润将减少1900亿元至3000亿元。

关键问题来了,这钱谁出呢?

经济观察报说:银行可以通过降低存款利率的方式进行对冲。

比如存款利率下调20个基点,便可以对冲50个基点的按揭贷款利率下行。

按照这种对冲方式,银行当然也可以不用出钱,但是利率不断下行,对于当下宏观经济来说,不大被允许。

要是降存量房贷利率,那银行就很被动。

要知道去年2023年8月已经搞过一次了。

央行2023年四季度货币政策报告说:

超过23万亿元存量房贷利率完成下调,调整后加权平均利率为4.27%,平均下调0.73个百分点,惠及5000多万户家庭1.6亿人,每年节省利息支出约1700亿元。

现在要银行再降存量房贷利率,个人觉得,还真的不大可能。

银行现在也很难啊。净息差在收窄,去年搞过了,现在又来搞,概率真的不大。

当然了,现在不搞不代表未来不搞。

如无意外,还是会下调存量房贷利率,只是不会是现在。

大家有没有想过一个问题,为什么都在呼吁转按揭去下调存量房贷呢?

一个根本的原因是现在家庭部门的需求不足,从而倒逼了市场让利。

市场也必须要让利给家庭部门,家庭部门才有可能去支撑起市场。

既然是存量房贷整不了,那么有没有其他的办法解决需求不足呢?

中国人民大学经济研究所联席所长毛振华教授,在今年3月在中国宏观经济论坛上,给出了“10万亿刺激补贴,并减少10万亿基建支出”提振经济的建议。

我去看了他的言论,发现也是有变化的。

早先的时候,他是说发放10万亿的消费券。

现在改口了,说分批发放10万亿现金补贴。

至于为什么是10万亿呢?他也没说,只是说了一个数据:从2021年到2023年,居民部门的房产资产累计缩水约9.8万亿。

10万亿平摊到人均,大概是每人7000元。

个人看来,这个建议也是有一定的道理。

08年4万亿的刺激,投入到基建是没问题的,毕竟那会城市化还不到一半。

现在已经接近70%,甚至有的地方城市化,已经达到80%以上,比如珠三角地区。

那么下一轮的经济刺激,再聚焦城市化的基建投资,多少有点不符合实际情况了。

城市化之后会是什么呢?

有人说是二次城市化,也有人说是城市更新,这些都对。

不过不要忽略了一点:

过去我们的城市化,是以地为主的城市化。

而接下来的城市化,应该是以人为本的城市化。

10万亿的现金发放,现实来说不可能。

但是,我倒认为可以投在国民收入上,比如搞个国民收入倍增计划。

你看现在都放开城市户籍限制、鼓励进城了,之前不是还喊话“有1.9亿农民工还没进城买房”嘛。

进城没问题,问题是进城之后,怎么提高收入?

这才是接下来刺激消费以带动经济增长的底层支撑。

而市场呼吁的降低存量房利率,不过是以人为本的城市化的市场回应而已。

我是堂主,希望内容对你有所帮助,我们下期再见。