(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告方诉求
林俊涛向一审法院起诉请求：
要求法院停止执行措施，解除对其所有的一号房屋的查封；
诉讼费由孙佳俊、苏霖峰承担。
事实和理由：
林俊涛与孙佳俊于2017年12月2日签订《房屋买卖合同》，约定孙佳俊将一号房屋出售给林俊涛，房屋总价款480万元。
合同签订后，林俊涛依约支付了480万元房款并办理入住手续，对房屋进行装修后居住使用至今。
2018年9月11日，孙佳俊前妻苏霖峰在海淀法院起诉离婚后财产纠纷一案，林俊涛被追加为第三人参与诉讼。法院终审判决认定，对苏霖峰起诉要求交付上述房屋归其所有的诉讼请求不予支持。
2020年7月17日，林俊涛突然接到海淀法院执行庭的查封公告，得知因孙佳俊未能履行生效判决，苏霖峰申请强制执行，法院已将一号房屋进行查封。
林俊涛上诉请求：
撤销一审判决，改判法院立即停止执行措施，解除林俊涛购买的位于海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）的查封。
事实和理由：
一审法院认定事实错误，林俊涛就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，林俊涛与孙佳俊签订的《房屋买卖合同》的效力已经得到了孙佳俊和苏霖峰的认可，林俊涛在房屋被查封前合法占有使用该房屋，并已支付完毕全部购房款。现该房屋虽然暂时未能办理过户手续，但非林俊涛的原因导致的，其依据善意取得制度已取得一号房屋的权益。
现孙佳俊认可涉案房屋应属于林俊涛，苏霖峰亦认可涉案房屋不是孙佳俊的财产，并对涉案房屋主张权利，因此涉案房屋依据孙佳俊与苏霖峰离婚后财产纠纷判决的执行继续被查封没有事实和法律依据。林俊涛基于《回迁安置房交房协议书》与孙佳俊签订《房屋买卖合同》，继而支付全部购房款并占有涉案房屋，该情况在苏霖峰与孙佳俊离婚后财产纠纷案判决中已得到认定。在目前涉案房屋未能办理产权登记的情况下，仅凭目前双方的证据，不能证明涉案房屋的归属，不能将涉案房屋作为孙佳俊的财产予以查封。
被告方答辩
孙佳俊辩称：
同意林俊涛的上诉请求。
要求法院停止对林俊涛所有的一号房屋的执行措施，解除对林俊涛所有的一号房的查封。
该房屋属于孙佳俊所有，其与林俊涛签订的房屋买卖合同已生效，一号房屋归林俊涛所有。
孙佳俊与林俊涛签订的买卖合同是2017年12月，苏霖峰起诉的日期是2018年2月，在签订买卖合同期间该房屋没有任何法律争议，在海淀法院审理中，苏霖峰一方也认可该房屋买卖合同的真实性。
苏霖峰辩称：
不同意林俊涛的上诉请求及理由，海淀法院1369号判决及本案一审判决中对上述事实已有明确认定。
2017年其在法院与孙佳俊就涉案房屋的权属纠纷开庭时知道一号房屋已经被孙佳俊出卖，其依据房屋买卖合同载明的电话给林俊涛打电话，告诉林俊涛涉案房屋有纠纷，希望林俊涛不要继续付款，未来有不利后果自己承担。打电话的时候房屋第一笔款50万元已经支付，还有420万元没有支付，但林俊涛明知有纠纷的情况下依然支付尾款420万元，存在恶意。
林俊涛的行为不应受到法律保护，其不足以排除强制执行的民事权利，因此请求驳回林俊涛的上诉请求。
法院查明事实
苏霖峰曾以离婚后财产纠纷为由起诉孙佳俊，海淀区人民法院作出判决书，文书中查明：
孙佳俊与苏霖峰于2013年在民政局办理离婚登记，并签订《离婚协议》，协议中约定拆迁孙佳俊名下三套房屋，其中两套分给苏霖峰，具体包括一号房屋。由于拆迁房屋尚未建好，现无法过户。
2017年12月2日，孙佳俊与林俊涛签订《房屋买卖合同》，约定孙佳俊将一号房屋出售给林俊涛，房屋总价款480万元，至2018年5月14日，上述款项支付完成。
一号房屋现尚未取得房屋所有权证书，产权性质无法确定。
最终法院认为苏霖峰可在一号房屋产权性质确定后，另行主张权利，故未就一号房屋的权属作出认定。
苏霖峰与孙佳俊均提出上诉，二审法院作出判决书，该文书载明：
法院不宜直接认定一号房屋的归属，权属及相关权益，双方可另行主张。
该判决书判决：孙佳俊于本判决生效后六十日内给付苏霖峰房屋补偿款170.61万元。
上述判决生效后，孙佳俊未按期履行法律义务，苏霖峰申请强制执行，案件进入执行程序后，法院查封了一号房屋。
林俊涛对上述查封的执行标的向法院提出执行异议。法院作出裁定驳回林俊涛提出的异议。
法院认为，案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，林俊涛虽与孙佳俊就一号房屋签订买卖合同并支付了房款，但房屋未办理产权登记，亦未办理产权变更手续，前述生效判决对一号房屋的权属及林俊涛与孙佳俊间的买卖合同能否继续履行均未认定，在此情况下林俊涛对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对一号房屋的强制执行无相应依据，法院不予支持。
二审中，就林俊涛在购买一号房屋时是否知道苏霖峰与孙佳俊就此房屋有争议的问题，林俊涛陈述在签订房屋买卖合同后房屋价款未全部支付之前，其配偶陈俊杰曾接到电话说一号房屋有纠纷，但不知道来电话的是谁，后来林俊涛向孙佳俊打电话核实，孙佳俊称房屋属于孙佳俊没有问题，故继续支付房屋尾款，后占有房屋。
裁判结果
驳回林俊涛的全部诉讼请求。
房产律师点评
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
林俊涛上诉主张其依据善意取得制度已取得一号房屋的权益，其享有的该权利足以排除苏霖峰对该房屋申请的强制执行。根据上述法律规定，受让人善意取得必须同时具备三个条件：
一是受让人善意购买；
二是受让人支付合理对价；
三是受让人已经办理产权登记手续。
本案中，一号房屋虽已经交付林俊涛使用，但是并未办理过户登记。故林俊涛上诉主张其已经通过善意取得享有一号房屋的权益，以此排除苏霖峰对该房屋申请的强制执行，缺乏法律依据，法院不予支持。
办案心得
一、善意取得制度的运用
（一）善意取得的条件判断
1. 在本案中，林俊涛主张依据善意取得制度已取得房屋权益，但根据法律规定，善意取得需同时具备受让人善意购买、支付合理对价且已办理产权登记手续这三个条件。尽管林俊涛支付了合理对价且已实际占有房屋，但房屋未办理过户登记，所以不能构成善意取得。
2. 这提醒律师在处理类似案件时，对于善意取得的认定不能仅从单一因素考虑。要准确把握法律规定的所有条件，逐一进行分析和判断，尤其不能忽视产权登记这一关键环节。
（二）证据与善意的证明
1. 二审中，对于林俊涛是否善意的判断存在争议。林俊涛称在接到房屋有纠纷的电话后向孙佳俊核实后继续付款，这涉及到对其善意的证明。然而，仅从其陈述来看，证据略显单薄。
2. 律师在代理案件中，如果当事人主张善意取得，除了从交易过程、价格等方面收集证据外，对于当事人是否知晓产权瑕疵等影响善意判断的因素，应尽可能收集多方面的证据，如聊天记录、证人证言等，以充分证明当事人的善意。
二、执行异议之诉的举证责任
（一）案外人的举证责任
1. 根据法律规定，案外人在执行异议之诉中应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中林俊涛虽提供了买卖合同、付款凭证、居住使用等证据，但由于房屋权属未明确且未办理产权登记，导致其无法完成举证责任，法院未支持其诉求。
2. 这表明律师在代理执行异议之诉案件时，必须清楚地知道案外人的举证责任范围。要引导当事人尽可能全面地收集和整理相关证据，形成完整的证据链条，包括但不限于合同的签订、履行情况、对未办理产权登记是否存在过错等方面的证据。
（二）证据链条的完整性
1. 林俊涛提供的证据虽然能证明部分事实，但在房屋权属认定这一关键问题上缺乏足够的证明力。因为生效判决对房屋权属及买卖合同能否继续履行均未认定，使得其证据链条存在断裂。
2. 律师应注重证据链条的完整性，从交易的各个环节入手，确保每一个环节都有相应的证据支持。对于可能影响案件结果的关键环节，如产权登记等，要有针对性地收集证据，避免因证据链条不完整而导致举证不能。
三、法律风险提示
（一）交易风险
1. 从本案来看，林俊涛在购房过程中虽然履行了付款和入住等行为，但由于房屋本身存在产权纠纷，导致其面临被强制执行的风险。这反映出在房屋交易中，即使交易表面看似合法合规，但潜在的产权问题可能引发巨大的法律风险。
2. 律师在为当事人提供房屋交易相关法律服务时，要充分评估交易的法律风险，提前进行产权调查，对可能存在的风险如未取得产权证书、产权存在争议等情况，要及时告知当事人，并提供相应的防范措施或建议修改交易条件等。
（二）诉讼风险
1. 林俊涛在一审和二审中均败诉，这也提示了诉讼本身存在的风险。即使当事人有一定的事实和法律依据，但在诉讼过程中，由于举证责任、法律适用等因素的影响，可能导致诉讼结果不理想。
2. 律师在代理案件时，要对诉讼风险进行充分评估，向当事人客观地分析案件的有利和不利因素，让当事人对诉讼结果有合理的预期。同时，在诉讼过程中，要根据案件的进展不断调整诉讼策略，尽可能降低诉讼风险。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
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