大家好,我是堂主。

前几天收到一个小伙伴的私信,说有朋友被叫去收房租税,想听听老城头聊聊这个。

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作为一名听粉劝的阿婆主,又恰好是中秋假期,那这期我们就来聊聊这个房租税。

这个房租税是什么?具体有什么税款?会给打工人带来什么连锁反应,租金会上涨吗?以及对楼市的作用是什么?

首先,房租税不是现在新出的,多年前就有了。

早在2012年,财政部和国家税务总局就发布了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》,一些试点城市开始征收房屋租赁税。

所谓房屋租赁税,包含了多种税款:增值税、房产税、城市维护建设税、地方教育附加税、个人所得税等。

征税流程是这样的:房东和租客签订租房合同后的三天时间内,出租人需要到社区备案,然后去缴纳房屋租赁税。

不过,由于房东担心交钱,因此基本所有房东都不会主动备案。

到了近几年,做过多次调整。比如在疫情期间,出台减轻个人房东的租金税负。

2021年1月,云南、湖南、河北、黑龙江等省份税务部门先后发布公告,明确住房租金实际税负低至0.5%-1%。

那时云南1000元租金,房东最低只需缴纳5元个税。

不过,还需要缴纳1.5%的增值税,和4%的房产税。

总体下来,租金实际税负在5%左右。

这里补充一点,这里说的4%的房产税,说的是住房租赁的税率,如果租的是商铺或者是其他,那租金之下的房产税率是12%。

说说两个对于“房东税”有直接影响的政策文件:

一个是在2022年,北京出台住房租赁条例,成为全国首个实施租房网签的城市。

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前面说了、基本所有的个体房东,都不会去备案的。

不备案是吧?那行!北京直接搞了租房网签合同。

——为租赁当事人提供住房租赁合同网签、登记备案、信息查询和核验等服务。

另一个是从2021年到现在一直在推进的金税四期。

金税四期的重点,就是“以数治税”、以大数据为驱动,把企业和个人在涉税、非税行为方面的数据都打通汇聚起来。

不知道大家注意到了没,今年6月份的时候,个人所得税APP新增展示了五项个人所得。

其中有一项是财产租赁。

这个其实就是把房东所有的出租收入,都纳入大数据的统计范围内。

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怎么去看待房东税呢?

短期来看,租金上涨是难以避免的。

长期来看,整体是利好租客市场的。

你想啊,要是所有城市都跟北京一样,为租赁当事人提供住房租赁合同网签。

那这个网签合同肯定不会是乱来的,像提灯定损这类事情的发生概率,就会大大减少。

现在房东要押你半年一年的租金,在这种情况下,房东容易变成押金刺客。

真实故事计划报道过这样一个事,说一个女生留在上海过年,为了让家里有个过年氛围,就在门上贴了个福字。

可没想到,门上贴的“福”字却成为被扣押金的理由。

你要知道,打工人本就是为了碎银几两才漂泊他乡。

退房的时候,这里不行,那里不对,几百上千的扣,真的让打工人很受伤。

七普数据显示,我国流动人口总数超过3.7亿,占全国总人口的26.62%。

国家人口计生委流动人口服务管理司发布的流动人口发展报告显示,大概有三分之二的流动人口会选择租房,也就是近2.5亿人在租房生活。

所以,住房乱象必须得到整顿。

当然,并非所有房东都是押金刺客,也并非所有房客都是安分守己的。

说白了搞网签租房合同,是防小人不防君子。

虽然当下短期是会让租金上涨一些,但长期来看是好的。

至于为什么要增加房屋租赁税?很多人说是土地财政收入锐减,急需找到新的增量。

这话不假,但只说对了一半。

另一半影响,是通过租金的稳步上涨,进而去稳住楼市

当下房东是不愿意承担这个税负的,那么最终是转嫁到了租客头上。

所以租金短期是会呈现上涨趋势的。

格局更大的说法,“房东税”会帮助租金回报率回归到一个合理的水平。

《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中有一句话是这样说的:

——租金是影响住房价值的核心变量。

并且提出租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上。

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我们现在房子的租金回报率,是还没有达到这个目标的。

诸葛数据显示,2024上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%,创自2019年以来新高。

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虽然是创了新高,但离目标3%,还是有不小的差距。

这里面也是有好消息,就是2024上半年重点50城租金回报率,跑赢了银行存款利率。

现在银行存款利率都进入1字头了,而50城租金回报率却抬头来到2字头。

我看最近讨论“租售比”的声音比较多,说租售比创新高,跑赢了银行存款收益。

这话不假,但是个人觉得,这个听听就好,现阶段不必太过认真。

租售比,指的是房屋年租金与房价之比。

在这个公式中,分子是房屋年租金,分母是房价,现在二手房价蹭蹭往下降,普遍降了30%,这不分母变小了,租售比自然就高了。

租售比是住房资产的当期收益率,可是房子现在还在探底,这时候拿这个去跟存款收益比,有一说一,多少有点刻意了。

央行二季度货币执行报道中,说到了一个预期目标:租金收益率将高于多数资产回报率。

租金收益率,其角度是从资产回报率去观察楼市。

但还有另一个角度是能够看到楼市的底层支持:——房价收入比,指的是一个地区房子总值除以家庭可支配收入。

简单点说,就是一个家庭需要用付出多少年的可支配收入,才能购置一套住宅。

中信建投数据显示,

我们一线城市的房价收入比普遍在20以上

其中,北上广深的房价收入比分别为32、38、32、30。

其他主要的亚洲国家核心城市房价收入比大致落在15-25的区间,

而欧美国家重点城市房价收入比则落在15以内。

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也就是说,同样是工作三十年,你在北上广能买到一套房子,但是你在纽约、东京,至少能买到两套房子。

显然,现在我们购房的压力,还是偏高的。

租售比是市场部门的资本回报率,房价收入比是居民部门的购房能力。

是通过居民部门来托举楼市,还是通过资本收益来拉动楼市,这是一道选择题。

要我选的话,大概是选择给居民部门减负,个人认为目前真要讨论房子,第一要关注的点,还是在于价格,在于收入比。

推动房东税,短期内租金稳步上涨,让房子的资产回报率抬头,这也是一种选择,并非没有道理,毕竟可以吸引资本进入楼市。

问题是现在这个“资产”的实际价格,还未企稳。

这个思路其实还是把房子作为一种资产属性,而非是居住属性。

我是堂主,希望内容对你有所帮助,我们下期再见~

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