成都新楼市 文 |黎小小
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△高新南，已经成为成都毋庸置疑的双核之一
当前成都楼市有一个奇妙购房闭环：
先是，越来越多的置换客，不得不压价甩卖自己的资产；再是，120平以下无新房可看，市场挤压年轻一代涌入“老破小”。
置换需求叠加首置需求，让二手房成交量超越新房...一场资产“大换血”正在上演！
新房和二手房的分化趋势愈加明显，成都二手房市场的份额从2022年的51%，提升到如今的69%。大波购房主力进入存量市场，不仅有首置刚需，也包含大量改善置换群体。
明明当下成都，新房产品更卷，舒适度更高，为什么购房主力反而逆流向二手房？如此背景下，什么样的新房又才能带来购房者回流？
答案很简单，核芯地段、轻入手门槛、优质产品。
这波逆流趋势之下，其实藏着三点关键原因：
一，时代不确定性增加、信心流失，不敢高仓押注，降到位的“老破小”被他们视为“低仓位”置业；
二，新房市场对首置首改友好度不再，主力产品面积更大，总价居高不下；
三，大量“以价换量”行为印证——非核芯优质房产，在本轮调整期中被挤压水分更大。
“不敢下手”、“成本门槛高”以及“期待值压缩”成为限制多数人走向新房市场的重要因素。
归根到底，是楼市“闭眼入”时代已结束，大量购房需求仍存在，但下单行动更谨慎，更看重跨周期能力。
直观数据正在说明这一点：即便进入调整期，成都楼市仍具有韧性，购房者的热情并没有被浇灭。今年上半年成都商品住宅成交总量15.29万套，远超北上广等一线城市，住宅交易市场规模稳坐全国桂冠 （注①）。
成都领跑行情始终如一，但无论是首置还是改善群体，都需要在这波“置换潮”中擦亮眼，安全系数往往在下单过程中就已经决定了。
我们认为新周期下选房，更要紧守三条原则，这是未来实现穿越周期、保持出价力的关键：看重核芯地段、优质资产以及轻成本。
首先，核芯地段，意味着更成熟城市界面、配套、生活氛围，也意味着更高的城市价值兑现度。越是逆行周期越能检验出，买房唯“地段论”永不过时。
另一方面，地段自然是房产的T1要素，但也不是全部。
地段之外，有面子更有里子的优质产品也是关键下单条件。楼市产品迭代带来的产品差异、品质差异，以及附加的社区配套、物业服务、业主邻里圈层等因素，同样对房价产生重大影响。一般来说，核芯区倾向于选择房龄更新、品质更好的优质产品，强者恒强。
更重要的一条，是要严控上车成本。当前背景下，越有品价比，越能实现自住和成长空间的双重平衡。
透过这样的原则，再回头看成都汹涌的“老破小”购买潮，真的更让人安心吗？即便抛开成长期待值，在“住得舒服”层面，这种房子也已经落后一大截。住进“老破小”是年轻一代的无奈之举。
幸好“等等党”永远胜利。
我们发现，一个更具竞争优势和成长空间的新房产品出现了：高投·新川锦萃。
总算盼来了，高新南新盘高投·新川锦萃，已经取证入市。
位置就在天府大道东侧，2.56-3.0万/㎡的带装修价格，建面约89-145平主力的户型产品，起步总价只要200万出头，既适用首改首置，也覆盖深度改善。
想买它的人，实在有点多。
△高投·新川锦萃区位图
一方面，位置太好了。
作为成都的金融大脑和经济双核之一，高新南是无须赘述的成都顶流。项目就嵌在高新南腹地中，它隶属于新川板块——城南实力改善区，而且是板块内兑现度T1组团，在寸土难得的高新南，这相当于为项目铺开了一个城市“超级底盘”。
城市的顶层设计，决定板块真正的“命运”。眼尖的人会发现高投·新川锦萃的价值底盘尤为特别，它被赋予了双重顶层城市规划。
其一，是天府大道和梓州大道双轴并行。
尤其是天府大道，作为全世界最长的城市中轴 （注②）它指示着成都的发展趋向，也是成都展示城市形象的窗口和经济脊梁：从天府广场，到银泰IN99、环球中心、SKP......沿线地标建筑和高端商业比比皆是，数个高端住区一一落座。
就像占地仅5.1平方公里的金融城，成为了全成都的心脏，恰恰也是高新境内的12公里，天府大道总长的8%，沉淀成整座城市的精华（注③）。
越是精华，就越只被少数人收藏。如今想买在高新南+天府大道旁，只剩下两个选项，一个是千万总价顶豪，另一个就是高投·新川锦萃。
项目拥有的顶层城市架构之二，源于新川板块的高浓度兑现。
新川定位为创新、生态、人文高度融合的“世界交融之城”，约25%的产业、约17.5%的绿地以及约15%的住宅和8.5%的配套占比，“像素城市”的发展理念，让新川一开始就站在了打造高端人居的前列。
脚踏实地的建设和资源落地，率先被践行在项目四周。如果“城市浓度”可以量化，去现场看过的人会一致给它打上高分。
它拥有交通先天优势。四周路网成型，天府大道、梓州大道双主干道；距离1号线广都站和五根松站直线距离仅约500米，3站抵达天府五街，8站直达金融城；红星路TOD将项目包裹在辐射范围内。不止如此，整个板块内还有6/18号线沟通南北。
1号线连通金融城、大源商圈，项目周边也有海量消费场景，一街之隔就是约1.9万方的邻里中心1号；远大购物中心、在建中西南首家万象天地、凯德滨湖湾等更支撑起板块内的多维商业格局，往南还有家乐福、山姆会员店.....
北侧直线约600米，是约865亩新川之心公园构筑起的生态大境；紧邻的紫藤银都小学、中学也是项目所在的新川B区热门教育资源，同时项目北侧还有已经建成的九年一贯制学校。 （此处仅为周边地缘性教育资源介绍，不作为入学依据和购房参考，具体学区划分信息请参考当地当年教育部门相关政策）
因为后发优势，项目周边一切面貌都是更新更好的，周边林立的多是写字楼、产业园、地标。这也构成了项目和板块价值底盘的另一个关键词，产业。
许多资本闻风而至，不乏头部企业，高成长企业达百余家。项目北侧就是OPPO大厦、五粮液新经济中心等产业地标集群，往东是5G科创中心、新川创新科技园、AI创新中心等高精尖产业园区；天府软件园二期也正在建设中。以5G通信、人工智能、前沿医学等为主攻方向，板块有望会成为高新区未来主导产业的核芯。
对城市发展而言，把握高能级产业的发展脉搏非常关键，新川的优势就在于在行业迎来风口时，抢占住了未来产业新赛道的战机。
产业的高能实景兑现，自然也荟集了一大票高素质购房人群和庞大的购房需求。
像高投·新川锦萃这样的机会正光速递减。
近两年来，板块作为高新区主要供货区，新房产品面积基本在143平及以上。而高投·新川锦萃此次入市产品主力建面89-119㎡，带装修价格2.56-3.0万/㎡，最低总价200万出头！项目作为人才公寓，如果有人才购房资格，还能获得专属购房优惠。
这样的面积段，在成都新房市场，尤其是高新南，早已断档。
200万出头买高新南，过去简直天方夜谭。 就连区域内的土地价格也在直线上行，新川板块内，土地楼面价记录去年就已刷新至20200元/㎡，新房400万已经仅仅只是区域的起步门槛价。
这样的对比，不用多说，难怪已有那么多人摩拳擦掌等待开抢。
高投·新川锦萃获得庞大潜在客户基数的另一个重要原因： 产品的方方面面都击中了改善家庭红心。
锦萃系被高投视为2024年的焕新和转型力作，但只有亲眼看过，才知道高投在新川锦萃上有多少令人惊艳的细节笔力和扎实技艺。
比如，谁都想住能被称作「片区颜值名片」的房子，大老远就可以指给别人，“那是我家”。高投·新川锦萃就能做到——
它的外立面是大面积铝板、玻璃栏板，搭配仿石漆和深邃厚重的石材贴面，建筑更具艺术感和挺拔感。高投意识到，跟超级豪车一般，能穿越周期的好住宅也必须更具辨识度。
△高投·新川锦萃实景图
又比如，园区景观。
整个园区共26亩，全低密小高层，6幢楼围合式布局，形成超宽的楼间距和超大中庭景观。虽然规模不大，但高投超规格规划，以蜀王府为蓝本，演绎出前厅、中庭、后院三进制归家美学。叠瀑、曲廊、林风的景观意象，既美化了住宅与城市的边界，还给业主提供了惬意自然的入户感受。
△高投·新川锦萃总平图
△高投·新川锦萃实景图
不可否认，当下我们对精神层面的美好寓意，有着比从前更高的需求。一个好的住宅产品，改善的不仅仅是居住空间，还要带给业主更高的情绪价值和居住体验。
这样的体验也被项目一以贯之到园区中，高投·新川锦萃的景观体系不止拥有形式美，更将全龄交互、邻里社交的功能融入其中，300米森林漫步环，下沉式林下庭院、生态休闲平台、灯光球场，实现高度的场景化、参与感、归属感。
除了好玩好用的景观园区，架空层空间也是重点——
项目在架空层规划了不同主题场景，如健身运动、全龄儿童乐园、休闲书吧等，让自家楼下就成为一个「生活综合体」。今后看一个小区耐不耐住，看它的架空层设计就明白了。
再去看看它的地下车库，星空顶、地下光厅成为项目标配，这更像是五百万级以上豪宅才会有的配置。
住进这里，「面子」给满。
△高投·新川锦萃实景图
公区设计给够业主「面子」，户型规划则击中购房者内里。
项目户型主力户型为建面约89㎡、119㎡的三房，两款面积，面向的是首置、首改群体。这样的面积段，在成都新房市场已经寥若晨星。
为了满足不同客群的喜好，他们还特地给建面约89㎡户型做了两款设计，一款是四开间朝南的横厅，一款是客餐厅一体的竖厅，提供不一样的居住感受。
但共同之处是，都照顾到了日常生活的细节。比如，两种户型都做了1.5卫设计；都拥有南北双阳台，景观阳台尺寸甚至能达到约5.7米，十分开阔；都预留了X幻变空间，能跨周期适应家庭结构性需求。
△高投·新川锦萃建面约89㎡横厅、竖厅户型图，滑动查看
而建面约119㎡的三房，则升级出约35㎡LDKB一体化厅和约20㎡的套房式主卧，每一个功能空间也都尺度感满满。
△高投·新川锦萃建面约119㎡户型图
更重要的是，这一批新品均为带装修交付，为业主省下精力和时间同时，也能更快形成成熟的社区氛围。而且，装修细节上的用心，我们在样板房中看得真切。
能感受到，高投是用板块甚至成都又一标杆住宅的标准，来打造这个楼盘。即便只是门槛价200万出头的人才公寓，也诚意十足。
有太多人都梦想着买入一套高新南的好房，奈何成本始终不低，而且每一个新项目出来，都会有无数双眼睛盯着它。像高投·新川锦萃城这样叠加核芯地段+超品价比的好盘，多犹豫一秒，就要扼腕而叹了。
城南买家，可以准备出手了。
注：
①数据源于成都商报房产发布，
https://www.163.com/dy/article/J7CI72Q3051591G6.html
②1.表述源于成都规划官方微信公众号，《扩散|| 天府大道北延线项目动工，这一条“百里中轴”将串起成都平原城市群！》
③“8%”数据是指天府大道高新段全长约12公里，占总长约150公里天府大道约8%长度。
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