变化的节点
要从369米双子塔高楼说起
从福田出了梅林关往北，高耸入云的星河双子塔，是龙岗坂田最具标志性的建筑。
这座超级地标东西双塔并肩而立，高达73层，有369米高，总建筑面积超过36万平方米。去年，这座双子塔获得了世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）的权威认证，被评为“中国最高的等高双子塔”。
这座双子塔，也让整个星河WORLD的商业部分——星河WORLD·COCO Park的气质发生了变化。
2018年9月，星河WORLD·COCO Park 8万m²“盒子”部分开业，结合项目周边山水环绕的优势，确立了“都市漫游地”的定位，依托母集团星盛商业的资源，发展一直可圈可点。
首先，这是一座伴随着星河WORLD产业园区的不断成熟不断迭代的商业体。
160万m²星河WORLD，是星河控股总部所在地，集合了包括369米双子塔、星河吉酒店、星河郡寓以及文化艺术中心等，融合产业、办公、住宅以及酒店等多类业态。
星河WORLD是荣获四大国家级资质的优秀园区，目前已入驻1800+家优质企业，集聚500强企业30家，上市企业57家。
依托体量庞大的产业园区，这座商业体工作日不愁客流，深圳商业普遍存在的“平日波谷周末波峰”的情况在这儿并不存在——园区日常约有5万+人，其中，22岁至35岁的客群占到了6成以上。围绕园区企业及员工的消费需求，项目团队琢磨得非常细致。
其次，这是一座辐射整个龙坂（龙华、坂田）的商业体。
近梅林关的“龙坂”片区，一直缺少有品质感的商业体，双子塔下的COCO Park也因此影响了龙华坂田片区的商业格局。“龙坂”区域的群体，消费力十分强劲——6公里半径内，汇聚华为、富士康两大世界级总部企业，以及众多的品质住宅小区。
回顾2023年，伴随着双子塔的投入使用，星河WORLD·COCO Park变得愈发“年轻”。
双子塔下的星空广场
消费者头脑中的「视觉锤」
最具代表性的场景，出现在双子塔下近10000m²的星空广场。需要指出的是，一直到去年11月，伴随着双子塔的正式交付，整体的展面才清晰呈现。
◎下图星空广场，图源ShenzhenLOOK
在越来越同质化的当下，当商业人开卷推广内容之时，具有独特优势的场景，逐渐成为消费者头脑中的「视觉锤」。对于星河WORLD·COCO Park而言，双子塔下的星空广场就是这个「视觉锤」。
全国知名商业项目里的「视觉锤」，可以是成都太古里川西民居风格的屋檐，可以是成都万象城由扎哈团队重新规划设计的5万㎡的超大广场，也可以是深圳万象天地的「高街+水广场」，深圳湾万象城「bay garden」，卓悦中心的中央大街以及深业上城的LOFT小镇。
我们可以回顾一下，自去年11月至今，基于这一场景发生的故事。
去年11月，星河WORLD·COCO Park五周年店庆的IP赛事——「燥舞阵地」第四季在星空广场举行，吸引了众多街舞爱好者。
为了运营好「燥舞阵地」这个IP，团队很花心思，这一点从活动嘉宾的身份就能看出，这几年「燥舞阵地」分别邀请到了《这！就是街舞》全国总冠军杨凯以及法国街舞大神buoboo、Poppin'C等近30名大咖悉数到场。
去年的五周年店庆期间，借助「燥舞阵地」，客流及销售均创新高，客流同比增长30%，销售同比增长56%。
◎法国街舞大神buoboo
今年5月，团队打造了泳装女孩IP深圳首展，以“双子塔夏，蓝不住海”为主题，营造出清凉缤纷的夏日之感，星空广场再度破圈，销售同比上涨27%，客流同比上涨20%。
今年6月22日世界滑板日这一天，1200名来自全国各地的滑板爱好者，在这里上演了一场活力值拉满的滑板盛会。机车表演时马达轰鸣，明星滑手表演高难度动作时，全场发出一阵欢呼。
数据也显示，世界滑板日活动当天，客流同比增长33%，销售同比增长28%。
今年8月10日七夕节，超过1000位泰勒·斯威夫特的粉丝汇聚在夏夜双子塔下的星空广场，33首歌曲轮番上演，开启了一场持续3个小时的狂欢。
近期，项目也围绕中秋节，在洞察当下社会情绪的基础上，充分发挥项目毗邻银湖山郊野公园，且还有一座古色古香「般若禅寺」的优势，开启“双子塔下、情绪出逃”计划，联合「帕拉小主」IP举行漫游全国首展，现场还将结合年轻群体的特点，举办了音乐节，有效带动了营收的提升。
应该说，星空广场的展面完全打开10个月来，借由大型活动已经传递了足够的声量，但团队并不满足于活动的“短时效应”，在精细化运营社群维度也做了不少尝试，孵化了滑板友好、骑行友好、徒步友好的运动社群。
这些社群的活动，恰好在项目周边都能满足——这里建有户外板场、毗邻银湖山郊野公园的绿道。而项目也计划引入骑行、滑板、徒步等轻户外品牌，并依托现有的运动社群以及郊野公园的天然运动空间举办一系列的活动，为商业的持续运营创造更多的可能。
猜想项目下一步的目标，是持续强化独特的「视觉锤」场景优势，通过更多风格鲜明的大型活动，为项目输入更多的“年轻源动力”。
从声量而言，这种打法可以提升项目的知名度，让更多品牌了解项目并愿意留下来。
另一方面，从消费者端，“有声量的活动”叠加“日常精细化的运营动作”，增加与客户的黏性，可以在消费者心智中固化项目优势的同时，也能让“流量”转化为“留量”。双管齐下，能够为项目后续的品牌调改及运营夯实一个更强大的“内核”。
「盒子mall」品牌调改提档：
「日咖夜酒」氛围浓郁
自2018年9月底开业以来，星河WORLD·COCO Park在坂田已经深耕了六年，逐步成长为区域标杆，并一直保持了不错的出租率，目前在97%左右。
轻社交配套品牌方面，星河寰宇IMAX影城、星聚会KTV、西西弗、太萌宠物生活馆等，提供全时段游逛的丰富体验。时尚零售方面，引入Adidas Originals、New balance 1906、Under Armour、SKECHERS等多个潮流运动品牌，打造轻氧式运动时尚生活，这些时尚零售品牌，也恰好与项目本身的各类运动社群之间形成了“呼应”，在消费者与商家之间，实现了“共赢”。
依托坂田片区更多中产家庭客的需求（目前客群占比约30-40%），团队也将在儿童零售及体验业态方面进行调改，在竞争中强化自身优势。
整体来说项目餐饮颇有亮点，围绕这一品类的调改，我们也想重点说说。
围绕着开阔的星空广场，针对年轻客群“日咖夜酒”的氛围营造日渐浓郁，除了前文提到的各类活动，星空广场的音乐喷泉以及周末的弹唱表演，也让这种“松弛”的氛围，提升了一个level。
去年11月之前，星空广场二楼外街此前已经引入了星巴克、哈根达斯、喜茶、奈雪的茶、YOITEA有茶、美式Brunch品牌Holy Green以及日料石居料理。
去年11月星空广场展面完全打开后，gaga成为这次调改的“先遣品牌”，M Stand、TAPS mini精酿便利店、Pennehut畔尼等品牌陆续入驻，今年11月，御牛纪·岩烤牛排也将开业。
沿着星空广场二楼阶梯来到一楼，打造了“微醺一条街”，目前新洲酒场×来敨凉、青松宇大汉烤羊腿、蚝蚝先生品牌已经开业。随着场景的营造和调改的加速，项目未来的运营也有望再上一个新台阶。
为了更好地服务园区1800家企业，满足坂田以北区域更多企业商务接待和宴请的需求，项目也集聚了皖厨、芸山季·云南野生菌火锅、吴庄、渝月、钵小样、肉祭·烧肉一番、寿司郎等品牌，后续还将根据周边消费者的需求，提升品牌级次。
「星空里」招商提速
打造自在「都市漫游地」
面对年轻消费者不断变化的需求，团队也力求不断创新，全新演绎“漫游式商业”——紧邻超级聚人气的星空广场，团队正在打造餐饮集群「星空里」。
具体到餐饮业态方面，与环星空广场已形成的“朝咖夜酒”氛围相呼应，「星空里」也引入了精品烘焙品牌CC’S西西什、深圳本土精品咖啡十日谈以及复合型社交空间自在SWING。
为尽可能放大项目的“漫游”属性，「星空里」将自然生态体验深度融入到室内空间中，打造强体验的漫游空间。
据最新消息，「星空里」已经引入了“全时段社交”餐饮品牌——地中海餐厅Hot Stone炎岩深圳旗舰店、热门烧鸟品牌鸟鹏居酒屋、以及全时段茶酒食堂大象里。
其中，Hot Stone炎岩非常讲究产品力与场景力的叠加，其主厨AK先生为黎巴嫩人，另外两位主理人也来自中东地区。
在门店设计上，Hot Stone炎岩希望在低密度的独栋空间，为品牌营造独特的地中海风情场景，跨层店铺与阔绰的外摆空间，也恰好满足了这一需求。
◎地中海餐厅Hot Stone炎岩效果图
鸟鹏炭火烧鸟居酒屋以传统烤串烧鸟为主，承袭了日本居酒屋的传统文化，人们可以在这里享受食物和酒带来的慰藉。这一品牌近两年发展迅猛，但出品一直都颇有水准，也被选为大众点评必吃榜品牌。
大象里Eleatery，品牌符号取自性情温和的大象，无论是大量原木元素的应用，还是基于硬件条件模糊室内外边界的空间设计，都是希望打造一个邻里之间相处自在、纯粹温暖的茶酒食融合的多元空间。
◎大象里Eleatery实景图
伴随着三家大店的完整呈现，将打造一个山脚下的“桃源之地”：这里隔离了喧嚣都市的浮躁，悠闲自在的人们，或是独自一人吹着风，喝着小酒；或是三五好友举杯共饮，畅意交流。
更深层次看，这也是更多餐饮文化潮流向深圳“北扩”的过程，星河WORLD·COCO Park希望这些品牌的引入，为龙坂片区的客群带来更鲜活、更具质感的生活方式，而依托独特场景以及更多品牌的入驻，由此产生的情感共鸣，也会更加具有势能，激发更多人来此消费。
今年，恰好是星河WORLD·COCO Park母公司星盛商业成立二十周年。过去的二十年里，星盛商业从深圳出发，布局到了全国。截至2024年上半年，星盛商业在全国有29个在营已开业项目。其中，位于大湾区的项目就达到了19个。
作为星盛商业未来几年在深圳重点打造的项目，我们也期待，这座双子塔下的星河WORLD·COCO Park不断迭代，成为深圳城市商业一张全新的名片。
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