在西安“南重北轻”的城市商业格局中，城南商业蓝图的规划一直充满惊喜和憧憬。
特别是近年来待形成的以万象城为核心的电视塔商圈、以西安荟聚为核心的西部大道商圈等等，被赋予了极高的期待。只是，未观察到商业项目开业后的运营状态，无法断定核心项目对商圈的带动实力。
而随着今年4月西安荟聚的正式开业，首日超23万客流刷新西安商业记录和荟聚全球记录。据近期雁塔区投资推介会上透露信息，西安荟聚百日突破10亿销售额【4月18日-8月31日（136天）销售额12.16亿元】，访客突破千万人次，足以见得核心商业的硬实力。
而以西安荟聚为核心的新商圈，定位与功能愈加清晰，西安三环外首个超级商圈亦正在加速成型。
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雁南国际商圈雏形初现
对于这一新商圈的定义，雁塔区给出了打造“雁南国际商圈”的概念，并且随着片区内多个商业综合体的投用，新商圈规模、范围实现了扩容。
据了解，雁南国际商圈位于南三环以南，西部大道以北(部分以南)，西沣路以东，长安南路以西的范围内，四至范围内覆盖了约8.5平方公里的区域范围。同时，又以三个核心节点细分为西沣路组团、西部大道组团、南三环组团等主题明确、差异化定位的三个组团，各组团内分别有特色商业项目为支撑。
西沣路组团：以“家居+酒店+办公”为主，主要有红星美凯龙至尊Mall、雁南智汇中心、海亮新英里、泛想车城改造等项目。
西部大道组团：以“零售+餐饮+文化”为主，主要有西安荟聚、雁南国际荟（山姆会员店）、两馆一中心、雁塔区科创中心、杜城城市更新商业项目等。
南三环组团：以“零售+住宿+流量商业”为主，主要有南飞鸿·乐荟中心、汇城国际、城际广场、三森家居改造等商业项目。
从区位来看，雁南国际商圈占据着足够的地理位置优势，在城市产业和人口向三环外发展和疏导的过程中，南三环外快速聚集起了庞大的社区，周边人口基础成熟，同时，这里亦可承接西侧高新区CBD商务核心区、北侧三环内电子城片区，南侧长安大学城片区的商务、消费等客流资源，相关数据显示，雁南商圈5公里范围内常住人口超108万人。随着东侧曲江CCBD片区逐渐建设崛起，还可激发更大的潜能。
实际上，如今雁南国际商圈并非首次提出，在雁塔区“十四五”规划纲要中就已点明。在此之前，雁塔区对于西沣路片区定位为雁南区域的消费中心。
如今的变化，是立足片区自身的资源禀赋和商贸产业基础上，实现片区定位和概念的升级，以及功能的丰富，以更高的起点统筹谋划片区进行招商引资。
可以明显的看到，当下雁塔区对于雁南国际商圈的项目储备与布局中，除商业消费外，搭建了包括商务办公、酒店、科创产业、文化演艺产业等更多元化的生态商业中心框架。
同时，依托雁南公园这一城市级生态公园资源，为片区赋予了以“公园+”形成与其他商圈差异化运营的模式。
荣耀西安网拍摄于2024.03
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项目频频签约落地
商圈总商业体量或达442万平方米
众所周知，在西安荟聚的建设历程中，经历过较为漫长的3年考古期。有人认为这是“丢失的三年”，令荟聚错失了3年时间；有人认为这是“蛰伏的三年”，片区积攒了更成熟的人气，荟聚商业自身也调整了适应业态更新的趋势，更让区域聚集了更多商业项目，形成商圈快速崛起的合力。
近年来，商圈内南飞鸿·乐荟中心、西安荟聚投入运营，山姆会员店签约，打响了商圈知名度和影响力。
相关数据显示，商圈内已建成商业面积192万平方米，在建面积55万平方米，筹建面积195万平方米，预计商圈总商业体量达442万平方米。
这其中，泉州商会经济总部项目去年11月已签约，华山论剑总部基地项目近日在雁塔区投资推介会商签约。
8月份时，我们关注到雁塔区在瑞典与英格卡购物中心就推进宜家荟聚购物中心二期项目投资建设相关事宜达成一致，签订了《西安宜家荟聚二期项目投资战略合作备忘录》。
而大众关注且期待已久的山姆会员店，将作为雁南国际荟项目中的一部分，并且即将开工建设。
公开信息显示，雁南国际荟项目由西安市雁塔区未来置业有限公司投资建设，项目拟建于子午大道以西，书香路以东，悦美国际以北，西部大道南侧，占地约94亩。
项目总建筑面积约41.6万㎡，共11栋楼，拟规划建设星级酒店、商务办公楼、小微企业办公、大型商超、配套商业等。总投资379856万元，计划开工时间为2024年10月。
近日西安市自然资源和规划局雁塔分局发布了《雁塔区雁南国际荟车马坑及墓葬遗址搬迁保护项目招标公告》，意味着该片土地考古的基本完成，在文物搬迁完成，土地回填后，即可具备开工条件。
同时，6万平米雁塔区“两馆一中心”将在今年内投入使用，包括文化馆、图书馆、市民活动中心，投用后雁塔区将利用“两馆一中心”和雁南公园发展“赛事+演艺+展览”运营模式。
从核心商业开业，到山姆会员店这一重磅项目即将开工，再到周边公共配套日渐成熟，雁南国际商圈，显然已经走在成为超级商圈的路上。
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商业新趋势下
雁南国际商圈准备好了吗？
当商业蓝图已然绘制，而庞大的商业体量无疑需要足够的消费力支撑，放眼当下的消费习惯与趋势，将雁南国际商圈置身商业大环境中，是否具备着足够的竞争力与明朗未来？
近年来，商业市场在波澜起伏中向前。
仅仅在西安范围内，我们既见证了不少传统商业综合体的关闭与萧条，例如立丰城、方圆荟长安广场的冷清；又见证了新开商业的人潮拥挤，例如西安荟聚的开业；也见证了部分商业在“商改办”中重新激活，例如城内解放路商圈悦荟广场、民生百货的“重生”；以及诸多新项目的招商落地，例如在建的万象城、小雁塔太古里……
全国视角下，上演着类似的情境，商业消费整体式微背景下，又存在着“新生”的希望。
聚集在存量购物中心空置率这一关键指标，据赢商网数据显示，2024上半年，全国重点27城600+样本购物中心平均空置率为8.50%。
去除期内新增的三城数据，全国重点24城购物中心平均空置率同比下降率从17.01%减少至8.78%，有所回暖。约3成商场空置率超过10%，但相比2023年同期回暖明显。
各城市中，佛山、昆明空置率高企，在27城中出租率最低，而西安、东莞、青岛、北京购物中心空置率低于5%，出租率领跑。一众城市中，西安购物中心租赁需求表现得相对活跃。
而在商业巨浪中，不少品牌商业亦在面临着运营压力。
例如打造高端商业代表的太古地产，最新公布的第二季度营运数据显示，除了上海前滩太古里销售额增长0.2%外，内地几大零售物业项目销售额均出现不同程度下滑。其中，广州太古汇下滑9.4%，北京三里屯太古里、北京颐堤港分别下滑3.5%、3.8%，成都太古里、上海兴业太古汇销售额跌幅更分别达到17.2%、19.6%。
不容乐观的业绩面前，各城市的购物中心均在改变与调整中寻找着“如何更好发展”的正确答案，而购物中心差异化定位，成为寻找改变的新契机。
例如位于小寨商圈的银泰，今年重仓潮流文化定位二次元赛道，引进不少潮玩手办、“三坑”服饰等二次元西北首店，实现“翻红”，客流量得到可观的改善；位于上海南京路的第一百货大楼内部，开设音乐剧、脱口秀、剧本杀、“二次元集散地”等专门板块，尤其受年轻人欢迎，让这个88岁的百货大楼变得年轻。
商业市场上的种种变化说明，定位、业态对一座购物中心尤为重要，商业主体的操盘水平，更是起着关键性作用。
回归到雁南国际商圈，从商业特色来看，西安荟聚的巨大体量和品牌效应为商圈奠定了基础，未来西北首家山姆会员店的开业，又将带来更加新鲜的消费体验，商圈优势颇为明显。
但同时要注意，商圈内并不发达的公共交通，将会是制约客流的显著短板，荟聚二期、山姆会员店的建设，意味着未来这里将涌入更大的客流，如何解决交通问题，亦考验着区域的服务水平，下个地铁建设周期7号线的规划或将带来一些改变。
未来的雁南国际商圈，还会上演什么样的商业惊喜，我们尤为期待。
编辑：Lyna
审核：解革
监制：号称嬉皮
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