马上到入场点，准备抄底房地产了！中东土豪，已开始抄底中国房地产！|中东土豪|中国|奥园|房地产

马上到入场点，准备抄底房地产了？

问个大家个问题：

第一，从古至今，房子对于中国人来说是什么？

房子还会跌，这是肯定的，但是房价环境差，不代表房子不能投资了，一些核心地段，商圈，完完全全可以继续投资，并且已经几乎到了抄底的点。

什么时候才能抄底，我给一个公式，房产年租金÷房值×100%＞5%，并且房屋空置率低于5%，并且房屋年龄＜23年。

这两年很多人都被房子跌怕了，但正因如此，大家都把目光放到了房子的价格上，并没有注意投资回报率，和利率套利这两个事情。

我之前说过，媒体炒作的热点不要看，你要学会思考，去寻找被忽视的点，往往大众看不到的地方，是最赚钱的，往往跟风炒作的，却与时代背道而驰。

目前的存款利率几乎是很难到2%，并且我猜测，还有下降空间，50到80基点的空间是没问题的，而贷款利率（房子的）最新的房贷利率。
住宅首套：利率3.25%（首付15%）
住宅二套：利率3.8%（首付25%）
公积金首套利率2.85%（首付20%）公积金二套利率3.325%（首付30%）

什么概念，不用我多说了吧，房产投资回报率＞5%，而贷款利率才3%左右，完完全全用租金去覆盖利息，甚至个别区域已经出现了租金能完全覆盖月供的情况。

有些房子必须卖，有些房子不能卖，人口在减少，小年轻越来越少，继承到每个人身上的房子越来越多，老房子需要承担太多的房屋维修基金，任何东西都抗拒不了时间的侵蚀，所以房子的价值失去是必然的，可资金的流动性，回报率在那里放着，最近一年，房产套利的机会越来越多了。

放眼世界，房子的投资回报率5%是优质合格线，7%到10%是极其优秀的，今年多伦多8%左右的商铺特别多，东京在4%到6%，伦敦5%左右，而两年前的我们国内，普遍在1.5%到2%。

房价下跌，物价上涨，租金上涨，带来的就是租金回报率的上升，我们国内的租金回报率已经回到了世界正常区间，并且有房价超跌迹象，也许在今年年底就能看到10%租金回报率的商铺了。

所以我打算对国内的房地产进行一次抄底动作，空置率低，回报率合适就能套利，7%以上就属于纯捡漏。

中东土豪，已开始抄底中国房地产

9月20日，华南五大房企之一的中国奥园突然发布公告称，中东投资集团跃升为公司第一大股东，持股16.48%，超过了奥园集团创始人郭梓文所持股份的16.38%。执掌中东投资集团的Alobeidli也将取代郭梓文，成为奥园集团的董事会主席。

这是第一次有中东资本，拿下一家中国顶尖房企的控制权。受此消息影响，中国奥园的股价盘中暴涨147%，截止收盘后，涨幅也高达79%。为什么奥园会卖身中东土豪呢？一句话可以总结，负债太多了，现金流严重不足。

根据公开信息显示，截至2024年6月，中国奥园的有息负债就高达762亿，其中有534亿是在一年内到期的。可公司账上现金总额呢？只有39亿。这是什么概念？就是未来12个月内，奥园要支付534亿的债务，可口袋里就只剩39亿了。这么大的窟窿，根本填不上。而且，奥园早就资不抵债了。它的公司资产总额为1886亿，可负债总额却有1904亿，把整个公司卖掉，都还不上债。

事实上，不卖还好，资产价格还不会缩水。要是真的卖掉，打个7折，就更加还不上了。

由于中国房地产不景气，加上奥园又是一个债务爆雷的房企。在销售端，奥园的房子几乎卖不动。今年上半年，奥园总收入47亿，其中物业销售收入只有39.94亿，跌幅超过56%。2023年同期，奥园交付楼面面积115万平方米，今年跌到了41万平方米。销售回款跟不上，奥园的现金流压力就更大了。

那欠了这么多债，为什么中东资本还要抄底奥园呢？这不是给自己找麻烦吗？国内资本都不愿意接盘，怎么中东投资集团愿意接盘呢？这主要有三个原因：

一是，收购奥园的价格太便宜了。当前，奥园港股的股价才2毛7一股，这还是上涨了127%以后的价格。在收购消息发出前，奥园的股价只有1毛多。虽然中东投资集团没有公布具体的股权收购价，但绝对是一个超低价位了。

二是，中东投资集团隶属于阿联酋，它主要就是干房地产并购的。只是以前，它是在中东地区搞房地产，现在进入中国了，先把奥园拿下。至于后续，中东投资集团怎么盘活这家资不抵债的中国房企？我们就不清楚了。但这个公司在房地产运营方面，确实具有丰富的经验。人家真金白银抄底中国房企，自然有一套自己的运营逻辑。

三是，去美元资产风险化。在国际对抗的舞台上，俄罗斯超过3000亿美元海外资产被欧美冻结，这就打开了潘多拉的魔盒。对中东资本而言，继续大量持有美元资产，风险很大。本着鸡蛋不能放在一个篮子里的原则，抄底中国房地产，能加大自己海外资产的安全性。