原创 刘博团队
昨天深夜，深圳官宣楼市大招！
盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区取消限购，外地人士可以零门槛购买1套。
此外，还有取消限售、增值税5改2、首付比例首套15%，二套20%等利好政策。
类似香港“撤辣”政策后的房地产抢购热潮，全国富裕家庭预计将纷纷涌入深圳房市，加速市场的回暖。
事实上，在过去一周政策组合拳的影响下，深圳楼市的风向早就变了。
宝中最新土拍，9家房企82轮激烈竞价，最终以35%溢价成交；
各种买房app浏览量暴增，房贷计算器使用率单日环比增长759%；
售楼处也火了，光明、宝安、龙华等新盘纷纷晒出劲销海报；
二手房业主开始出现“返价”现象，有些甚至直接不卖了……
越来越多购房者重启购房计划，他们都会面临一个问题：买哪里？
01
谁是真正的潜力股
先看一个数据：近日，深圳市中小企业服务局发布的第六批专精特新“小巨人”企业名单公示，全市共有298家企业通过审核。其中光明区以33家企业的数量位居全市第四，相比去年26家增加7家，增量全市第一。
这对于一个建区仅6年的新区而言，无疑是一个令人瞩目的成就。
光明区，不仅是深圳的潜力股，其发展潜力和综合优势在全国范围内都堪称独树一帜。
在美国，科技创新引领资产价格上涨已成为一种趋势，房价最贵的城市超过一半在科创中心——加州。而在中国，类似的苗头正在显现，城市竞争的本质演化为科技中心的竞争。
二十届三中全也指明方向，国家正在将前所未有的资源倾斜到科技创新领域，不仅体现在直接的财政支持上，还包括一系列优惠政策，如税收减免、土地政策倾斜、上市融资便利等。
在这个背景下，深圳近期的一系列动作值得我们关注。
9月24日，深圳发改、工信、科创等“一把手”密集发声，构筑创新链、产业链、资金链、人才链四链融合的有效机制，全方位打造创新之城，光明科学城就是最好抓手！
中国科学院的一项统计显示，上世纪70年代以后，约40%的诺贝尔物理学奖都用到了大科学装置，2010年以后这一比例更高达57%。
认识到这一点，深圳在光明科学城集中布局了一批重大科技基础设施。其中，合成生物研究、脑解析与脑模拟、材料基因组设施已基本建成，自由电子激光、特殊环境装置正式开工，鹏城云脑Ⅲ还纳入了国家级设施序列。
包含脑解析与脑模拟、合成生物研究两个大科学装置的光明科学城启动区拔地而起
回顾过去几十年，全球化浪潮推动深圳科技企业与世界产业链充分对接。虽然科技发展速度很快，但这种创新往往是孤立的、点状的，难以形成系统性优势。
经历科技战、贸易战的洗礼后，深圳开始将目光投向从“0到1”的全链条创新路径，举全市之力打造“光明科学城”，致力于基础研究，积极参与全球科技竞争。
当前光明科学城已集中布局中山大学·深圳、深圳理工大学2所高校以及合成生物研究重大科技基础设施、深圳湾实验室、深圳医学科学院等24个重大科技创新载体，集聚了50余名院士、各领域高层次人才超2700人、科研院所人才超7000人，人才总量超18万人。
当然，科技创新也离不开金融支持。
9月19日，深交所科交中心光明科学城专区正式揭牌，这标志着深圳正在构建一个完整的科技创新生态系统。
当天，深圳首只科技创新种子基金正式落地，规模2亿元，将重点支持具有自主知识产权、科技含量高、创新能力强的种子期科技项目。
这些举措预示着，光明科学城有望掀起深圳的第三轮造富机会！
不同于过去以房地产开发商和地方政府为主导的模式，新一轮财富创造的主体将是创新创业企业。通过风投、创投机构的助力，实体经济、战略性新兴产业、专精特新企业将在资本市场获得融资和上市机会，共同分享产业红利，实现互利共赢。
自光明科学城揭牌以来，已聚集约31家上市公司，其中超过一半分布在凤凰城片区。凤凰城所在的产业转化区上市公司密度约为1.13，上市企业100%为科技创新型企业，这一密度甚至超越了南山区。
凤凰城还将打造总部经济集聚区，目前已经建成产业园区9个、高端研发办公楼宇10座，集聚各类企业1200余家，涵盖超高清视频显示、合成生物、智能传感器等先进制造业，以及科技金融、科技服务、商务商业等现代服务业。
除了科技产业的发展，光明也非常注重体育文化领域。
9月28日，由光明区文化广电旅游体育局主办，中建·观玥支持的“奥运冠军光明行”活动在即将启新的光明红花山体育中心举行。
2024年巴黎奥运会羽毛球混合双打冠军“雅思”组合走进光明，与市民群众开展交流互动，不仅展示了光明区的国际影响力，也为即将上新的四大文体场馆预热。
“雅思”组合黄雅琼/郑思维
光明区正逐步构建起科技、教育、文化、体育多元融合的现代化城区形象。现在深圳进一步放开限购，光明区无疑是最值得关注的片区之一。
02
光明买房的两大原则
说实话，光明区目前新房很多，选择很多，如果你不懂光明，很可能买错。
在光明买房，最好遵循两大原则：
原则一：跟着地铁13号线买房
深圳地铁13号线，也被称为“深圳科创轴线”。
它自南向北串联起了深圳湾总部基地、南山科技园、留仙洞总部基地、西丽湖科教城和光明科学城等科创高地，这些片区房价普遍在8-10万+，其含金量不言而喻。
这条地铁线不仅将光明区与深圳其他核心区域紧密相连，大大缩短了通勤时间，还促进了各科创中心之间人才的流动，为光明区带来了更多高素质人才。
同时，便捷的交通使得不同科创中心之间的联系更加紧密，有利于形成完整的产业生态链。随着区域价值的提升，地铁沿线的房产价值有望持续增长，这无疑会吸引更多投资者关注光明区的房地产市场。
原则二：瞄准光明“富人区”买房
当下，光明区正在以光明城站为中心、以观光路为轴线、以凤凰城为界面，构建一个高品质的“富人区”。
光明城站——下一个深圳北站。
它是光明唯一拥有高铁、地铁，轨道交通多线汇集的区域。依托高铁光明城站，该区域将大力发展区域性总部经济、高端服务、创新研发、文化创意等业态，建设科技创新产业园，打造区域乃至深圳往北拓展的重要门户，成为“产业集聚的智造高地和功能完善的城市会客厅”。
观光路——光明版“深南大道”。
深圳大道是深圳的城市名片，大道两旁集满了深圳的精华，比如深圳大学、腾讯总部、世界之窗、欢乐谷等。而观光路则是光明区属于自己的“深南大道”，不仅连接众多科技产业园区，更串联起光明第一资产梯队，从龙光玖龙台、中海寰宇时代、深房传麒山到光明大第，这里就是光明房价的天花板。
凤凰城——光明最好的城市界面。
这里有万达广场、蓝鲸世界、华润N次方公园等繁华商业综合体，有新城公园、虹桥公园、百花公园等湿地公园，还有光明区外国语学校和南科大附属光明凤凰学校等优质教育资源，未来13号线的开通将进一步提升区域价值，这里代表光明区最醇熟，最高端的居住环境。
在政策利好频出，限购即将松绑之际，我们向大家推荐一个集齐光明所有精华的项目——中建·观玥。
03
光明区新一代住宅标杆
中建·观玥，几乎集齐了光明区所有的核心价值点。
它是地铁13号线物业，距离德雅路站仅100米，7站直达南山，轻松连接南山科技园等高新产业集聚地。
它是光明“富人区”物业，北依观光路、距离光明城站约700米、享受凤凰城优质配套。
它还是2024版《深圳市建筑设计规则》出台后，光明区首批新规住宅，有接近100%的得房率。
营销中心实拍图
中建·观玥所有的实力，源于其背后强大的央企支撑。
中国建筑不仅是全球规模最大的投资建设集团之一，更代表着中国房建领域的巅峰水准。从北京奥运会的水立方到上海世博会场馆，从深圳国际机场T3航站楼到深圳地铁13号线，中国建筑的作品早已成为城市地标，塑造了无数城市的天际线。
中建·观玥开发商——上海中建东孚投资发展有限公司，作为中建八局的全资子公司，实力极为雄厚，获2024年房地产开发企业责任地产榜首、综合实力全国第26位等荣誉。此外，中建东孚物业服务在2024年中国物业服务百强企业中位列第35名，彰显了其在开发与服务领域的全面实力。
选择中建·观玥，就是选择了一个有保障、有品质、有未来的家。
效果图
这一选择不仅仅是对核心资产的占有，更是对理想生活的憧憬。中建·观玥凭借其卓越的区位优势和丰富的配套资源，为业主勾勒出一幅令人向往的城市生活蓝图。
教育方面，项目自带6班制幼儿园，毗邻在建的深圳实验光明科林学校，周边还有多所知名学府，构筑了完整的优质教育生态圈。交通便利，距地铁13号线德雅路站仅400米，未来7站可直达南山，轻松连接深圳湾总部基地等高新产业集聚地。
商业配套丰富，2公里内有蓝鲸世界、万达广场等高端商圈，在建约66万平方米高铁商圈更将注入新活力。休闲生活方面，周边分布多个市政公园，加上项目35.1%的超高绿化率，营造宜居生态环境。
同时，中建·观玥还是片区内罕有的非超高层，无疑大大增加了其资产稀缺性和市场竞争力，这一特点很可能会在未来的二手房市场中转化为价格优势。
示意图
更值得关注的是，中建·观玥作为深圳建筑新规后首批住宅，其户型设计充分体现了开发商对居住体验的深刻理解和创新思维。
项目推出了三个极具竞争力的户型：建面约80㎡的三房两卫、89㎡的三房两卫和110㎡的四房两卫，得房率在95-100%。
建面约80㎡的三房两卫，得房率约95%，四面宽设计确保了充足的自然光线，3.3米的客厅开间和客餐厅一体化布局营造出开阔通透的感觉。
主卧采用套房设计，配备双飘窗，不仅可以放置1.8米的大床，还能灵活改造成衣柜，充分满足收纳需求。
建面约89㎡的三房两卫，得房率约95%，以其超大景观阳台成为亮点。约6.3米长的阳台在同类户型中几乎无出其右，为业主提供了打造空中花园、阳光茶室或健身区的绝佳空间。
户型采用动静分区设计，两个面积可观的次卧解决了普通89㎡户型只能实用一个房间的困扰。主卧同样采用套房设计，双飘窗的配置进一步提升了空间感和实用性。
建面约110㎡的四房两卫，得房率约100%，五面采光、南北通透的布局，约6米长的大横厅客餐一体空间，营造出媲美140㎡户型的奢阔感。
长达约6.7米的景观阳台不仅延展了室内空间，更将自然美景尽收眼底。主卧套房南北通透，三面采光，配备两个超大飘窗，在光明区在售新盘中实属罕见。
三个次卧的设计满足了不同家庭成员的需求，分离式卫生间的布局则充分考虑到了家庭生活的便利性。
值得一提的是，中建·观玥的多个户型采用了无剪力墙设计，实现了LDK（客厅、餐厅、厨房）可变的成长性户型。这种灵活性让居住者能够根据生活需求的变化自由调整空间布局，真正做到了“一步到位”，解决了年轻家庭的换房烦恼。
总体来看，作为区域内的标杆项目，中建·观玥不仅凝聚了光明区的核心价值，更代表了未来城市生活的新标准。
近期国家层面不断释放利好政策，预计将为一线城市房地产市场注入新的活力，特别是像深圳光明区这样的科技创新中心。
在这一背景下，中建·观玥的价值优势有望进一步凸显，成为购房者分享城市发展红利的重要选择之一。
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