停滞2年的黄埔夏园旧改，正在挂“倒挡”？
最近，有夏园村民曝料：村委正式明确，允许村民重装门窗、水电，住回去。
消息传出之后，瞬间引发轩然大波，外界一度猜测夏园可能退出改造。
不仅夏园，近期黄埔沧联也曝出1000多栋拆迁房屋，将重装电表，退回给村民。
在旧改全面复苏的背景下，夏园、沧联等村，这是怎么了？
｜夏园村实拍图
｜广州楼市发布摄
壹
等拆迁2年的夏园村民，真的“原地回迁”了。
有网友近日表示，夏园村目前正式允许村民将原来拆除的门窗、电表重新装回去。
如今村委已下发通知，统一收集村内的电表申报，村民搬回去住或重新出租都可以。
有工作人员甚至表示，旧屋重新装回门窗入住的村民，记着保存好相关买材料和装修发票。
｜夏园村实拍
｜广州楼市发布摄
潜在意思很明确，夏园旧改短时间内或将不拆。
与此同时，9月28日夏园村委紧急召开全体股东大会，期间不少村民猜测，夏园可能退出城中村改造。
｜图源：粉丝供图
但9月底股东大会透露的信息显示，夏园旧改“下马”只是虚惊一场，股东大会当天，表决的事项其实为将军山项目。
据了解，将军山地块的部分区域，其实就位于夏园旧改内。
而该地块，目前由开发区投资集团与科学城集团负责收储、招商，后续将交给合生与科学城开发运营。
也就是说，夏园村民的“原址回迁”，并不是因为暂停旧改，而是为将军山改造“让路”。
｜广州楼市发布 制图
当然，夏园村民从哪里来回哪里去，很大程度也是被逼无奈。
一方面，早在去年底，夏园村就曾曝出临迁费拖欠，全村超过一千多户的村民，安置费用没有及时到位。
部分已经签约搬走的居民，因房租压力，不得不“提桶”搬回去住。
｜搬回去居住的村民重新安装门窗
｜广州楼市发布 摄
目前，楼市君在领导留言板上，也同样看到不少村民留言反馈，夏园旧改临迁费拖欠依然存在。
比如有位村民表示，自家的安置费用已接近2年半没有收到。
｜图源：领导留言板
另一方面，夏园旧改进度缓慢，也在一定程度上坚定了村民搬回去居住的决心。
自2022年7月“炒掉”开发商升龙之后，夏园 旧改前期工作就 一直由合生与 科学城集团 负责 。
但从现状来看，近两年进度都颇为不顺。
去年11月 提交的旧改片策方案，一直未见获批落地；今年5月拟招标引入正式合作企业，也没有实质性动作。
这意味着，夏园旧改的周期，有很大的不确定性。
对于村民而言，搬回去住，或许更为经济划算。
贰
值得注意的是，不单单是夏园，包括原来恒大操刀的黄埔沧联村旧改，同样出现了官方喊话村民，建议提桶搬回村内的现象。
前段时间，网上曝出了一份沧联村村委给黄埔供电局的工作函。
里面透露了一个重要信息：该村旧改总共签约收楼村民住宅1628栋，其中拟对非首开区未拆除的1319栋村民住宅进行退回。
村委请求供电局对1319栋村民住宅，进行供电设施恢复。
这也意味着，接下来沧联村的这1319户村民，将迎来原地回迁。
｜图源：沧联村委
除了黄埔之外，南沙、增城此前也发生过类似的事情。
比如上个月，南沙大塘村委发布公告，经过与合作开发商时代中国协商：
对已经签约收楼，但原封未动未拆除的房屋，在恢复水电之后，将重新交回村民手中。
｜图源：大塘村委
原来的房屋物归原主后，开发商将不再发放临迁费。
目前，大塘村签约率总共超过50%，按全村1511栋的基础调查数据计算，时代手上总共收有签约住宅700多栋。
而大塘村的一位村民介绍，该村大部分房屋基本都未拆除，也就是说，接下来预计有数百户人家将原地回迁。
｜南沙大塘村基础调查数据
｜图源：南沙区政府
据楼市君统计，从去年到现在，村民原地回迁的戏码，已经在广州6个城中村上演。
从村民搬回去的情形来看，大致可以分为两类：
｜广州楼市发布 制图
一种是旧改进展缓慢，或者开发商资金紧张，村民面临大面积回迁。
比如夏园、沧联、大塘，以及增城的群星村，都是如此。
另一种是由于临迁费拖欠，小部分村民面临租房压力，选择自主搬回村内，如沥滘、贤江村。
叁
事实上，今年各区的旧改，基本全面进入到了快车道。
就连瑶台、三元里、康鹭、火车站片区等难啃的骨头，如今都推进到了复建、安置阶段。
而黄埔今年更是一日千里，大部分旧改都取得了不错进展。
比如，2024年黄埔全区总共19+个村刷新动态，其中双沙、沙步、萝峰等5个村，在年内已进行摇珠分房。
另外，接下来还有3个村，将开始进行分房回迁。
｜广州楼市发布 制图
从这里我们可以看出，黄埔在城市更新方面，决心与力度都很强，而不同村的旧改进度，也逐渐出现两极分化。
对于进度较慢的村，黄埔其实也在努力补课、加速。
｜黄埔旧改航拍
｜广州楼市发布 摄
一来，针对改造资金相对紧张的城中村，官方开始大力“充值”。
以黄埔为例，今年3月和6月发布的房地产融资白名单当中，黄埔的28个获得“融资补血”的项目中，有16个就属于城中村旧改。
还有知识城九佛街“五村七片”改造，在今年2月也是取得了124亿元的城中村专项旧改贷款。
｜广州楼市发布 制图
二来，针对拖欠村民临迁费的旧改项目，黄埔也在督促开发商补发。
比如前段时间，楼市君统计，黄埔共有超过13条城中村，正常发放了临迁费。
而此前拖欠临迁费的南岗南片、北片，近期也分别拿出了2000万金额作为安置费用。
｜黄埔南岗南片旧改
｜广州楼市发布 摄
再加上，现在广州各区力推的房票安置，也能减少回迁房建设和临迁费支出。
这对房企而言，相当于另一种有效“减压”，它意味着开发商能把更多资金集中在拆迁焕新上。
｜黄埔航拍图
｜广州楼市发布 摄
另外，楼市君认为，从夏园、沧联等村，集体支持村民回迁的做法，其实也反映了旧改新思路。
即黄埔未来在旧村的拆迁规划上，可能会更加科学，对于开发时间相对靠后的区域，将会先维持现状。
通俗点的说，城中村改造大概会成熟一片，拆迁一片，而不是像以往那样，一股脑全部搬迁、复建。
沧联村对非首开区域的楼栋“返还”给村民，就是最好例子。
而城中村改造的进一步精细化，带来的意义将有两个：
一是缓解开发商资金压力，可以实现滚动开发；二是给市场足够多的时间，去消化新房。
因此，楼市君认为，后续黄埔在推进各个城中村改造的时候，在节奏上估计会更侧重于循序渐进。
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