苏州龙湖未来御湖境
今年的苏州改善更卷了！
在大平层、别墅之后，又吹起来了第四代住宅的风了！
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可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
一批将庭院融入高层建筑设计，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园的【第四代住宅】，正在苏州大规模高调亮相。
今年初至今，苏州已有至少3个项目抢做第四代住宅，最快本月就要开盘，今天就来一睹ta们的真面目！
9月19日，备受关注的第四代住宅
首批房源备案均价33000元/㎡
单价区间在29160~38560元/㎡
总价区间在319~988万元
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从6月5日拿地，仅21天后，6月26日，龙湖给出了地块的整体规划并公示；8月30日，项目开放了实景示范区及样板间；9月19日领证，9月21日开盘，龙湖不断刷新着龙湖速度。项目优缺点我们做过介绍！
未来御湖境（墨香雅宅）
基本情况
开盘时间：2024年9月21日
交房时间：待定
建筑类型：16幢洋房（9~11F）
规划户数：616
容积率：1.6
车位比：不详
面积段：125~185㎡
开发商：苏州湖鑫置业有限公司
交付：精装交付（装标不低于2500元/㎡）
物业：龙湖物业
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高铁新城首个 已经开盘
龙湖未来·御湖境，位于相城区高铁新城相城大道东、陶村街北，是今年6月5日，龙湖以底价124426万元竞得的宅地，成交楼面价15000元/平。
位置上来说，项目属于高铁新城板块，是苏州四大新城之一，背靠国家级综合枢纽苏州北站，高铁新城这些年发展迅速，交通、教育、商业、生活配套基本都已经落地，板块成熟度比较高！
项目也是三个第四代住宅中速度最快的，拿地仅21天规划就出炉了，在最近公开了售楼处，预计本月就会开盘，这也很可能是苏州首个入市的第四代住宅了！
规划来看，项目占地面积51844平，建筑面积85556.42平，容积率1.6。
根据规划，项目拟建16栋9+1F-11F住宅，其中，2栋9+1F住宅，8栋10+1F住宅，6栋11F住宅，共计616户！
龙湖未来·御湖境是苏州首个纯洋房四代宅！
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外立面上，项目采用的是深灰色铝板、银灰色一体板、LOW-E玻璃、米白色一体板！
从官方宣传来看，项目的空中庭院面积达到约20-50平，均约6米挑高，最大可享270度转角无界视野！
项目目前曝光了三种户型，都是四房，分别是建筑面积约125平、143平和185平！
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根据要求，项目为全装修住宅，最低装标2500元/平；
建筑面积约125平
这是项目曝光的最小户型；四房两厅两卫；约6.85米大横厅；约23平空中庭院；户型设计上，奇数层庭院在客厅，偶数层则在卧室；
建筑面积约143平
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四房两厅两卫的设计；南向四开间，约14.5米朝南面；约40平LDGK方厅；约25平空中庭院；户型设计上，奇数层庭院在客厅，偶数层则在卧室；
建筑面积约185平
四房两厅三卫的设计；约30平江南院落；约40平主卧；偶数层做了个270度观景庭院；
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备案均价：33000元/㎡
最低单价：29160元/㎡
最高单价：38560元/㎡
总价区间：319万-988万
一房一价表如下
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另一个比较受关注的是，项目配备有顶尖观瀑泳池会所和1300平下沉会所！
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项目详情：三种户型首次曝光！270度约30平空中庭院！苏州第四代住宅要入市了？
周边主要为新建住宅，西面是南师大相城实验小学
需要提醒的是南面的大悦繁华图较高，对项目南面的楼栋采光有一定影响。
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龙湖未来御湖境的位置非常好，属于高铁新城正核区位，紧邻南师大苏州实验学校，近地铁2号线、吾悦广场、圆融等，配套十分优越。
苏州高铁新城是重点发展的明星板块。
这里以高铁新城为平台，以产业为中心，连通“人才与城市”，以站台引人、产业聚人、城市留人，着力打造集人才、技术、项目、资本等多种发展要素于一体的综合性品质枢纽之城。
| 高铁新城实景图
聚焦科技研发、数字金融、文化创意三大产业，致力于打造具有国际影响力的“东方硅谷”，并形成了围绕智能网联汽车、数字金融、工业互联网以及区块链等新经济产业集群，成为相城打造“数字化发展第一区”的坚实后盾。
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目前，苏州高铁新城拥有1000多家高新企业、2000家数字经济企业，包括研发型企业超300家、领军人才企业250家、独角兽企业22家。其中不乏紫光云引擎、新松机器人、法国第一搜索引擎等国内外一流企业。
还有中科院、985高校等联合建设的大院大所超过20家，仅次于园区独墅湖高教区，为苏州提供源源不断的创新发展动力，是苏州新的发展引擎！
项目微环境上，享受了高铁新城醇熟的各项配套。
商业上，24 万方的吾悦广场旗舰店（南侧400米）；芯光里商业街，苏州首家24小时营业夜宵街（东南900米），圆融广场，苏州首座高铁、轨交双核驱动的大型城市综合体（北侧300米），购物逛街一站式。
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还有高铁新城文体中心，5万方一站式文体中心，集体育馆、图书馆、购物等于一体（南侧400米，在建），满足居民需求。
| 吾悦实景
交通上，无缝对接城市内地铁、高架、快速路，苏州北站高架路、中环北线高架、轨交2、7号线（在建，预计今年开通运营）交汇，全维交通，畅达苏州生活圈
教育上，相城第一梯队私立学府、本一升学率100%的南师大苏州实验学校，中考总均分区内公办第一的15年一贯制学校苏州大学实验学校，护航下一代成才之路。
| 南师大苏州实验学校
高铁新城板块核心、1.6的容积率、第四代生态住宅，再加上龙湖品质加持，龙湖未来御湖境的期待值还是相当高的，据悉项目即将于9月21日开盘。高铁新城改善必上车！冲！
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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。
一手房一般具有以下特点：
①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。
②等待房屋竣工后才能办理房产证。
目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。
01
政策变动对比
二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。
继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。
那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。
商贷及公积金：
02
限购套数
那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。
沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。
沪籍：
非沪籍：
ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。
03
一手房交易全流程
1
确认楼盘、取证
上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。
ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。
开盘流程须知：
开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。
1、线下开盘：
签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。
线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。
2、线上开盘：
公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。
另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。
2
认筹
购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。
1.认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。
2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。
3.主要审查资料有：
·①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；
·②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）
·③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）
认筹时间一般为5天。
ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。
3
积分制
以下是积分制打分标准：
总分=基础分＋年限分
新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。
按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。
如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。
ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。
4
摇号选房
1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。
2.根据摇号顺序选房。
3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同
ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金
4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。
5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。
选房一般会遇到以下几种情况：
①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；
②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；
③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。
04
一手房相关税费
相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。
契税：
房产税：
在上海，以下几种情况可以免征房产税：
①上海户籍
首套：无论面积多大，免征房产税。
二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。
②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍
1、符合
持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。
其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
2、暂时不符
持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。
待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。
③外籍人士、港澳台人士
1、外籍人士
在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。
2.台湾人士
在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。
3、港澳人士
持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。
05
相关申请材料
1、户口簿/户籍证明
2、身份证明
3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）
4、未成年子女出生证（若有）
5、不动产登记证或房产证
6、产调
7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）
8、劳务合同及工作类居留许可证
9、资金、存款类证明
10、征信报告
06
一手房相关问题解答
1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？
是的，只看上海房产。
2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？
没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。
3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？
满五唯一按产证时间来算。
4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？
可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。
5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？
要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。
6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？
这种分成2种情况：
①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；
②选房后的合同，签动迁协议，算有房。
ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。
7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？
离婚后不追溯，算首套。
注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。
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