这几天楼市可以说异常热闹，售楼处都人满为患。
有的人就又兴奋了，心里那股劲又起来了，但是也有人还在担心，想买的怕接着跌，想卖的又怕涨。
所以在这篇文章里，我就和大家好好聊聊这个问题，希望能帮到你。
01
房企涨价并不代表房价上涨
其实在两三个月前，我就说过这么一句话，“忽视销量、经济需要来谈房价就是瞎扯。”
那个时候就一直有人故意放消息，比如XXX新房价格猛涨、房东一夜涨价20万等等。当时我就说了，这就是营销策略，就在是忽悠人，因为咱们根本就找不到涨价的理由。
真正有价值的早就卖完了，现在还在涨价，纯粹就是不想贱卖。
所以我一直强调在这点：某个时间点的数据没什么用，真正有用的数据必须是某个时间段。
就比如下面这些数据：
从2018年一季度到2021年二季度，房价泡沫太高了，最低都有39%，而最高则达到了58%。
你再看看最近两三年，最高也不过30%，在2024年一季度更是达到低谷的5%。所以说泡沫确实小了不少，可能这样还不明显，那咱们就换算成房价来看。
2021年二季度泡沫最大，房价都涨到一平6万3了。
短短三年内，一平就跌了2万，这个速度已经很快了。
所以我一直在说，一线城市就是全国房价的风向标，他们的泡沫都挤掉了50%多，下面的二三四五线城市力度肯定更大，不过力度再大也不会腰斩，更不会骨折。
而且别忘了，未来的房价和收入一样都是28开，经济发展得好了，咱们收入肯定会上去，但不可能所有人都变富，永远是那20%的人财富自由，而剩下80%的人还是要靠工资生活。
房价也是这样，普跌的时代已经过去了，下面就看房子价值。
地段差、资源少肯定更便宜，就比如鹤岗这类城市就是极端化，经济活跃的城市依然还有价值。
再看下面这张图：
都说房子难卖，但是并没有那么惨，这22个大城市里只有合肥、重庆、厦门、武汉销量下滑，但是绝没有房企说的那么好。
所以啊，大家不要被房企忽悠了。
02
楼市下行不代表房价腰斩
国庆这几天，楼市算是又狠狠赚了一波流量，尤其是北上广深和部分二线城市赚足了眼球。
《国庆长沙楼市有多火？置业顾问晚上10点多才下班，网签成交上涨61%》、《5天卖了5个亿？济南楼市国庆火爆开局》、《国庆楼市现“火爆”景象，有房企7天卖了148亿》等等。
有人就急了：这不符合逻辑啊，现在这个楼市环境，怎么可能还会爆火呢？假的，绝对是假的，又想骗我买房。
这就是典型的自我安慰。
到哪天中国都有人买房，相比十年前，现在的住房需求也就是一年大概9亿平，要是以最高峰的15.5亿平来算，足足降了6亿平，那确实是暴跌，可问题是还有9亿平，又不是没人买了。
其实近几年楼市遇冷是结构变了，准确说是刚需少改善多，销售周期拉长，楼市肯定遇冷。
2014年刚需需求是一年6亿平，2024年只有3.4亿平；而把更新需求也算在改善需求内，那2014年改善需求是9.5亿平，2024年是6亿平，按照预测，到2030年前后，刚需就只剩下一年2.9亿平，而改善则飙升到6.8亿平。
一前一后就说明了中国楼市的转型：
这就是我说的楼市从刚需走向改善，卖的更慢，价格下跌，这些都是正常情况。
今年5月，中国汽车工业协会发布了一则重磅信息，“2023年中国汽车总产值已经达到了11万亿，GDP比重首次超过房地产，成为中国的第一经济支柱。”
就算不谈其他，这句话也透露了足够多的信息。
第一、经济发展不再依靠房地产；第二、房地产毕竟涉及民生，不可能硬着陆。
所以说，不再依靠就说明到了该刺破泡沫的时候，既然没了泡沫，那房价下跌也是自然而然，不过呢，不管国家还是个人都离不开房子，肯定还有需求，而这个过程就是总需求减少，结构发生变化，咱们就会觉得楼市遇冷。
其实这也是好事，行业发展必须理性，如果国家任由房地产肆意发展，这倒是满足了有些人的想法，因为还能接着赚钱啊。
但是你要相信，该暴的雷终究还会暴，拖得越久就越危险。
这样来看，你说2018年美国挑起贸易战是好事还是坏事？
03
小阳春不代表房价普涨
那既然楼市这么冷，国庆七天依然有小阳春，是不是就说明房价还有大涨的机会？
很多媒体号都这么说，但我的看法不一样。
我说过很多次，政策除了影响市场之外，其实还有一个影响，那就是心理波动，就是咱们对楼市预测的心理波动，最简单的一个心理就是涨还是跌。
然而冷静下来后，咱们和楼市都还是回到理性，都还是会回到看数据的阶段。
人口流入还是流出？产业增值还是贬值？收入涨还是跌？消费能力高还是低？国家对楼市是什么要求？财政稳不稳定？这一切的一切都是重要指标。
这和考试一个道理，以前只能考70，突然一次考到90，你说以后能考多少看什么？还不是看平常积累。
因为是政策初期，在利率突破3%字头和首付15%的情况下，大量需求进场太正常了，看看地段差一些，价格低一些的房子，单价1万多点，很多人都能买得起。
可是心理波动过去，后续销量还能不能跟得上，这才是关键。
不要被这些表面忽悠了，那次政策出台，楼市不会出现波动，销量涨个5%、6%太正常了。
过去之后就又平静了。
记住了，在现在这个市场环境下，楼市拼的不再是房子本身，而是城市实力。
这就是以后会”28开”的原因之一了。
对此，你怎么看？
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