*监测周期2024年9月1日-30日
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本月观点:

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本月数据快报:

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购房环境分析

政策与热点

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新房来访指数

从购房者行为路径看,先网上搜索,再线下看房直至最终成交,来访与最终成交套数具有转化关系。9月,上海全市新房来访指数连续四个月持续走低,环比降1.75%,同比降47.74%,环比降幅较上月有所收窄。

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商品住宅市场特征

商品住宅市场

9月,上海商品住宅市场新增供应规模72.73万平米,环比升76.28%,同比降19.85%;成交面积51.11万平米,环比降9.72%,同比降37.93%;成交均价环比上涨25.88%。认购方面,本月共29个项目结束认购,仅翠湖天地和庭、前滩公馆、浦发唐城3个项目触发积分;开盘方面,共计29个项目开盘,12盘开盘去化率80%以上。本月供应大幅回升,但成交乏力,延续下行趋势,上一轮政策利好消失殆尽,楼市僵化,亟需新的利好政策刺激。价格方面,由于优质区位豪宅项目集中供应,及此前旧改地块风貌别墅的入市,带动整体均价走高。

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商品住宅-成交排名

9月,位于淮海中路板块的翠湖天地六和庭项目为商品住宅成交面积冠军,该项目认购率高达252%,入围积分69.6,入围的393组客户中,上海土著占比约53%。

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公寓市场

9月,上海公寓市场供应猛增,开发商对“金九”期待较高,集中推盘,但仍保持谨慎,盘均供应量降低且分化严重,然而市场未及预期,成交面积环比走低;均价方面,受豪宅项目入市带动持续走高。 本月,公寓市场供应面积67.85万平米,环比升84.55%,同比降10.84%; 成交面积43.64万 平米,环比降12.35%,同比降37.56%; 成交均价92092元/平米,环比升20.07%,同比升30.53%。

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公寓市场-成交排名

9月,公寓市场销售冠军同样为淮海中路板块的 翠湖天地六和庭 项目,公寓成交top10中有5个为单价10万+项目,豪宅市场热度延续,走出独立市场行情。

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别墅市场

9月,上海别墅市场供应微增,受核心地段风貌别墅集中入市且去化表现优异,成交量价齐升。本月,别墅市场供应面积4.88万平米,环比上升8.66%,同比下降66.66%;成交面积7.46万平米,环比上升14.15%,同比下降40.03%;成交均价137405元/平米,环比上升50.27%,同比上升60.33%。

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别墅市场-成交排名

9月,别墅市场销售冠军为位于碧云板块的汤臣君品项目,该项目为稀缺独栋别墅产品,建面350-550㎡,附赠花园、地下室、露台等。成交TOP10项目主要集中在内环内,其中5个项目均价超过15万元/平米。

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商品住宅存量

9月,上海商品住宅存量增加,去化周期升至16.2个月,高于近一年平均水平。

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上海各环线商品住宅存量

9月,上海商品住宅内环内存量占比上升1.08个百分点,内外环存量占比上升1.18个百分点,外郊环占比下降0.06个百分点,郊环外占比下降2.2个百分点。全市商品住宅存量仍集中在外环外区域,其中外郊环占比44.68%,郊环外占比32.05%。

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市场结构性成交分析

成交区域结构

9月,成交区域结构中,黄浦区、浦东新区、宝山区成交量位于榜单前三,主要受区域内项目供应规模较大影响。

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成交板块结构

9月,淮海中路板块为成交榜首,其次为三林、龙华;其中,淮海中路板块成交主力为翠湖天地六和庭项目,均价为20.8万元/平米;三林板块成交主力为前滩公馆项目,均价为11.4万元/平米;龙华板块成交主力为中海领邸项目,均价为14.5万元/平米。

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成交环线结构

9月,外郊环仍为成交主力,较8月占比下降3.16个百分点,郊环外成交占比上升2.31个百分点,中外环成交占比下降2.26个百分点,内中环成交占比上升2.32个百分点,内环内成交占比上升0.79个百分点。

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成交环线结构-项目排名

9月,翠湖天地六和庭为内环内销量冠军,成交均价20.84万元/平米;中海领邸为内中环销量冠军,成交均价14.59万元/平米;前滩公馆为中外环销量冠军,成交均价为11.40万元/平米;外郊环,象屿远香湖岸为本月商品住宅销售冠军;郊环外,中建玖里书香项目销量最高。

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成交总价结构

9月,上海500-800万总价的项目仍为主力价格段,成交占比下降0.93个百分点;其次是300-500万总价段,成交占比上升2.31个百分点;800-1000万总价段项目的成交占比下降1.33个百分点;1000万以上总价段项目占比上升1.92个百分点。

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成交总价结构-项目排名

9月,总价500-800万项目占比最高,其中大场北板块的中环置地中心润府项目销售面积最大;总价300-500万的项目中,销冠是顾村板块的招商时代乐章项目;总价800-1000万项目中,三林板块的前滩公馆项目销量最高;总价1000万以上价格段的商品住宅中,淮海中路板块的翠湖天地六和庭项目销售面积最大。

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成交均价结构

9月,均价5-8万元的商品住宅为成交主力,占比32.86%,较8月下降3.64个百分点;均价3-5万元的商品住宅成交占比31%,上升2.01个百分点;均价8-10万元的商品住宅成交占比下降0.7个百分点;均价10万元以上的商品住宅成交占比上升4.5个百分点;均价3万元以下的商品住宅成交占比下降2.17个百分点。

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成交均价结构-项目排名

9月,均价5-8万项目的成交量最高,其中大场北板块的中环置地中心润府项目销量最高;均价3-5万元项目中,位于顾村板块招商时代乐章销量领先;均价8-10万元项目中,位于三林板块的开云艾尚里项目销量领先;均价10万元以上的项目中,位于淮海中路板块的翠湖天地六和庭项目销量最高。

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成交户型结构

9月,从成交户型上来看,仍然是90-120平米成交套数最多,占总成交量的47.81%,较上月下降6.49个百分点;90平米以下成交占比上升3.15个百分点,120-140平米成交占比上升1.58个百分点,140-200平米成交占比下降2.24百分点,200平米以上成交占比上升4百分点。

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成交户型结构-项目排名

9月,90-120平米户型销量最高,位于临港新城板块的中建玖里书香项目在该户型段成交第一;120-140平米面积段中位于三林板块的前滩公馆销量最高;140-200平米面积段中,龙华板块的中海领邸项目拔得头筹;200平米以上面积段中,淮海中路板块的翠湖天地六和庭项目销量最高。

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