父亲名下房屋购买时子女部分出资是否构成借名买房，房产律师解析|借名买房|出资|原告|房产律师|房款|法律文书|法院|王建国|约定

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

王桂芳、赵宇鹏向本院提起诉讼，请求判令：

1. 被告李悦晨支付二原告购房款及已支付的各项费用 134,234.70 元（其中首付款 34,448 元、还贷总额 97,667.70 元、公共维修基金 2,114 元、印花税 5 元）。

2. 被告李悦晨支付二原告房屋增值款 420 万元。

3. 诉讼费由被告李悦晨承担。

王桂芳、赵宇鹏称，二人为夫妻关系，王桂芳的父亲是王建国。2011 年，王建国名下位于北京市东城区 F 号的私房拆迁，二原告借用王建国的名义购买了涉诉房屋，双方约定由二原告承担所有购房费用，产权归二原告所有。2003 年 10 月 6 日，二原告以王建国名义与拆迁单位北京市东城区住宅发展中心签订《就地安置合同书》，购买诉争房屋，合同总价 140,178 元。

二原告于2001 年 12 月 19 日支付首付款 53,386 元，并用赵宇鹏公积金贷款 10 万元，赵宇鹏按月偿还贷款，至今还贷总额为 97,667.7 元；2003 年 10 月因房屋调换及测绘面积减少共收到房款退款 18,938 元，2003 年 10 月 11 日，二原告缴纳了维修基金、印花税共计 2,119 元，并办理入住手续，后又进行了装修，居住至今。2004 年 6 月 16 日，二原告取得了房产证，后二原告要求王建国将房屋过户遭拒。因王建国否认双方存在口头的借名买房合同，法院判决认定虽然二原告支付了首付款和贷款等费用，但是由于双方没有书面的借名买房合同，所以房屋归王建国所有。王建国的违约行为致使二原告无法行使该房屋的权利，丧失了当时购买其他商品房的机会，造成重大经济损失。为维护自身合法权益，二原告遂提起诉讼。

（二）被告辩称

1. 被告李悦晨辩称：不同意二原告的诉讼请求。涉诉房屋的首付款是王建国支付的，前案已经认定二原告与王建国之间没有借名买房法律关系，也没有认定首付款是二原告支付的。关于贷款，是王建国及赵宇鹏共同贷款的，实际上是王建国自己偿还的。涉诉房屋是学区房，王建国为了照顾王桂芳孩子上学，让王桂芳和赵宇鹏居住其中。当时二原告有房子处于出租状态，和王建国约定用房屋租金的一半来还贷款，但二原告未用该笔钱还贷款，而是把该笔钱用王建国的名字开了一个存折，该笔费用也未支付给王建国。在前案二审时，二原告已将该存折改成了王桂芳的名字。所以贷款虽形式上是赵宇鹏支付，实际是王建国的钱。关于借名买房的增值部分，前案已认定双方不存在借名买房关系，王建国不存在违约行为，二原告要求支付增值费用没有事实及法律依据，不同意支付。涉诉房屋不是商品房，在拆迁前是王建国个人房屋，拆迁是按面积补差，用的是王建国的工龄，涉诉房屋从首付款到贷款都是王建国自己支付的，与二原告无关，不存在返还二原告费用的问题。

2. 被告陈雪兰辩称：当年是王建国让二原告购买涉诉房屋，王建国不可能支付购房款，购房钱款都是二原告支付。

（三）法院查明

王建国在原北京市东城区F 号有产权房屋一间。因该地进行危旧房改造工程，东城区住宅发展中心（甲方）与王建国（乙方）于 2003 年 10 月 6 日签订《民安危改区就地安置合同》。合同约定，乙方在民安地区内（原住房地址 F 号）有正式房屋 1 间，建筑面积 14.1 平方米；应安置人口 4 人，分别是王建国、刘慧娟、王桂芳、赵小菲；乙方选择就地安置方式，放弃其他安置方式；乙方自愿购买甲方在民安地区建设的就地安置住房，其住房为一号住房，建筑面积 71.7 平方米，该安置住房的用途为普通住宅；双方同意安置住房房价款合计为人民币 140,178 元；甲方交付乙方安置住房的日期为 2003 年 10 月 8 日，交付地点为本合同标的物所在地。

2001 年 12 月 19 日，王建国向东城区住宅发展中心交付购房款 53,386 元。2001 年 12 月 25 日，王建国、赵宇鹏（甲方、借款人还是丙方、担保人）与某银行（乙方，贷款人）签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，贷款金额为 10 万元，抵押物为北京市东城区一号房屋。

某银行依约发放贷款后，赵宇鹏依约履行还款义务，至2018 年 6 月共还款 97,667.7 元。2018 年 7 月 3 日，王建国通过银行向北京住房公积金管理中心的账户转账 60,329.6 元，将涉诉房屋的贷款全部还清。王桂芳、赵宇鹏提供的日期为 2001 年 12 月 19 日的首付款收据原件载明：今收到王建国×××，交来首付购房款 53,386 元；其提交的户名为王桂芳的存折显示 2001 年 12 月 17 日存入 20,000 元，12 月 19 日支取 21,000 元；其提交的户名为赵宇鹏的存折显示 2001 年 12 月 17 日开户存入 20,000 元，12 月 19 日支取 20,000 元；其提交的日期为 2003 年 10 月的说明载明“购房总额由原 156,516 元变更为现 140,178 元，减少 16,338 元。故将此款退回本人”。2003 年 10 月，东城区住宅发展中心退还王建国 18,938 元。

2003 年 12 月，王桂芳、赵宇鹏及二人之女赵小菲入住涉诉房屋。2004 年 6 月 16 日，涉诉房屋登记至王建国名下。

2018 年 7 月 12 日，王桂芳、赵宇鹏曾以合同纠纷为由将王建国诉至本院，要求王建国协助将涉诉房屋转移登记至二原告名下。本院经审理认为，王桂芳、赵宇鹏出示的涉诉房屋首付款收据、银行还贷记录、生活缴费凭证等证据，可证明涉诉房屋的部分房款由王桂芳、赵宇鹏支付，但不足以证明二人与王建国之间存在借名买房的合同关系，故判决驳回二原告的诉讼请求。后二原告不服一审判决上诉，2019 年 1 月 28 日，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

诉讼中，二原告申请对涉诉房屋市场价值进行评估，评估价值为682.67 万元。

2018 年 8 月 29 日，王建国与李悦晨结婚。2019 年 4 月 26 日，王建国去世。王建国去世后，本院依法追加王建国的法定继承人李悦晨、陈雪兰作为本案被告。被告李悦晨到庭后出具王建国于 2018 年 11 月 22 日书写的遗嘱及视频，内容为王建国去世后全部遗产由其妻子李悦晨继承。原、被告均认可该遗嘱的真实性，二原告据此要求被告李悦晨承担还款和赔偿责任。

庭审中，二原告持二原告的取款记录、退还说明、退款收据、公共维修基金和印花税收据称，二原告于2001 年 12 月 19 日从自己的账户取款 41,000 元，加上部分现金，支付了首付款 53,386 元，后因安置房屋调整，退还二原告 18,938 元，二原告支付公共维修基金 2,114 元和印花税 5 元。被告李悦晨称，首付款 53,386 元、公共维修基金、印花税都是王建国用现金支付，但未合理解释现金的来源。

对于二原告主张其支付了贷款97,667.70 元的意见，被告李悦晨认可二原告支付该贷款数额，但认为王建国和二原告当时约定，二原告居住涉诉房屋，将二原告所有的房屋出租，租金用来偿还涉诉房屋的贷款，之前庭审二原告也认可已存租金 17 万元，所以虽然二原告还贷，但二原告居住王建国的房屋，应当视为王建国还贷。二原告称，之前庭审基于王建国同意以借名买房的方式将涉诉房屋给二原告，二原告才认可存租金 17 万元给王建国用于养老，现法院已经认定借名买房事实不存在，实际上二被告也将该款取出用于王建国治病等。

（四）裁判结果

1. 被告李悦晨于本判决生效之日起十日内返还原告王桂芳、赵宇鹏首付款 34,448 元、还贷总额 97,667.70 元、公共维修基金 2,114 元及印花税 5 元，以上共计 134,234.70 元。

2. 驳回原告王桂芳、赵宇鹏其他诉讼请求。

二、办案心得

（一）借名买房纠纷中的证据难题

在本案中，借名买房关系的认定成为了争议的焦点。二原告主张借名买房，但由于缺乏书面合同，使得证据的收集和证明力成为了关键问题。虽然二原告提供了首付款收据、银行还贷记录等证据，但这些证据并不足以充分证明借名买房合同关系的存在。

这提醒我们，在涉及房产等重大财产的交易中，书面合同的重要性不言而喻。即使是亲属之间，也应该明确双方的权利义务，避免日后产生纠纷时因证据不足而陷入困境。同时，对于当事人提供的证据，我们需要仔细审查其真实性、合法性和关联性，尽可能地挖掘证据背后的事实。

（二）房款支付证据的重要性及分析

本案中，关于购房款的支付问题，双方各执一词。二原告主张首付款、还贷、公共维修基金及印花税等费用均由自己支付，并提供了取款记录、退款收据等证据。而被告则辩称这些费用是由王建国支付的，但却无法合理解释资金的来源。

这就凸显了在房产纠纷中，房款支付证据的重要性。作为律师，我们需要帮助当事人梳理和整理支付证据，形成完整的证据链，以证明款项的实际支付情况。同时，对于对方提出的反驳意见，我们要仔细分析其证据的薄弱环节，通过合理的质疑和论证，维护当事人的合法权益。

（三）法律关系的转变与责任承担

法院认定二原告与王建国之间的借名买房关系不成立，这使得二原告支付的款项性质从购房款转变为借款。在王建国去世后，作为其遗产继承人的李悦晨，应当在继承遗产的范围内承担还款义务。