北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，北京10.1期间成交量上涨 你怎么看呀？房价会涨吗？我家顺义的老破小一直没客户谈价格，孩子明年又面临上小学。我当前有些犹豫，不知道是降价卖了老破小换个望京总价500+的老破小，还是等用了顺义老破小上了学再卖房子。
当前买的话也是望京的低总价的房子（比南湖东园一区、二区，或者澳洲康都600出头两居室）。现在犹豫买1个是当前房子不卖的话需要多缴纳契税。2是望京的老破小估计等我们出手还是亏。
我们预估3年后就离开北京回辽宁了，章哥结合当前房子走势，和我们情况帮忙给点建议呗。
A：
1、我还真没什么看法，这么多年早看了N多轮了，早就看麻木了。
2、一般来说量在价先，成交量上涨说明需求增加，而商品价格是由供需关系决定的。那购买的人增多了，商品价格至少不会下降吧。这问题也可以问问那些买房的，看他们怎么预期的？然后也问问卖房的为什么要卖？是套现和移民的多，还是置换好房子的多？
3、是否卖顺义换望京的？如果是以孩子上学为主，那能在顺义直接上头部校就没必要了。顺义的教育水平相当强，牛校的氛围同样不弱。
但如果是在顺义也要换学区房的话就不如到朝阳了。因为顺义的牛校相对少，而家长们又太重视，导致顺义学区房的溢价率比市区至少不低，甚至有些都偏高。那如果在朝阳上班的话还不如换过来呢。
另外常规建议是如果有换学区的想法，那最好是从幼升小开始。毕竟明年的入学孩子没减少太多，牛校学位未必宽松，将来转学的话谁敢保证一定成功啊？
4、多缴纳契税，那就再等等呗，如果成交量不能维持的话，那北京市有可能出台降税政策。
5、望京老破小出手的时候未必亏。一是算溢价，尽量买低点儿的。二是如果大盘上涨，那就算溢价部分降了点儿也不吃亏，至少涨的少点儿而已。
6、三年后离开北京回辽宁，也就是孩子上到二年级就走？那这买学区房的意义就不大了，还不如省下钱来上辅导班呢。因为就算是上了好学校，想要成绩突出的话也得吃小灶，学校之间相差的只是竞争氛围而已。
仅供参考。
二
Q:
请问，我是95年女生，快结婚了考虑生孩子。目前在国外工作，打算这两年回国。手头有5、600万想买一套房，先出租两年再自住。因为家里人都在海淀优先考虑海淀，但别的城区也可以。（不知道应不应该考虑学区。）请问有什么保值的版块和小区推荐的。
A：
1、这问题我回答不了，太虚了，一看就是刚有个笼统的想法，我犯不上瞎忽悠。
2、5/600万是总价还是首付啊？还是先做个预算吧，首付、月供和总价都确定了才好聊房子。然后把自己的需求都列出来并排序，如果总价高就好办的多，总价不太高就得适当取舍了。如果是600万以下在海淀，常规来说能满足最主要的需求就算成功，两个算超值，三个以上可遇不可求。
3、另外海淀买房考虑好学区溢价，600万在好学区的溢价都不低，30%左右，普通学区在15%或以下吧。这意味着居住的性价比的高低，看自己是否想提前准备了。
也考虑好溢价部分的保值，毕竟现在仍然是高峰期，但明年之后就是明确的拐点了，到时候得看政策是否支持，否则溢价部分有可能受影响。
4、再有一点是出租的问题，海淀好学区的房子都租金相对低，因为溢价部分是不可能有人支付租金的。另外租房和买房是两个市场，分别代表消费和投资，这两项在多数情况下是相悖的，不太好兼顾。升值好的小区多数租金相对低，租金高的多数都是用升值慢换来的，各有优劣，考虑好自己更重视哪方面。
5、别的城区，如果是学区房也是看预算。无论在哪个城区，高总价能买到相对溢价低的，在朝阳还能买到没溢价的呢。但常规建议是没必要太早准备学区房，等孩子上学至少八年之后呢吧，不仅溢价部分闲置，也说不好到时候的政策与学区质量。
6、简单就这些，建议先做些准备，也熟悉一些楼市行情。买房是大事儿，别太着急，尤其是这种行情不稳的时期。
仅供参考。
三
Q:
请问，我再反馈一下我的情况和对这个事情的自我认知：我周边也看了几套房了，其实都看了2，3年了，好朝向的有小区的都不便宜，我结合自己的实际情况分析的话：
1、面积能满足家庭自住需求。
2、上班上学都不增加多少距离。
3、还有个能活动的小区空间也算公房或者特殊商品房（中介的叫法）社区里的不错选择了，纯商品房，我看附近都不会低于1300万甚至更高，够着实在费劲。
4、我唯一担心的是多年后因朝向楼龄问题不好出手（但现在为孩子上学租房也是一笔开销）。
5、因为我自己的房子已经降价卖了（房租也没得冲抵了），刚收到钱就出了930政策。现在这行情没底了，碰到够的着了就想着差不多算了吧，别最后踏空了。对房地产和经济方向上您的经验丰富，看问题透彻，您看我这么做决定是否合理呢，或者您觉得该如何选择更佳请再指教。
A：
1、特殊商品房，指的是老公寓性质的。今典花园可以算，否则也不会叫“花园”的名字，都是那个年代的流行。另外这里也是全北京第一个小户型公寓，金典公寓，空间蒙太奇。
不过这小区的规模大，绿化不错，物业费不高，所以虽然都是塔楼，但基本可以看做普宅社区了，价格走势比老公寓强。按说中介都没必要用“特殊商品房”的说法了，今典花园又不是外销的。
2、楼龄不是特别重要，关键是物业维护的品质。这就跟人似的，50多要保养的好就照样儿容光焕发，20多要保养不好就只能是防冷涂的蜡了。
朝向的影响很大，如果是南向或有遮挡的话会很不好卖的，价格也受影响，这种房源算带硬伤的，无法改变。
3、已经卖了那就尽快买呗，要不然万一再出政策呢？反正北京是全国城市中筹码最多的，只要成交量下降就还会有办法救市，直到市场有信心为止。
具体房源我无法判断，不到现场的话看户型图都没用。房子是用来住的，尽量买宜居的呗。或者说自住为主就买自己喜欢的，注重保值和流动性就买大众喜欢的，要不然不好找接盘的。
仅供参考。
四
Q:
请问，我现在就在火车上，赶下午买家的谈判。买家价格出到1180万了，但我这户型去年最高是1390，现在出太亏了。在玉渊潭南路九号院我还有个两室一厅，不到90平，我租户追着我买两年了，我的态度是坚决不卖。
虽然我也不打算当养老房（全南户型，暗卫，视野有限），但这个位置，加上物业极好的服务态度，觉得将来升值潜力比颐源居大（旧改即将完成）。但两套在一年内总要卖一套，因为孩子需要支援，我也想住个新洋房。
话说买新洋房，我关注好久了，要买个视野好（颐源居那套东南全景观看玉渊潭），两卫全明，近公园的房子还真难啊，当然主要也是预算难提高。我卖颐源居留九号院的思路是对的吧？下午谈判我就按提价5%谈，把买家谈跑，明年春再说。
A：
1、觉得亏就不出呗，除非是有更好的置换目标，要不然有点儿犯不上。
2、玉渊潭九号院，那肯定比颐源居的保值好啊，这属于送分题。财政部宿舍，公房中保值几乎最好的，反正在全北京肯定排第一序列，碾压绝大部分商品房。如果要留就肯定留这里的啊，这没必要纠结。
3、新洋房，这问中介吧，他们卖房的更熟悉新项目，我实在不熟。
4、保留九号院肯定是对的，这甭问了。全北京保值好的公房社区主要就是财政部、发改委、外交部、人民日报社等强势部委的，全都超过大部分商品房。
5、提价5%把卖家谈跑，这也问中介吧，不好说。如果现在没有置换目标干脆就让中介传话甭谈了，没什么不好意思的。
仅供参考。
五
Q:
请问，我现有一套西红门派郡99平南北两居，为了通勤考虑，想卖掉置换到朝阳。目前看了一些房子，比较中意的是双花园西里不带电梯南北三居。
想咨询您：
1、现在置换是否合适，西红门的房子需要降价才能出售；
2、如果不卖西红门房子等上涨后再卖，到时双花园房子涨幅是否更大，这样就踏空了；
3、您帮忙分析一下双花园西里或者双花园房子情况。
A：
1、房子是用来住的，有需求就换呗。而且看样子也不增加多少预算吧，平级置换没什么不合适的。具体价格我不知道，只有当地中介熟悉情况，不过这两居的户型略大，居住舒服，但流动性是弱点儿。
2、等西红门上涨也行，双花园的不可能涨幅更大，至少近十多年来没有过这种情况。这对比下房价不就知道了吗？双井是东三环，鸿坤是南五环，早期的价格差比现在大。既然价格差缩小了，就说明西红门的没吃亏呗。双井是个两极分化挺明显的板块，品质高的商品房受追捧，老小区大多普通，就是跟随大盘，不可能走出独立行情的，也就谈不上踏空。
3、我分析不了，不到现场的话看户型图都没用，这还是找当地中介吧，只有他们熟悉情况。小区就是普通的老小区，典型的央地综合社区，应该是好几个部委的宿舍区，维护和加装电梯时或许扯皮，但也不算大事儿。挺好的，自住为主。总之房子是用来住的，有需求就换。
仅供参考。
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