文/乐居新媒体 严明会
去年7月，广州天河润府项目地块，被以45亿的总价拿下，项目的操盘方为广州市润喆房地产开发有限公司。这家公司由华润置地、广州城投发展、广州珠实地产及南沙交投集团分别持股70%、10%、10%、10%。
七个月后的2024年2月，广州润喆房地产再落一子，以36.45亿摘得广州天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块。地块就位于天河润府项目的旁边，据规划，两宗地块未来将连片开发，总建筑面积达58万平方米。
但眼下，天河润府未必顾得上畅想未来，它要面对自开盘以来的诸多问题。近段时间以来，天河润府被业主质疑存在货不对板、虚假宣传、减配降标等问题而受到关注。
刘潇（化名）就是因该问题而倍感苦恼的业主中的一位：“自从看完天河润府实体板房之后，业主们感觉到了深深的欺骗，天河润府偷偷把玻璃幕墙改成廉价涂料，然后矢口否认自己宣传过玻璃幕墙，真是离谱。”
他表示，早在开盘之前，天河润府的营销人员就将PPT发给他，宣传着天河润府多么高级，拥有领先天河区的品质，重点是无与伦比美丽的外立面。“我问会比‘黄埔汇悦台’城市之光还好吗，一样的玻璃幕墙铝板设计吗？销售回我的都是：绝对更好！”
就这样，刘潇交了订金，并成为了该楼盘业主的一员。但随着天河润府公开了示范区和实体样板房，包括外立面和一部分公区，刘潇表示，“看完之后所有人简直傻眼”。
问题出来后，他们也尝试找开发商沟通，但“华润润府的负责人在沟通会上明确指出：之前宣传的玻璃幕墙和铝板都不是楼体本身，说的是售楼处的外立面，所有他们的销售人员之前说的话术全都是销售的个人行为，不代表华润。”
“连夜华润就改了vr，告诉业主们，对不起，我们只是涂料，根本没有任何玻璃幕墙，之前说的全都没证据，不作数！” 刘潇表示。
本着向开发商讨要说法的态度，8月份以来，刘潇在网络平台发表了多篇自己的经历，并引发较大的关注。期间，他也尝试向相关部门反映。根据刘潇在网上贴出的广州政务天河区市监局的回复截图，里面提到：
“您反映被投诉公司销售房子宣传‘玻璃幕墙’，经核查该公司宣传玻璃幕墙为销售中心，该公司销售中心建筑安装工艺是玻璃幕墙。该公司根据合同约定工艺建筑安装暂未发现该公司虚假宣传行为根据《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第二十一条第一款第四项规定，我局终止调解。”
另也有业主在网上平台称：“业主们找华润的人商谈以上诉求，华润避而不见，业主诉求无门。”根据该业主发出的图片，里面提及的诉求包括：外立面材质与效果图与销售及官方宣传不符；华润销售输出能否代表华润？不能代表由谁代表；学校品牌官宣时间、学校级别与宣传是否一致，进度如何在家书体现；交付品牌与交付品质是否一致等8条。
据了解，关于学位问题，该项目一直在传九年制改为36班初中，但未确定教育集团，小学则可能蹭隔壁珠江花城的均和小学。不过，因担心后期学位不足，这也引起了珠江花城业主的不满。
天河润府位于竞争激烈的天河东板块，加上今年2月拿下的地块，总建面约达58万㎡。其中，去年7月拿下的地块为一期，共规划12栋高层住宅，其中北地块4栋，南地块8栋，均为31-32层高层住宅，2梯5户或2梯6户，总户数约为1800户。
从区位通勤上看，天河润府距离4号线（黄村站）、5号线（鱼珠站）均为3公里左右，日常地铁通勤并不十分方便。而项目周边城市面貌也仍有待改善。项目更大优势原本就在于其超100%的实用率以及品牌背书下的小区品质。只不过，随着更多问题的爆发，项目的品质优势似乎也在减弱。
实际上，除了业主质疑的问题外，天河润府在开盘以来也表现了高开低走的趋势。今年3月，蓄客了大半年的天河润府首开，推出北地块2#、3#、4#建面约81-130㎡三至四房。开盘价5-6.5万。
这个价格对比隔壁的珠江花城并不占优势，当时珠江花城的部分特价单位，单价能打到42.万/平米左右。据此前机构统计数据，项目开盘推出370套房源，但首开成交仅25套。
开盘以后卖不动，天河润府只能降价。根据CRIC的数据，该项目在今年2月的成交均价在5.7万/平米左右，而2024年10月的成交均价则约为4.9万/平米。
只不过，从数据上看，天河润府的成交仍不乐观。广州住建局数据显示，截至2024年10月22日，天河润府已拿预售证的房源，住宅已售套数136套，住宅未售套数509套。据此的去化率仅为21%左右。
广州润喆房地产作为天河润府的开发主体，董事长为王渊，法定代表人、经理则为许凡。据了解，因开盘的不利，项目的销售经理都被换掉了。眼下，天河润府意图通过以价换量，卷价格，但项目的拿地楼面价为3.8万/平左右，而旁边珠江花城的楼面价仅1万出头。似乎，留给项目的利润空间也不多了。
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