一夜之间，公积金政策这个曾经的买房福利，现在却成了房贷利率下调的绊脚石。10月25日，银行开始执行新的存量住房贷款政策，很多人的房贷利率从4%点多降到了3.9%，甚至3.3%，大家都感受到了国家支持房地产复苏的决心。小红书、微博上，大家都在晒自己的贷款利率截图，可以看出降低利率真是大快人心。

随着最新的贷款市场报价利率（LPR）下调，新签约的购房利率也在不断下降。10月21日，央行公布了新一期的LPR，1年期LPR降到了3.1%，5年期以上的降到了3.6%，两个品种都比上个月下降了25个基点。这已经是今年第三次下调5年期以上的LPR了，累计下调了60个基点，现在的房贷利率平均已经降到了3.2%。

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除了北京、上海、深圳和少数二线城市，很多城市的首套房贷利率都进入了“2字头”，“破3进2”成了常态。广州的贷款利率下调得最快，有些银行甚至推出了2.85%左右的贷款。按照LPR下行25个基点来算，商贷利率可能降到2.6%。

广州日报10月23日的调查显示，广州的房贷利率整体下调，首套房贷主流利率在2.85%～2.9%之间。四大行的利率是2.9%，资质好的能申请到2.85%。中小银行的利率更低，比如民生银行2.8%，招行2.65%，华润银行2.74%。

而根据央行5月的通知，5年以上首套个人住房公积金贷款利率是2.85%。也就是说，广州的商贷利率已经和公积金贷款利率差不多了。现在的问题是，商贷的优惠力度已经比公积金更大，公积金该怎么办呢？

《南方都市报》报道，广州的多家银行接到要求，房贷商贷利率不能低于公积金贷款利率。这是不是意味着利率要逆势上涨？大家都在讨论这个问题。低成本、低利率本来是公积金的核心优势，但现在和商贷利率持平，优势就大大削弱了。

公积金政策是我国住房保障体系中的重要部分。《全国住房公积金2023年年度报告》显示，2023年全国住房公积金缴存额34697.69亿元，发放个人住房贷款14713.06亿元。到2023年末，住房公积金累计缴存总额291623.52亿元，缴存余额100589.80亿元，分别比上年末增长了13.50%和8.80%。

但公积金的提取比例低，余额大，缴存比例越来越高。公积金利率的调整并不与LPR挂钩，上一次调整还是今年5月份，而LPR每个月都有报价，今年已经下调了三次。如果利率僵化，没有变动机制，就会出现广州现在的困局，公积金利率跟不上商贷利率，对首次购房者来说，选择商业贷款反而更划算，公积金的吸引力就会下降。

如果长期这样，公积金的缴存会越来越少，资金池可能会面临流动性风险。公积金的问题早就被大家讨论过。比如，公积金对于高房价来说，额度太小；普惠性低，很多人其实用不上；各地的公积金中心管理分散，资金使用效率低；经常缺钱，不像社保基金那样可以投资理财；成为楼市调控的工具，偏离了初衷；强制缴纳，对企业来说是负担；使用规定苛刻，使用效率低；改革惰性，缺乏改革动力。

我们不是说公积金制度没用，它的初衷是好的，也确实帮了很多人。但现在，公积金制度到了需要改革的时候。改革是中央的重点，7月份的二十届三中全会就强调了改革的重要性。最急迫的是，结合当前的楼市政策、利率政策，加快公积金贷款利率的调整，适应当前楼市的低利率现实。公积金的管理部门是各地的住建部门，它们独立于金融和财政管理部门之外，加上地域“孤岛”特性，已经不适应当前的金融管理和楼市调控需求了。

从当前国内利率走势来看，存贷双低是必然的，公积金利率跟随市场走势调整是大势所趋。如果公积金利率不调整，这一制度的保障功能就会丧失，市场会抛弃公积金。从长远来看，公积金体制改革也将是大势所趋，比如打通公积金孤岛，成立国家层面的公积金管理中心，建立垂直管理体制；或者将结余公积金入市，增加投资能力，让公积金良性循环；或者将公积金职能金融化，成立中央层面的住房银行，为低收入家庭提供低成本的融资渠道。

所有不符合市场发展大势、不利于经济社会发展、损害人民利益的制度都值得在这一轮周期调整中推倒重来。