楼市“银十”成色渐显。据住房城乡建设部发布最新数据，10月份全国商品房成交同比和环比均实现“双增长”，标志着房地产市场出现积极变化。
今年“银十”的成交量超过“金九”，这是自2007年以来的首次现象，显示出市场在传统销售旺季之外的强劲表现。那么楼市长期下降的趋势结束了吗？市场超预期表现的关键在哪里？四季度市场还会保持增长的态势吗？南都《湾财首席观》特邀中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦进行解读。
中央定调“止跌回稳”，市场信心恢复
南都·湾财社：10月份商品房销售超出预期。不管是新房还是二手住房，同比或环比，一线城市还是二三线城市，中心区或者外围，刚需或者改善，都出现了明显的反弹。您认为市场出现超预期的表现关键在哪里？
郑叔伦：为什么全国层面的房地产市场都在转好？在过去，国家对于房地产市场的调控策略是“一城一策”，即根据各地不同的情况制定相应的政策，这种策略导致了政策的碎片化。然而，今年的情况有了明显变化，中央政府明确表态，强调“止跌回稳”的重要性，这一转变标志着政策导向的转变。
从过去强调的“房住不炒”到现在的“止跌回稳”，中央政府不仅提出了口号，还通过多部门联合发布会，对过去一段时间的政策进行了总结和归纳，提出了具体的措施，即“四个取消”“四个降低”和“两个增加”。通过这些实际落地的行动，增强了公众的信心。
而在之前的一段时间里，人们对于购房持观望态度，主要担心的是今天购房，明天房价就下跌，导致资产缩水。这种“买涨不买跌”的心态非常普遍。但如果今天购房，预期明天房价会上涨，人们就会立刻行动。因此，中央政府提出的“止跌回稳”政策，作为全国性的政策引导，对于恢复购房信心的作用十分有效。
房价有机会见底回升，二手房价或率先反弹
南都·湾财社：市场成交量的增长是否预示着房价的上涨？您对接下来房价的走势有何预测？楼市长期下降的趋势结束了吗？
郑叔伦：事实上，市场上每一个成交都代表买卖双方，对目前的价格是比较认可的，本质上房地产不是中央定价，而是你情我愿。只要有成交，就代表这个价格是合理的。
这意味着，成交量越多代表越多人认为现在的房价合理。所以房价跟成交量是息息相关的，有点类似“闪电跟打雷”，先闪电后打雷——成交量先涨，后面的房价就有机会见底回升。
因此我认为房价是有机会去调整的。而这其中，新房和二手房的情况还不一样。
当前深圳新房市场销售火爆，热门户型已售罄，导致开发商有条件提高房价。根据供需关系，需求增加时价格上涨，需求减少时价格下降，这是基本的商业原则。因此，随着购房人数的增加，开发商没有压力以低价销售房产。
对于部分有债务压力的私企来说，以前是亏本卖房是无所谓的，首先需要保证资金流，但现在销售速度提上来之后，它开始思考是否能卖贵一点，只有房价提高，才能实质性的改变财务状况，因此它是有提升房价的动力的。
对于国企来说又不一样，由于国企是任务制，年底的任务已经完成，没有理由再卖得多一点，因为再卖多一点，那明年的任务就重了。所以很多国央企可能会开始放慢销售节奏，最简单放慢销售节奏方法就是取消优惠，收回一些折扣，甚至加一点点价。
总的来说，无论是私企还是国企的开发商，新房是绝对有条件加价的。
新房可能会涨价的同时，二手房的价格反弹可能会比新房还要快。因为二手房背后是多个小业主，他们的背景跟财力不一样，放盘要求的价格不一样，随着市场上“笋盘”快速去化，理论上所有便宜的房源卖完之后，后面肯定是一波比一波贵的。
那么当房价有轻微的上调，成交量能否维持是比较关键的。如果成交量维持高增长趋势，那可能新的房价上升趋势就比较明确了。因此对于接下来趋势的判断，重点要看成交量能不能维持，还是要看下一段时间的量。
但是再创造和十月份一样的成交量，我觉得不现实。毕竟十月份是个很特殊的月份，估计11月、12月，每个月应该四五千套新房成交是没问题的。
市场已从熊市转为“小牛”，三年后或成为“猛牛”
南都·湾财社：那么房价多久会涨上来？
郑叔伦：目前，我认为一个较为棘手的问题是整体经济环境的低迷，这成为了大家普遍担忧的焦点。
有趣的是，前段时间出现了一个现象：股市表现良好时，楼市也随之繁荣。人们意识到，无论是经济还是股市，它们都是衡量财富的重要指标。因此，我认为，只要股市和经济展现出强劲的势头，房价很可能随之上涨。从房价自身的因素来看，它确实具备上升的动力。然而，房价的变动也受到大环境的影响，特别是经济状况和股市的表现。
简而言之，尽管房价自身有上涨的潜力，但整体经济环境和股市的配合程度将是决定房价走势的关键因素。
从过去市场周期里可以研究发现一个简单的逻辑，那就是从熊市到牛市也分三个阶段。
第一个阶段是小牛；
第二阶段是叫猛牛；
第三个阶段叫疯牛。
第一阶段的“小牛”刚刚从熊市转过来，房价升的很慢，很多人还没体验到这种变化。其中有些比较敏锐的人会就认为牛市来了，但更多人认为还是在熊市里面，大家处在一个博弈的阶段；第二阶段属于“猛牛”，此时大家都开始看到房价真的上升了，信心提升所以这个阶段房价会有一个很明显的升幅；牛市最后一个周期就是所谓“疯牛”，不管任何人都认为买房一定赚钱，在这个时候就一定要小心。
目前我们刚刚从熊市出来，肯定是小牛，应该会变成“猛牛”到最后甚至成为“疯牛”。
尽管未来很难预测，但在过去深圳也好，香港也好，一个阶段的形成大概需要三年时间。所以我觉得可能“小牛”到“猛牛”可能会有三年左右的时间，三年之后也许就可以到“疯牛”也说不定，到时候可能大家要注意，不要又被套进去了。
深圳房价已触底，刚需应果断出手
南都·湾财社：那您觉得现在“小牛”这个阶段，对于刚需或者普通投资者来说，有没有到一个出手买房的好时机？如果可以买的话，那我们要买什么样的房子？
郑叔伦：首先，要量力而行，正如李嘉诚先生所说，不要过度借贷，避免陷入无法挽回的境地。确保自己有足够的资金，即使决策失误，也不会影响日常生活。
如果符合这一条件，我认为可以果断购房。即使房价下跌，对于刚需购房者来说，房产具有使用价值和投资价值。房价下跌只影响投资价值，不影响使用价值。因此，如果你还没有房产，问我是否应该购买刚需房，我个人判断，房价未来下跌的可能性不大。
之前商品房价格已跌至与人才房相近，但这种情况不太可能再发生。我认为深圳的房价已经触底，对于刚需购房者来说，现在是果断出手的好时机。即使买错了，只要满足刚需使用，未来几年房价可能会回升，不必过分考虑投资因素。
如果更稳妥的话，换房是一个不错的选择。已有一套房产，换房可以改善生活品质，同时不增加太多投资风险，尤其是在当前房价相对较低的情况下，甚至可能用同样的资金换得更大的居住空间；至于投资购房，虽然“房住不炒”的政策不再被频繁提及，但这并不意味着政府会鼓励短线炒房。我个人不鼓励通过短线炒卖赚取房价差价。然而，如果你的资金在银行的利息不高，购买房产用于出租是值得鼓励的，因为租金可能会增加，而银行利息在降低。
另外对于租客来说，现在是考虑转换为购房的好时机。在市场下跌时，租房可能更划算，因为可以避免房价下跌带来的损失。但在市场上升时，租房意味着双重损失，因为你支付了租金，同时错失了房价上涨带来的收益。因此，在逆市中租房可能更有利，而在旺市中买房可能更有利。
重点关注，核心区大户型、非核心区小户型
南都·湾财社：本轮房地产市场集体回暖的趋势下，以深圳为例，不同城市和地区的楼市表现是否存在差异？什么类型的物业在本轮表现尤为突出？
郑叔伦：深圳的房地产政策近期出现了一些特别的调整，特别是在限购政策上，与广州的全面放开限购有所不同。深圳的政策更加细致，区分了非深户和深户，以及核心区与非核心区两个维度，使得政策相对复杂。特别是，任何国内人士都可以在深圳的非核心区购买一套房产。
由于深圳在全国房地产市场中具有风向标的地位，许多人认为如果全国房地产市场反弹，深圳可能会是第一个反映出来的城市。因此，现在购买深圳房产是一个不错的选择，这也吸引了许多外地客户前来购买，尤其是在非核心新区。
非核心新区包括龙华、龙岗和光明等区域，这些区域在这一轮政策调整中可能成为购房者追捧的热点。此外，当前市场上“打新”现象非常受欢迎，而公寓和商办物业相对较为冷落。政策主要针对住宅物业，尤其是非核心区域的住宅物业，这部分物业可能因此受益最多，甚至可能出现供不应求的情况
另外，国家在这一轮政策中提出了“好宅”的概念，强调住宅的舒适性和质量。国家可能会逐步取消之前以144平方米为界的普通住宅与豪宅的划分，不再对超过这一面积的住宅进行打压，而是鼓励建造更舒适、质量更高的住宅。因此，大户型物业可能会在未来受到更多追捧。
市场卖的好的房子显示出两个趋势：一是满足刚需的非核心区的小户型住宅产品；二是，核心区的中高端大型户型。
局部供不应求的现象已开始出现
南都·湾财社：在新房和二手房成交量大幅上升的背景下，深圳的房地产市场供需关系是否发生了变化？是否存在供过于求或供不应求的情况？
郑叔伦：在这一轮房地产市场的动态中，我们注意到新房的成交量超过了二手房。这是因为二手房交易涉及到与业主的博弈和谈判，而新房往往能迅速吸引大量关注。新房市场因其供应量充足和价格吸引力，迅速吸引了大量需求。
具体来说，局部供不应求的现象已经开始出现。例如，某些项目的认筹人数达到两千多人，而供应的房源仅有一两百套，这无疑导致了局部供不应求。这种局部现象有可能扩散，影响到整个市场，如果更多的楼盘出现日光现象，市场的热情可能会进一步升温。
过去，购房者可以在售楼处慢慢挑选户型，无人竞争；但现在，同一个户型可能会有多个客户争抢，决策速度明显加快。如果不迅速做出决策，心仪的户型可能就会被他人买走。这种从“房等人买”到“人抢房”的转变，标志着供不应求的局面正在逐步形成。
如果寻求稳健的投资，我建议优先考虑核心区域。深圳政府已经明确划分了核心与非核心区域，如果条件允许，购买核心区的房产无疑是更好的选择。
然而，核心区域的限购政策较为严格，外地客户可能无法在核心区购房。在非核心区域中，也存在不同的层次，例如龙华区，它在非核心区域中属于较为受欢迎的地区，可以被视为非核心区域的“头部”。龙华区虽然属于非核心区，但其发展潜力巨大，特别是在本轮房地产市场中表现突出。龙华区拥有高铁站，交通便利，且与福田区的距离相对较近，这使得它在非核心区域中更具吸引力。
策划：王莹
统筹：李颖
执行统筹：南都湾财社记者 邱墨山
出镜：严兆鑫
采写：南都湾财社记者 孙阳
编辑：刘耀宁
剪辑：叶浩程
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